踏入2017以来,共管柏文买卖十分炽热,原因很简单,除了住柏文可免除打理维修的麻烦外,在近年显得高涨的房产市道,屋价高处未算高,售价相对可负担的柏文单位成为上车之选。
无论是柏文传统便利高尚区:地铁沿线,Yonge街东部,多伦多大学周边,南起湖边,北到地铁线终点;东边的韦比(Whitby), 西边的密西沙加,大面积的或是没车位的小户型,全部热卖,再没有前两年柏文上市待售期间业主的焦灼等待,以及被买家无底线降价刁难。
但是,柏文买家必须留意,由于是共管物业,入住者必须遵守柏文的规条,当中的一些潜在规则,也是不能漠视。
据RE/MAX Imperial Realty Inc.的Alice Chen说,柏文的住户,不用像住独立屋、半独立屋…的住户,冬季铲雪,夏季除草,加上各种各样的房屋保养和维护。 「但是,住单门独户的房子,比柏文便利的是,宠物可随便养,猫狗满地走。这些宠物们,即使随地大小便,只要是自己领地,那么,它们除了对主人有交代,其他人自然无权过问。 」
如果是柏文的话,那么,问题来了。柏文是共管物业,一栋大楼里每层每户的居民,上有柏文法案,中有柏文董事会的规定,下有物业管理公司的随时监控,这样的情形,养宠物的人们怎么办?
多数人知道,不同柏文大楼的规定不同,有些楼完全不可以养宠物;而有些大楼对宠物的要求是:「限制」。意思很明显,可以养宠物,但是什么样的宠物,是否容易有很大噪音从而引发住户之间的纠纷等,物业管理会有很多说法。当然,对于养宠物的人们来说,只要可以养,这个「限制」字眼,也是能「做文章」的。
租客和房东享同等权利
Alice Chen举一个例子:一位租客,入住新租来的柏文单住时,带着自己形影不离的猫。物业管理人员对她说,她是租客,不能养宠物。
这个说法,看上去最明显的毛病是,租客和房东,在居住过程中,应该享有同等的权利。不能因为是租客,所以即使楼里没有禁止养宠物的规定,租客也不能养。物业管理人这么说,几乎就是触犯了人权。
那么,如果房东和租客签署的租住协议上有一条:租客同意不养宠物,那么,即使楼里规定可以养宠物,租客也不能养了呢?
答案是:在安省,根据「房东和租客委员会」的规定,房东不允许租客养宠物是没有法律约束力的。
有些租客为了尽快租到房子,在合同里同意任何条件,包括不养宠物,甚至,不吸烟。而这些租客搬入租住物业后,开始养宠物,吸烟,房东也无可奈何。 「因为,看见了也是白看见,您在合同里的规定是不合法的。」Alice Chen说。
除非,租客吸烟损坏了家具,或者,租客养的宠物干扰了物业里其他租客的正常生活,并引发投诉,房东才可以据此采取相应的行动。
出租合同不能超越柏文规定
另一方面,「民宅出租法案」规定,出租合同不能超越柏文规定。就是说,如果大厦法团说不可以养宠物,那么,即使租客表明自己有宠物并得到房东的允许,租客也不能养。反之亦然。
「租客不允许带自己的猫入住的说法,如果到了法院,判决首先是,租客可以养家猫,任何阻止行为都是不合法的。其次,柏文对住户的规定必须一视同仁。业主可以养宠物,租客也就可以养,反之亦然。」
Alice Chen说:「法院确实曾经支持柏文内关于每户养宠物的数量或宠物体积的限制规定。法院的理由是,在火警或救护需要下,工作人员在通过高层楼道或使用电梯时,可能会因为住户们养的宠物们在里边走动而影响正常工作。」
她认为,如果只是针对上述的这个租客养猫事件,这些规定其实都不合理。因为家居猫的体积和活动范围有限,不影响公众设施。
禁作短租打击部分投资者
说完宠物,简单说说柏文的出租。有些人在买柏文物业时,本来的意思就是要出租。更有一些人,有大把时间打发,想着将自己的柏文单位装饰一新,放上实用的家具,做短租生意,并且在Airbnb上打广告招租。
Alice Chen说,一位年轻人因为不断自己找短期租客,继而将自己的柏文单位招租广告打到Airbnb上,而收到物业管理公司的信件,要求他必须立刻停止这种行为,并限期将在Airbnb上的广告撤回。
年轻人不明就里,询问律师,得到的答案并不乐观,柏文管理层确实有这个权利要求他这么做。很多柏文管理部门将出租期限限制在半年以上,而这样的规定,基本上把Airbnb上来的人屏蔽出去了。
「柏文委员会甚至把这项规定写在柏文声明里,您在读柏文Status时也可以看到。前边我们已经一再说过,柏文声明里的条例不必合理,可以有执行效力。管理层这么做的目的是,限制柏文里的人员过于杂乱,从而保证那些长期居住楼里的业主和长期租客的安全和安心。」Alice Chen说。
看似不合理却又合情合理
Alice Chen又说,一个有趣的事情是,柏文的某些规定,是根据大楼的特殊环境和居住条件而制定,从法律角度来讲,不需要合理。听上去有点不知所以,但确实存在。
比如,某个大楼里的物业管理公司要求每户住家不得养两只以上的宠物,并且,所有宠物必须要拍照,上交给物业管理公司。
听上去似乎有点违背人权,或猫狗权。然而,法院的观点是,限制宠物数量本来也是合法的。至于宠物们要拍照存档,似乎也没有什么不合理的地方。即使有点不合理,共管柏文委员会可以将这些限制条文作为修改条例加到柏文声明中去,因为柏文声明不需要合理,自然可以有效执行。
这就牵扯到了另外一个问题,如果您买柏文单位,卖家说您可以养宠物,而您的律师在阅共管物业声明书Condo Status 时,发现在Status上写明「不允许养宠物」,那么,您就不可以养宠物。同样的原因,凡是注明在声明里的规定,不必合理,并有执行效力。而如果只是一个规定,但并没有在柏文声明里注明,而法院曾经就养宠物问题做过明确的判决,禁止住户养宠物是不合法的,从而没有法律效力,那么,这条「禁止养宠物」的规定则可以设为无效。
细究规条免两难
Alice Chen表示,总之,住柏文其实有很多潜规则,或者,明确的规则,诸如单位内水管坏了是否由业主负责,可否在阳台做装饰。但这些不会构成您买柏文的决定性因素。
而宠物和Airbnb的规定,可能会让很多买家三思。毕竟,爱犬和爱猫是自己生活的一部分,如果您看好的柏文大楼里真的规定不能养宠物并在声明里注明了,您也在柏文Status里看到了,您也许要想想是否可以和宠物分离。
如果您买柏文的目的就是为了短租赚快钱,那就更要三思,明确您要买的这个柏文单住,没有限制短租的规定。