短租须许可 管理更费神 付出与收益难平衡

发布 : 2018-1-18  来源 : 明报置业频道


用微信扫描二维码,分享至好友和朋友圈
近几年,随着移民人数激增,以及「世界那么大,都想去看看」的旅游人士增多,多伦多的房产短租市场也变得火爆起来。



很多抱有「投机」心态的投资人士,尝试着购买一些好地段的房产通过Airbnb等平台开展短租业务,赚取利润。

甚至有一些居家人士也把自己家地库进行简单装修,租给一些来短期旅游人士,获取收益。

2017年12月7日,多伦多市议会审批及通过备受关注的短租物业规管条例,新例要求短租服务营运商注册,同时禁止业主在Airbnb等10多个网站放租,具备独立厨厕的「第二套房」,包括独立屋的地库公寓。条例2018年7月1日生效。

据了解,Airbnb拥有10,000多名多伦多房主,其中约700人将自己具备独立厨厕的「第二套房」用于短租,随着这一条例的出台,这些房主的出租将成为违法行为。

短租规管条例一经通过,多伦多的房主就不能短期出租非主要住所,所谓短期是指时间不足28天。

房产经纪Sam Liu说,作为一种房产经营模式,不是任何人只要拥有房屋产权就可以从事短租行为的。事实上,无论是地库还是地上空间,如果用于短租,房屋所有人则必须具有短租牌照,即向政府申请经营权,照章纳税,这样才属于合法经营。

据了解,多伦多用于短租的「第二套房」数量高达7万套,然而大约只有1,700个房子进行了「第二套房」短租注册。



房产短租需要许可
2016年,Lily从上海移民到多伦多,在旺市购买了一栋二层高的半独立屋。因为刚来不久,她和先生都没有找到合适的工作,又要承担繁重的养房负担。为了减轻生活压力,他们决定将家里有独立进出门的地库进行简单装修,用于租赁,贴补生活费。

「最初本来打算寻找合适的长租住客,这样既省心又稳定。但是一时没找到合适的租客,而我的一位朋友建议,可以先通过Airbnb进行短租,今后遇到合适的租客可以长期租出去,总好过房屋空置。」

Lily说,之所以当初尝试选择短租,也是因为自己和先生暂时都没找到合适的工作,所以有时间和精力去打理房屋,毕竟相较长租而言,短租需要房主更多的关注和管理。

Sam Liu说,短租业务在房产租赁市场上非常受欢迎,尤其是在每年的7、8月份旅游旺季时候,经常出现一房难求的情况。因为短租房屋相比较酒店来说,具有价位优惠,生活便利等显著优势。这也是促使很多人将自己家不用的房间拿出来,推入短租市场,获取利润的重要原因。

但事实上,不具备短租牌照即开展租赁业务的行为是违法的。而这类房屋之所以能够以低于酒店等正规房产的价格推上市场,恰恰就是因为其没有经营牌照,无需缴纳高额税费,无形中降低了成本而已。

Sam Liu认为,当前房产租赁市场上,有相当一部分这样的「酒店」,这是一种市场的投机行为,仅限于一些家居人员的一两间空房,不易被察觉,但也正因为其的「见不得光」,对于其宣传和营销都有影响,作为短租业务,这也决定了其收益非常有限,前景堪忧。



经济实惠受市场追捧
因为要来多伦多考试,小马和同学2017年夏天通过Airbnb在Finch和Yonge一带租住了一间地下室,房租是一天65元。

小马说,因为只需要住20天,最初他们是想住酒店的,两人分摊费用,也不是很贵。但是,因为是两个女孩背井离乡,第一次到这里,家人从安全的角度考虑,不放心他们住酒店,认为住在家庭房子,与大家在一起会安全一点。

同时,因为她们要考试复习,住在短租的家庭旅馆里,有厨房等生活用品,完全可以自己买菜回来在屋子里做饭,也不用每天走出门去买饭吃,毕竟人生地不熟,让人不放心。

小马说,还有一个非常重要的原因就是,短租房所处地段都非常好。周边地铁、公交、超市等都很多,生活便利。这一点对于他们这类来短期居住,既没有车,也不熟悉交通环境的年轻人来说,是很重要的。

「其实最初我看的其他地方的房子有正常卧室的,价格也不是很贵,但是因为我们没有车,也不认识路,所以就想租一个地铁旁边的房子,既省心又省钱。我租的地方,步行到地铁站只需要5分钟时间,非常方便,有时候即使晚上回来也踏实很多。而像我们租房的暑假期间,那个地段的房子炙手可热,只剩一间地下室了,而那个地下室有窗户,不太影响生活,所以就定下了。」

Sam Liu认为,相较于长期出租的房屋,短租房的地理位置更为重要。同样是用于出租,不同的地段决定了其客源和收益差距很大。

因为住短租房的客源大都是短期居住,或旅游,或办事。其目的性非常明确,就是为了便利和实惠。作为一个车轮上的城市,扫除了交通障碍,就是对租客最大的亮点。
很多租客在挑选房屋时,就带着特定的区域要求挑选,所以,地铁周边,唐人街等,华人聚居,且生活、交通便利的区域是投资短租房首选。



正规短租投入收益易失衡
新移民Wilson一家2016年夏天第一次短登多伦多。因为只是短期停留15天,他们通过朋友在多伦多市中心周围,以一天95元的价格找了一间房子。

这间房屋是一栋独立屋的主卧室。带独立卫生间,宽大的双人床,居住环境很好。

Wilson说,因为是旺季,最初只能租到一间地下室,一天的价位是75元。居住了两天之后,楼上的主卧室客人离开了,他立刻跟房主联系,搬到了楼上入住。

之所以选择这样的家庭旅馆短租,是因为自己登陆前查看了这里的酒店价格,基本上都要在一天收费200元左右,而且没有厨房,需要在外边买饭吃,这样算下来,住在短租房,仅吃住就可以节约一半的费用,反正也不是长住,所以权衡之下选择了短租房。

Sam Liu说,这类短租的利润,其实就是来自于无牌照的违法经营。正规的短租作为一种经营模式,需要向政府申请短租牌照,正常缴纳税费,其经营模式类似酒店管理,需要大量的人力、物力和精力付出,无形中其投入成本就增大,价格优势就不复存在了,但是其服务又无法与各类酒店所能提供内容相比较,自然就会丧失很多潜在客户群体。

短租不同于长租,其经营形式更像经营酒店。需要有人长期付出心力去管理房产。比如,房屋的卫生条件、内部设施维护、与客户对接,随时要对租客的要求予以回应等问题,都需要有人长期,并且是随时出现尽快处理。

同时,与长租的稳定经营不同,短租很重要的一点在于营销业务。需要房主投入大量心力去宣传、去推广,才能有客源入住,带来收益。这些都需要有专人投入大量心力去完成。



不是最好的投资选择
新条例出台后,将迫使Airbnb类型的房主进行注册,支付50元的年费并保留纪录。整个房屋一年不能出租超过180个晚上,与房主同住一栋房产时,最多可以出租三个房间。

此外,新规执行后,Airbnb这样的短租公司需向市府缴5,000元牌照费,每起预订每晚再缴1元费用,公司也需制订政策,以应对制造噪音和破坏安宁的租客。

以当前Airbnb平台一间房65元的价格来计,假设180天每天都客满,一年的收入为11,700元。但一旦增加各项税费,这项收入会锐减。

加之各项人力投入、资源费用,时间成本等,Sam Liu认为,如果在正规经营的基础上,扣除税费,算入这类付出和投入,短租房付出与收益并不对等,而其与酒店相比也不具备明显优势,并不是最好的投资选择。