为什么房子卖不掉?(肖郎)

发布 : 2017-11-09  来源 : 明报置业频道


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有些房子卖过什至多次卖过但未能卖出,不要说在市道淡静的情况下,即使在火热的房地产市场状况也是如此,为什么呢?

有时候可能原因并没有想像的那么复杂,例如肖郎曾卖掉了一间之前卖过但没有卖掉的房子,原因仅仅只是找专业摄影师重新拍了照片而已,然后就卖掉了!

房子卖掉以后卖家还是很疑惑,肖郎告诉他说其实以前没有卖掉,因为他给的佣金实在太少了,偏低于市场行情,这样的话,并非由专业摄影师拍的照片,便不能吸引人,买方经纪也没有什么动力带买家来看房,自然门可罗雀,其他也就无从谈起了。

现和大家一起来看看还有哪些因素,会导致房子无法顺利卖出呢?

1.估价错误
有客户看隔壁房子比政府估价多20%卖出,自己也以同样比例报价。经常有卖家问我,我应该比政府估价高多少报价?其实这样做是不可取的。地产经纪们会经常实用CMA(comparative market analysis)法来给物业估价,它是根据目前市场上该地区现在在卖的类似的房子的叫价,过去一年内该地区已经卖出去的类似的房子的售价,卖房子所需要的装修费用,市场的调整等因素所得出的一个价格,因此能够反映出这个物业目前的价格,如果在估价上主观臆断,盲目按比例估价,会为自己带来巨大损失。
合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家,会在短时间内卖掉房子。相反,如果房价过于高过市场价,会吓走真正的买家。

房价和市场价的差别愈大,在合理的时间内卖出房子的可能性愈小。如果两个房子的地点、房龄、面积、房子的状况等大致相同,一个房子的定价合理,另一个房子的定价过高,买家一般会以定价高的房子做参考去买定价合理的房子。定价高的卖家无意中帮别人卖了房子,自己错过了真正的买家,可能很久卖不掉房子,最后只好以市场价甚至低于市场价卖出。

通常买家出Offer,认为价格愈低愈好。卖家开价,认为愈高愈好。有些买家,认为价格开得低,就有可能买得低,现在是信息时代,买家卖家都知道市场趋势,想找到大大低于市场价的房子基本不可能。卖家也是一样,要寻找傻子买主,也基本不可能。大家都知道,买房子要看房子的历史,政府估价,周围类似房子的价格,房子本身的情况等等。有的经纪为了拿到Listing,取悦卖家,开出高价,结果是很长时间卖不出去,错过了卖房的最佳时机,结果导致宾主之间互相埋怨不欢而散。

2.卖房时机错误
一般来说,华人喜欢随大伙,不太愿意做市场引领者。比如我们看到邻居们抢Offer卖房,然后我们把房子拿出来卖,这个时候反而卖不动了。

在传统情况下每年的2月到6月都是卖房的好时机,容易在短期内卖个好价格﹔7月份相对要淡一些,8至12月也会有阶段性的小高潮。 12月中旬到1月份,由于天气寒冷,下雪比较多,上市的房子相对较少,买家一般不会在这个时候看房。但世事无绝对,只要是上市房源少,买家还在,都有机会卖出好价钱。

3.自然状态卖房
卖房就是一个取悦买家的过程。不能摆出一付「爱咋咋地」和「爱要不要」的样子。卖房前,要对房子做一下装修和美化。

粉刷墙壁,清洁地毡,打磨油漆木质地板,修补破损的地方,彻底清洁房间。甚至可能需要布置美化房子,重新摆放家具,移走多余的家具和摆设,必要的时候可能需要换掉大部分甚至所有的家具。放置一些装饰性的画、花瓶、花篮、餐具及各种摆设。

另外,需要请专业的摄影师拍照,在科技高度发展的今天,很多地产经纪和买家都是看过房子的图片后才来看房的,经过修饰的专业照片会吸引很多地产经纪和买家来看房。

肖郎认为,卖房在某种程度上就是卖一种生活方式,整洁的家居,温馨的场景,漂亮的照片,一连串的好印象,专业的描述和沟通,重复积累加深的正面印象和传播,买家的购买意愿就会愈来愈强。这样成功卖房自然不难。

注﹕以上乃个人观点,仅供参考。

买最好的房子,选最好的经纪。买房卖房,首选肖郎,冠军经纪,値得信赖。

肖郎
Mark Xiao,肖郎
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