楼市掉头 炒家难料 短炒难大赚 三成要损手(图)

发布 : 2018-1-07  来源 : 明报新闻网


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去年初楼市异常炽热，但安省辣招出台后马上转势，令很多卖家始料不及。


楼市去年突然掉头向下，多伦多市短线炒家始料不及，以致第3季末离场的人之中，不仅难望大赚，而且约三成估计应会损手。

重售市场资料显示，9月中期间，约6.2%挂牌楼盘持货期不足1年半，意味著可能涉及短线炒卖活动。

这些炒家主要沾手独立屋及共管柏文，总体来说，平均持货209日便放盘，亦即不足7个月。

炒楼利润来自足以弥补成本的差价。平均来说，这些楼盘叫价超过买入价几乎16万元，骤眼看来，半年利润可观，但细看之下，当减去各项成本，最后可以落袋所馀无几。

值得一提的是，单以楼盘叫价来看，不少炒家更可能要蚀让离场。事实上，根据地产资讯网站Better Dwelling的分析，超过29%楼盘的叫价低过买入价。

对楼市消息留意的人也许认为，叫价低是抢柯化促销策略，卖家是否损手，还得看最后成交价。

不过，安省楼市16辣招出台之后，买家疯抢现象迅速消退，第3季期间，多伦多市独立屋成交价平均低过叫价，共管柏文表现好一些，大致上还能以叫价找到买家。由于可见，这些以低过买入价挂牌的楼盘，即使能够全价售出，卖家也会亏本。

除了售价不易抢高之外，高昂成本也侵蚀炒家利润，甚至令亏损扩大。

以独立屋来说，根据该网站的分析，平均叫价显示，炒家希望赚取接近19万元的差价，不过，当扣除主要成本之后，若然不亏本，也该属于俗语所说的「无肉食」。

这些独立屋短炒楼盘平均持货220天，推断约于去年2月左右买入，当时416地区的独立屋均价逾157万，以此计算，炒家放盘叫价约在176万元的水平。

楼市交易最大的成本包括经纪佣金及土地转让税。以157万元买入价计算，省府及市府收取的土地转让税合共超过5.5万。

不说也知，经纪佣金也不菲，炒家若然支付3.5%的佣金，176万元的成交价便高至约6.1万元。换言之，单是这2笔成本已将差价利润推低至7万馀。

此外，房贷成本不少，以35%首期及2.5%利率来说，每月利息约2,100元，半年要逾1万，至于提早解约，可能需要支付罚息。

其他开支还有不少，当中包括约2季的物业税、买入与卖出的律师费及房屋保险等，全部都削弱利润。

最后，炒家还要向税局支付炒楼利润的税项。