明年1月1日有新例 買了樓花未收樓
发布 : 2017-12-07 来源 : 明报置业频道
用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈
发布 : 2017-12-07 来源 : 明报置业频道
用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈
加拿大銀行業監管機構(OSFI)月前公佈針對房屋抵押貸款指導方針的修改版本，為降低市場風險，其中包括對不需要房屋抵押貸款保險的買家進行新的壓力測試。
據該聯邦金融監管局表示，新例將於2018 年1月1日生效。
有貸款專家認為，受這條新例影響最大的，是已經買了樓花而又未收樓的買家。
如果買的時候預計自己能拿到足夠貸款，但在踏入明年1月1日，有可能拿不到那麼多了。
對於未來3年內確定能交房的樓花買家，唯一可以做的事情，就是盡快申請樓花按揭貸款。
實際利率加2％
王紅雨表示，以下是B20新例節選，英文是原文，中文是他翻譯的。
‧OSFI is setting a new minimum qualifying rate, or “stress test”， for uninsured mortgages。
對於毋須購買貸款違約保險的房貸申請，監管當局宣布執行新的最低審批利率，即，壓力測試規定。
‧Guideline B-20 now requires the minimum qualifying rate for uninsured mortgages to be the greater of the five-year benchmark rate published by the Bank of Canada or the contractual mortgage rate +2％. 用於計算貸款金額的最低審批利率，以藉款人實際利率+2％或央行5年標準利率中高者計算。
他提醒有兩個重要的時間窗口，先說一下。銀行監管當局上一次修改B20是2014年9月，至今已超過3年。
第一個時間窗口：貸款政策不會朝令夕改，新B20有效期預計也在3年以上。
第二個時間窗口：從現在到12月31日，離新政策執行不足一個月。
按揭借貸期愈長 加息影響愈大
根據信貸評級機構DBRS的分析，房貸還本期愈長，加息的影響應會愈大。
該機構指出，如果還本期尚餘20年，利率每上調1厘，供樓開支約增加9%。若然利率的加幅高至3厘的話，還款額會大幅飆高29%。
至於還本期已縮短至15年的房貸，同樣的加息幅度所造的影響則會較輕。舉例來說，利率上升3厘，還款額相應只增加21%。
根據該機構解釋，原因是還本期愈長，還款額中利息的份額愈高。
據指出，對於還本期僅餘10年的房貸，每加息1厘及3厘，供樓開支分別只增加4%及14%。
該機構在分析報告中稱，過去5年才入市的業主，由於還本期會較長，所以受加息的影響將會大一些。
樓花按揭貸款有效期
銀行有一種房貸產品：樓花按揭貸款(builder capped rate mortgage)，最長批復有效期36個月。特點是：一旦批准，在申請人收入和債務沒有重大變化的情況下，銀行單方面承諾批復的有效性，並在3年內履行承諾。
王紅雨說：「我在這裏用了『銀行』這個詞，是說，只有銀行才有這個貸款產品，其他金融機構沒有。某些銀行可以通過貸款經紀申請普通的按揭貸款，但樓花按揭貸款產品不接受通過貸款經紀遞交的申請。」
這個產品設計的初衷是幫助樓花買家鎖定一個利率上限，因此稱為capped rate mortgage。如果實際交割時的市場折扣利率低於這個鎖定的利率上限，借款人有權享受折扣利率。
例如，現在批准一筆樓花按揭貸款，利率是3年期固定利率，以利率上限設為3.89％計，如果新房在2年半後交房，當時的折扣利率是3.2％，即，執行3.2％；如果當時的折扣利率漲到5.2％了，則執行利率上限，即是說，買家要支付的利率是3.89％。
銀行向樓花貸款申請人承諾的利率上限，就是該銀行在網站上公佈的掛牌利率。
通常情況下，從批准到交房90天之內，銀行才會提供利率折扣，折扣利率就是實際利率。在新B20生效之前，銀行用央行5年標準利率作為計算貸款金額的利率。
以新標準計算貸款
新的B20對樓花買家的影響是怎樣的呢？王紅雨解釋：從2018年1月1日開始，當你遞交樓花按揭貸款申請時，銀行用央行5年標準利率和申請人可以獲得的實際利率+2％來比較，選出一個高的，用這個高的利率計算貸款金額。
樓花貸款的申請人，因為需要鎖定的利率時間超過90天，因此不會獲得比掛牌利率更優惠的折扣利率。
「舉例說，樓花貸款申請人從3年固定利率至7年固定利率中，取得最好的利率後，可以從中選一個。如果選了3年固定利率，那麼按照新B20的規定，2018年1月1日之後，銀行要把央行5年標準利率和申請可以獲得的實際利率+2％來比較，選出一個高的，銀行用高的來計算貸款金額。」
申請信用額度備用
王紅雨說：「買房是自己對未來的收入充滿信心，否則就會選擇租房了。買樓花，則有很大不同，屬於挑戰經濟不確定性的消費或投資行為。通常，規避經濟不確定性的方法就3種：購買保險，調期保值，資本分散化。
「但一個家庭，購買期房，這三種方法都用不上，所有經濟風險，包括未來收入，市場變化（現在打算以某價格再某時刻賣掉房產或股票），貸款政策變化，甚至匯率風險（需要海外匯款解決首付），都得自己扛。
「如果買的時候預計自己能拿到足夠貸款，但在踏入明年1月1日，有可能拿不到那麼多了。對於未來3年內確定能交房的樓花買家，唯一可以做的事情，就是盡快申請樓花按揭貸款，能批多少算多少吧，總比1月1日以後多。」
