替外甥买楼不获退回GST(图)

发布 : 2017-5-21  来源 : 明报新闻网


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图为万锦市府大楼。(明报图片)


【明报专讯】安省物业买卖规定中，首次置业人士若以其物业为主要居所，可向省府申请GST退税。对于单一的新业主而言，法例非常清楚，但对联名购入物业，其中又有人并非以此物业为主要居所的，在税局眼中，业主不能获得退税，但此一观点，被联邦税务法庭否决了。

一名大多区华裔地产女经纪，为令外甥购屋时能取得房贷，将自己和丈夫的名字也加到外甥购买的柏文屋契上。结果这名女经纪申请买新屋的GST退税时被拒，税务局指申请人并不是将柏文单位作为自己主要居所而拒绝。

这位华裔女经纪是于2012年3月为其客人以519,990元购买万锦一处柏文楼花。当时她的名字作为共同购房者出现在合约上，唯一目的是为客人保存权利。但过了允许的冷静期，客人宣布退出。

此时，她的外甥打算将该单位买下来，希望可以住得离母亲(女经纪的姐姐)近点。地产商同意外甥的名字加进来。但称如果他们希望保持原价，女经纪的名字需要仍留在合约上。

2012年4月丰业银行批准了这单位的贷款。

单位的交吉日是在当年12月初。但临近交吉时，银行突然通知其外甥，说检查了他的工作和收入情况，认为他申请房贷不合格。此时，全家都感到很紧张。为了稳住外甥的房贷，女经纪决定作为共同借贷人介入。但银行要求她的丈夫也参与才同意给她外甥的贷款，结果她和丈夫同时加入。

2012年12月6日交吉时，女经纪告诉她的律师，她和丈夫参与的目的，是帮助外甥拿到贷款购买单位。律师则认为，既然他们是共同贷款人，他们的名字也需要作为业主登记。结果登记的产权关系是外甥49%，女经纪50%，她丈夫1%。

交吉之后，外甥入住了柏文单位，她和她丈夫当然没有。外甥作供时称，他于当年12月8或9日住进去，但很快发现他上下班需要3小时。此外，他的工作合约没有再继续，使得他的收入成了问题。

他先打算将柏文单位租出去，但没有成功。于是尝试出售，很快找到买家。结果出售合约于2013年1月11日签署。于2月15日交吉。售楼的钱除了付还贷款和律师费用，剩下的246,587元全部存入他帐户内。

就在这段时间内，女经纪申请了GST/PST退税。虽然她认为这应由外甥申请。但地产商的律师准备了文件，写上她的名字，因此她就签了名。也是在这段时间，外甥成功地将水费帐单上的名字改成他本人。

庭审中，税务局的律师称，地产女经纪之所以无法取得退税，因为她买房不是为了自住。律师认为她和外甥也并非信托关系。不过，被法官问起时，该律师承认女经纪和她丈夫之介入，是为了帮助外甥。但律师认为，他们的具体做法造成问题。

法官注意到，虽然有上述49%、50%和1%的产权关系，但是在柏文单位售出后，排除贷款和开支后的钱，全部进入外甥帐户。

法官认为，女经纪的行为完全是一个经纪为客人服务，包括申请退税。外甥作为经纪的客人，则符合自住条件。

法官说，「我发现女经纪和她的外甥在提供他们证词的时候，完全可信。在检视了本案的全部事实和相关领域判例，我倾向认为，女经纪应在这宗上诉中获胜」。 法官决定，根据上述理由，退税申请应该批准。