烈市镇屋 均价冲破百万 家庭年收入$16万才能负担
发布 : 2017-4-27 来源 : 明报置业频道
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正当大家试图探究升势尽头，期待着缓和气氛的降临，多伦多地产商会（TREB）的最新数字似乎又再次否定了买家的愿景。根据地产商会的数据显示，现时想在烈治文山市购置一间镇屋，平均价格已经达至$104万。这只是个平均价而已，若要装修稍为别致一点，或面积间隔宽敞一点，以$110至$120万成交的镇屋随处可见。
即使是邻近城市，镇屋亦不便宜，现时万锦市镇屋平均价为$96万7千元，旺市镇屋均价为$96万6千元。
恒生地产刘家恩(Ruby Lau)表示，一般来说，镇屋可说是低密度住宅的最低入门门槛，但当镇屋的平均价格都破$100万，实在不是人人都能负担的。假设买家支付两成首期，若以$100万的房屋计算，买家付了$20万首期后，需要向银行贷款$80万。一般银行会贷出年收入的五倍，以25年房贷期，3厘息计算，家庭年收入要达到$16万，才能在烈治文山购置一间镇屋。 「能够在今时今日成为镇屋业主，绝对是高收入的代表。」她笑说。
Rouge Woods、Westbrook 镇屋称王
烈治文山市一向是约克区黄金地段，无论是独立屋均价$183万5千，还是镇屋均价$104万都属约克区之首。镇屋之中，以Rouge Woods及 Westbrook社区的交投最炽热。由三月份至今，Rouge Woods 社区共有16宗交易，当中一半成交价都超过$100万。而Westbrook社区10宗交易有9宗超过$100万。
刘家恩透露，3月初，一间位于Leslie / MajorMac 的Silver Stream Ave，单车房两层高镇屋，单边，地段阔25呎x 深131呎，三房三厕，地库已装修，楼龄18年，叫价$89万9千，6日后以$126万1千元成交。
同月月底，另一间位于Bathurst / Gamble 的Jenny Thompson Crt，双车房两层高镇屋，地段阔27呎x 深101呎，3+1房4厕，地库已装修，楼龄4年，叫价$109万，上市1天后以$135万成交。
从上述数字，可以看到镇屋的受欢迎度。
二手楼 vs 新楼
对于购置新楼/楼花或二手楼，很多买家都是抱着「不介意二手楼，有新的固然更好」的心态。那到底，新楼/楼花和二手楼除了楼龄上有明显分别之外，两者之间还有什么分别？刘家恩认为，建筑特色是很多买家喜欢二手楼的原因。 「以往兴建的镇屋，都以两层高（2-storey）为主，地段会较阔大，亦配有后院。这种设计令负担不起独立屋的业主，仍然能感受低密度住宅的优点及空间感。」
随着寸金尺土的时代降临，发展商在设计新屋时亦作出了相应调整。刘家恩表示：「很多发展商为了增加建筑面积，会选择向高空发展，三层高（3-storey）的镇屋已经越见普及。现在的镇屋发展规划，房屋密度较以往高，每间屋的地段亦比往时窄小和短浅。后花园成了罕有设计，很多新发展的镇屋已经没有后院，取而代之的是在主层末端加建一个小露台。当然，新屋亦有很多特色是二手屋没有的，例如高楼底、开放式间隔及多套房设计等等。」
若以三层式设计兴建，即使房屋面积有1,800呎，扣除楼梯及玄关位，每层面积不足600呎。
Comment Element Fee （铲雪及道路维修费）
近年市场一些镇屋楼盘是自由业权 Freehold，但住户须缴交铲雪及道理维修费Common Element Fee，这是什么逻辑？跟管理费 Maintance Fee 有何不同？刘家恩说：「镇屋项目一般只分为有管理费（Condo Townhouse）和无管理费/自由业权（Freehold Townhouse）两种，但近年发展商增加兴建自由业权物业附加铲雪及道路维修费（Freehold with Common Element Fee）的物业，通常每月大概一、二百元左右。」
明知附加费会可能令消费者却步，但发展商实在别无他法。刘家恩解释：「由于地皮属于私家地，住宅区内的道路亦属私家路，故此发展商会协助区内业主成立服务基金，为区内公家路提供铲雪及倒垃圾服务。至于房屋外墙如屋顶或窗户，由于是自由业权物业，业主需要自行保养维修。所以铲雪及道路维修费比共管镇屋的管理费便宜。」