確定未來3年都交不了房的樓花買家，如果擁有物業的話，也可以將現有自住房或投資房全部加按，做出信用額度備用，當然也要立刻行動。
政府這項措施，尚未買房屋的買家可以調整買房計劃，已經簽了樓花合同的買家，就要看情況了。
(http://blog.51.ca/u-181885/)
據該聯邦金融監管局表示，新例將於2018 年1月1日生效。
有貸款專家認為，受這條新例影響最大的，是已經買了樓花而又未收樓的買家。
如果買的時候預計自己能拿到足夠貸款，但在踏入明年1月1日，有可能拿不到那麼多了。
對於未來3年內確定能交房的樓花買家，唯一可以做的事情，就是盡快申請樓花按揭貸款。
實際利率加2％
王紅雨表示，以下是B20新例節選，英文是原文，中文是他翻譯的。
‧OSFI is setting a new minimum qualifying rate, or “stress test”， for uninsured mortgages。
對於毋須購買貸款違約保險的房貸申請，監管當局宣布執行新的最低審批利率，即，壓力測試規定。
‧Guideline B-20 now requires the minimum qualifying rate for uninsured mortgages to be the greater of the five-year benchmark rate published by the Bank of Canada or the contractual mortgage rate +2％. 用於計算貸款金額的最低審批利率，以藉款人實際利率+2％或央行5年標準利率中高者計算。
他提醒有兩個重要的時間窗口，先說一下。銀行監管當局上一次修改B20是2014年9月，至今已超過3年。
第一個時間窗口：貸款政策不會朝令夕改，新B20有效期預計也在3年以上。
第二個時間窗口：從現在到12月31日，離新政策執行不足一個月。
按揭借貸期愈長 加息影響愈大
根據信貸評級機構DBRS的分析，房貸還本期愈長，加息的影響應會愈大。
該機構指出，如果還本期尚餘20年，利率每上調1厘，供樓開支約增加9%。若然利率的加幅高至3厘的話，還款額會大幅飆高29%。
至於還本期已縮短至15年的房貸，同樣的加息幅度所造的影響則會較輕。舉例來說，利率上升3厘，還款額相應只增加21%。
根據該機構解釋，原因是還本期愈長，還款額中利息的份額愈高。
據指出，對於還本期僅餘10年的房貸，每加息1厘及3厘，供樓開支分別只增加4%及14%。
該機構在分析報告中稱，過去5年才入市的業主，由於還本期會較長，所以受加息的影響將會大一些。
樓花按揭貸款有效期
銀行有一種房貸產品：樓花按揭貸款(builder capped rate mortgage)，最長批復有效期36個月。特點是：一旦批准，在申請人收入和債務沒有重大變化的情況下，銀行單方面承諾批復的有效性，並在3年內履行承諾。
王紅雨說：「我在這裏用了『銀行』這個詞，是說，只有銀行才有這個貸款產品，其他金融機構沒有。某些銀行可以通過貸款經紀申請普通的按揭貸款，但樓花按揭貸款產品不接受通過貸款經紀遞交的申請。」
這個產品設計的初衷是幫助樓花買家鎖定一個利率上限，因此稱為capped rate mortgage。如果實際交割時的市場折扣利率低於這個鎖定的利率上限，借款人有權享受折扣利率。
例如，現在批准一筆樓花按揭貸款，利率是3年期固定利率，以利率上限設為3.89％計，如果新房在2年半後交房，當時的折扣利率是3.2％，即，執行3.2％；如果當時的折扣利率漲到5.2％了，則執行利率上限，即是說，買家要支付的利率是3.89％。
銀行向樓花貸款申請人承諾的利率上限，就是該銀行在網站上公佈的掛牌利率。
通常情況下，從批准到交房90天之內，銀行才會提供利率折扣，折扣利率就是實際利率。在新B20生效之前，銀行用央行5年標準利率作為計算貸款金額的利率。
以新標準計算貸款
新的B20對樓花買家的影響是怎樣的呢？王紅雨解釋：從2018年1月1日開始，當你遞交樓花按揭貸款申請時，銀行用央行5年標準利率和申請人可以獲得的實際利率+2％來比較，選出一個高的，用這個高的利率計算貸款金額。
樓花貸款的申請人，因為需要鎖定的利率時間超過90天，因此不會獲得比掛牌利率更優惠的折扣利率。
「舉例說，樓花貸款申請人從3年固定利率至7年固定利率中，取得最好的利率後，可以從中選一個。如果選了3年固定利率，那麼按照新B20的規定，2018年1月1日之後，銀行要把央行5年標準利率和申請可以獲得的實際利率+2％來比較，選出一個高的，銀行用高的來計算貸款金額。」
申請信用額度備用
王紅雨說：「買房是自己對未來的收入充滿信心，否則就會選擇租房了。買樓花，則有很大不同，屬於挑戰經濟不確定性的消費或投資行為。通常，規避經濟不確定性的方法就3種：購買保險，調期保值，資本分散化。
「但一個家庭，購買期房，這三種方法都用不上，所有經濟風險，包括未來收入，市場變化（現在打算以某價格再某時刻賣掉房產或股票），貸款政策變化，甚至匯率風險（需要海外匯款解決首付），都得自己扛。
「如果買的時候預計自己能拿到足夠貸款，但在踏入明年1月1日，有可能拿不到那麼多了。對於未來3年內確定能交房的樓花買家，唯一可以做的事情，就是盡快申請樓花按揭貸款，能批多少算多少吧，總比1月1日以後多。」
確定未來3年都交不了房的樓花買家，如果擁有物業的話，也可以將現有自住房或投資房全部加按，做出信用額度備用，當然也要立刻行動。
政府這項措施，尚未買房屋的買家可以調整買房計劃，已經簽了樓花合同的買家，就要看情況了。
(http://blog.51.ca/u-181885/)