卖房私售 劳心劳力可省佣
发布 : 2017-9-28 来源 : 明报置业频道
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有朋友计划出售房子，但不欲委托地产经纪挂牌出售，以节省付佣金，他想由自己来做私售，但有人告诉他，法例规定买卖物业一定要找经纪进行，这令他很困惑。
其实，本地并无法例规定出售物业一定要委经纪挂牌上市，业主自己也可以进行私售。但是，如何厘订一个跟贴市场的售价、如何在媒体上宣传自己的物业﹑如何打造物业的卖点、安排潜在买家参观，什致怎样与有兴趣的买家谈判，都是一门学问。
到底，托经纪售卖或私售，孰优孰劣﹖
嘉德置业李丁说，在多伦多卖房，主要分为两种形式：私售或通过地产经纪进行交易。他解释两者的不同：
私售
自己卖房，可以在自家门口挂上「For Sale」的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易，整个过程都由自己安排完成。
好处是无需支付任何中介费用，坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源较窄，即使有人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却未必达到好的效益。
另外，合同(offer)事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
委地产经纪出售
通过地产经纪卖房称之为listing(挂牌上市)，曝光率较高。地产经纪会通过对比同类型同区域房屋、过往价格和当前市场状况，给出一份专业的房产价值评估报告(Comparative Market Analysis)。
如卖家同意委该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内，不得另找其他地产经纪代理销售其房产。
要留意的是，如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房产后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。除非有其他协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在电脑多重放盘系统(Multiple Listing Service，简称MLS)上挂牌销售。 MLS是经多伦多地产商会许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。
在MLS挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，介绍给自己的买家客户，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。
卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，卖家经纪会通知房主在买家看房的时候，最好外出回避。
除了在网站宣传，地产经纪还会在所出售的物业前立起「FOR SALE」的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，不少地产经纪在报纸上都会登自己的广告，同时也会把卖家的物业刊登，以期更多人留意。亦有经纪派售盘传单，在周末做开放屋(Open House)等。
卖房准备
李丁建议，为了让物业获买家垂青，在卖房前应把物业美化一番，他说，「一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行『美容』。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…。如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好『表面功夫』，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去，并且少给买家提供压价的借口。 」
交易流程
当买家看中房子时，会让自己的地产经纪下offer给卖家。有时可能会出现多个offer同时争一个物业的情况，卖家需如实告知所有买家。
作为买家，在抢offer的时候不会知道竞争对手的出价，所以宜对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择出价最高者、或接受提出更少条件（condition）或完全没有条件的offer。
卖家接到offer后，卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。
一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房、贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后，这offer才能成立。
无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署「acceptance」(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪的公司信托帐户。
商讨技巧
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给予自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在指定交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙交给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。
一般来说，在交收前，买家还会有1至2次的看房机会，来检查房屋的完成情况。如果在交房当日下午6时之后物业未有搬空，买家有权锁门。
律师把关
买卖双方需要一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，可以找朋友推荐或是问地产经纪们会否有名单可作介绍。
李丁说：「有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家只须根据地产经纪的步骤，按部就班的完成，可免却不少麻烦。」
专业服务
在一个电视广告中，一对夫妇买下一幅占地两亩超大地皮的独立屋居住，享受宁静的生活；有一天，踏出后园赫然发现来了一组乐队搭建表演台；原来，他们以为属于自己的地皮，其实却不是，由于他们是经私售买下这物业，很多细节也弄不清楚。
这广告是地产网站的宣传，讯息是希望置业人士在买房子时宜找专业的地产经纪代劳。
其实，本地并无法例规定出售物业一定要委经纪挂牌上市，业主自己也可以进行私售。但是，如何厘订一个跟贴市场的售价、如何在媒体上宣传自己的物业﹑如何打造物业的卖点、安排潜在买家参观，什致怎样与有兴趣的买家谈判，都是一门学问。
到底，托经纪售卖或私售，孰优孰劣﹖
嘉德置业李丁说，在多伦多卖房，主要分为两种形式：私售或通过地产经纪进行交易。他解释两者的不同：
私售
自己卖房，可以在自家门口挂上「For Sale」的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易，整个过程都由自己安排完成。
好处是无需支付任何中介费用，坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源较窄，即使有人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却未必达到好的效益。
另外，合同(offer)事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
委地产经纪出售
通过地产经纪卖房称之为listing(挂牌上市)，曝光率较高。地产经纪会通过对比同类型同区域房屋、过往价格和当前市场状况，给出一份专业的房产价值评估报告(Comparative Market Analysis)。
如卖家同意委该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内，不得另找其他地产经纪代理销售其房产。
要留意的是，如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房产后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。除非有其他协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在电脑多重放盘系统(Multiple Listing Service，简称MLS)上挂牌销售。 MLS是经多伦多地产商会许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。
在MLS挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，介绍给自己的买家客户，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。
卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，卖家经纪会通知房主在买家看房的时候，最好外出回避。
除了在网站宣传，地产经纪还会在所出售的物业前立起「FOR SALE」的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，不少地产经纪在报纸上都会登自己的广告，同时也会把卖家的物业刊登，以期更多人留意。亦有经纪派售盘传单，在周末做开放屋(Open House)等。
卖房准备
李丁建议，为了让物业获买家垂青，在卖房前应把物业美化一番，他说，「一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行『美容』。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…。如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好『表面功夫』，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去，并且少给买家提供压价的借口。 」
交易流程
当买家看中房子时，会让自己的地产经纪下offer给卖家。有时可能会出现多个offer同时争一个物业的情况，卖家需如实告知所有买家。
作为买家，在抢offer的时候不会知道竞争对手的出价，所以宜对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择出价最高者、或接受提出更少条件（condition）或完全没有条件的offer。
卖家接到offer后，卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。
一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房、贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后，这offer才能成立。
无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署「acceptance」(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪的公司信托帐户。
商讨技巧
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给予自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在指定交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙交给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。
一般来说，在交收前，买家还会有1至2次的看房机会，来检查房屋的完成情况。如果在交房当日下午6时之后物业未有搬空，买家有权锁门。
律师把关
买卖双方需要一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，可以找朋友推荐或是问地产经纪们会否有名单可作介绍。
李丁说：「有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家只须根据地产经纪的步骤，按部就班的完成，可免却不少麻烦。」
专业服务
在一个电视广告中，一对夫妇买下一幅占地两亩超大地皮的独立屋居住，享受宁静的生活；有一天，踏出后园赫然发现来了一组乐队搭建表演台；原来，他们以为属于自己的地皮，其实却不是，由于他们是经私售买下这物业，很多细节也弄不清楚。
这广告是地产网站的宣传，讯息是希望置业人士在买房子时宜找专业的地产经纪代劳。