刘家恩又说：「在现时市场缺乏房源的情况下，买家都不再介意每月付百多元的Common Element Fee，有道路维修费的售盘仍被抢至过百多万元成交。 」于4月中，一间位于Bayview / Highway 7 的Genuine Lane，单车房三层高镇屋，铲雪及道路维修费每月$188，地段阔30呎x 深89呎，三房四厕，面积约2,100呎，地库已装修，两年楼龄。叫价$113万8千，上市6日，以$123万8卖出，成为该屋苑最高价的成交纪录。
即使是邻近城市，镇屋亦不便宜，现时万锦市镇屋平均价为$96万7千元，旺市镇屋均价为$96万6千元。
恒生地产刘家恩(Ruby Lau)表示，一般来说，镇屋可说是低密度住宅的最低入门门槛，但当镇屋的平均价格都破$100万，实在不是人人都能负担的。假设买家支付两成首期，若以$100万的房屋计算，买家付了$20万首期后，需要向银行贷款$80万。一般银行会贷出年收入的五倍，以25年房贷期，3厘息计算，家庭年收入要达到$16万，才能在烈治文山购置一间镇屋。 「能够在今时今日成为镇屋业主，绝对是高收入的代表。」她笑说。
Rouge Woods、Westbrook 镇屋称王
烈治文山市一向是约克区黄金地段，无论是独立屋均价$183万5千，还是镇屋均价$104万都属约克区之首。镇屋之中，以Rouge Woods及 Westbrook社区的交投最炽热。由三月份至今，Rouge Woods 社区共有16宗交易，当中一半成交价都超过$100万。而Westbrook社区10宗交易有9宗超过$100万。
刘家恩透露，3月初，一间位于Leslie / MajorMac 的Silver Stream Ave，单车房两层高镇屋，单边，地段阔25呎x 深131呎，三房三厕，地库已装修，楼龄18年，叫价$89万9千，6日后以$126万1千元成交。
同月月底，另一间位于Bathurst / Gamble 的Jenny Thompson Crt，双车房两层高镇屋，地段阔27呎x 深101呎，3+1房4厕，地库已装修，楼龄4年，叫价$109万，上市1天后以$135万成交。
从上述数字，可以看到镇屋的受欢迎度。
二手楼 vs 新楼
对于购置新楼/楼花或二手楼，很多买家都是抱着「不介意二手楼，有新的固然更好」的心态。那到底，新楼/楼花和二手楼除了楼龄上有明显分别之外，两者之间还有什么分别？刘家恩认为，建筑特色是很多买家喜欢二手楼的原因。 「以往兴建的镇屋，都以两层高（2-storey）为主，地段会较阔大，亦配有后院。这种设计令负担不起独立屋的业主，仍然能感受低密度住宅的优点及空间感。」
随着寸金尺土的时代降临，发展商在设计新屋时亦作出了相应调整。刘家恩表示：「很多发展商为了增加建筑面积，会选择向高空发展，三层高（3-storey）的镇屋已经越见普及。现在的镇屋发展规划，房屋密度较以往高，每间屋的地段亦比往时窄小和短浅。后花园成了罕有设计，很多新发展的镇屋已经没有后院，取而代之的是在主层末端加建一个小露台。当然，新屋亦有很多特色是二手屋没有的，例如高楼底、开放式间隔及多套房设计等等。」
若以三层式设计兴建，即使房屋面积有1,800呎，扣除楼梯及玄关位，每层面积不足600呎。
Comment Element Fee （铲雪及道路维修费）
近年市场一些镇屋楼盘是自由业权 Freehold，但住户须缴交铲雪及道理维修费Common Element Fee，这是什么逻辑？跟管理费 Maintance Fee 有何不同？刘家恩说：「镇屋项目一般只分为有管理费（Condo Townhouse）和无管理费/自由业权（Freehold Townhouse）两种，但近年发展商增加兴建自由业权物业附加铲雪及道路维修费（Freehold with Common Element Fee）的物业，通常每月大概一、二百元左右。」
明知附加费会可能令消费者却步，但发展商实在别无他法。刘家恩解释：「由于地皮属于私家地，住宅区内的道路亦属私家路，故此发展商会协助区内业主成立服务基金，为区内公家路提供铲雪及倒垃圾服务。至于房屋外墙如屋顶或窗户，由于是自由业权物业，业主需要自行保养维修。所以铲雪及道路维修费比共管镇屋的管理费便宜。」
刘家恩又说：「在现时市场缺乏房源的情况下，买家都不再介意每月付百多元的Common Element Fee，有道路维修费的售盘仍被抢至过百多万元成交。 」于4月中，一间位于Bayview / Highway 7 的Genuine Lane，单车房三层高镇屋，铲雪及道路维修费每月$188，地段阔30呎x 深89呎，三房四厕，面积约2,100呎，地库已装修，两年楼龄。叫价$113万8千，上市6日，以$123万8卖出，成为该屋苑最高价的成交纪录。