申请房贷过三关 不先做预批 资深经纪也紧张
发布 : 2018-3-08 来源 : 明报置业频道
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随着压力测试出炉，准置业者的确压力加重，对绝大多数人来说，最大因难便是申请房贷不获批。
打现金工的、过去两年内基本上交税是最低限以及信用卡也基本上不用的，这些种种问题累积在一起，就导致了贷款的困难。
万一已签了柯化才向银行申请贷款的，却因条件不符被拒，急切间未有贷款，眼看交割日期迫在眉睫，那时不仅买家心焦，经纪也跟着担心。
有经验的地产经纪，都会忠告客人在下柯化前申请预批按揭，据HomeLife Landmark地产公司的从业员张颖(Ingrid Zhang)说，去年初遇到以下这样的问题：
她说：「我的一个伊朗客户，一家四口买房，老爹远在伊朗工作，妈妈是超市收银员，年薪2万多，两个儿子都在上大学，买的房子是42万的。与我见面的每个客人，第一个我都会询问有关贷款和首付的问题，确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。
「但是，这个客人比较特殊；因为他们向我百分百拍胸脯保证，女主人的亲哥哥就是贷款经理，并且已经得到了银行的预批按揭(Pre-approval)才开始做买房打算的。」
等到房子买下来，真正要做贷款的时候，问题出来了，转战了好几家银行都不行。后来张颖找到一个非常有经验的贷款经理，经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准，贷到款。
「那几天因为紧张这个deal，彻夜难眠的经历，实在给我上了一课。」她说。
「以后再面对新客人的时候，对于贷款这项问题，我是提高十二分的警惕；很多与我合作的客人，在看房前，我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈，看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少，这样才会放心地去买到自己满意的房子，也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。」
如果，因为提前已谈了贷款，很多人在谈柯化的时候去掉贷款条件，有助拿到不错的价钱；尤其是在抢Offer的时候，Firm Offer也就是去掉条件的柯化，胜算的机会最大。
她认为，没有敲定的贷款也是谈买卖合约时中的大小冰川，如果不得到重视，别说彻夜难眠，有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。真的要严肃认真地对待贷款，才能让你安然无忧。
贷款审批 重重关卡
张颖说，银行审批贷款的程序是这样的：在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平、首付比例、以及收入情况。
三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲，如果买房有35％以上的首付，大多数能贷到款。
但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35％，或者说25％，甚至是20％的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢？张颖说：「不是。」
她解释，加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大按揭及房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC），而这个机构协助没有能力支付20％首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业，当然，申请者需要符合数个条件。
如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。
如果客户断供，银行出售物业时出现损失，这损失将由保险公司承担；但是同时保险公司向客户收取一定比率的保险费，收费率在贷款额的2％左右。
这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，这个保障合同给了借贷者有机会从银行享受高比例的低利息贷款。
保险作用大
张颖又说，为什么银行不肯借钱给首付少于20％的购房者呢？这就要从贷款的风险谈起。
银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。
如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。
但是如果购房者能够提供超过20％的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。
对于没有足够多首付的客户，这个保险不会让他们陷入困局，真正产生麻烦的，是每个月的供款。举个例子，购买一间比较新的管理费也相对低的30万的最小户型的condo，如果借75％，就是22.5万，如果贷款利息是4％，分35年还清，每个月供款为992块，加上管理费，电费和地税，大概一个月的支出是$1,550。
对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo，只付5％的首付，那么贷款额加上保险费总共是$29万3千7百，同样4％的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是$1,295，增加了$300。
对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概$3,600，除去各种支出，要额外固定多$300支出对于现金流可能是一个问题。
而对于银行批覆贷款来讲，假设银行采用5.4％的利率来计算借款者的支付能力（只是计算，不是实际支付），那么借$22.5万的月供是$1,185，加上地税$250，管理费$250（银行用一半来计算，就是$125），每个月固定支出就是$1,560，每一年的支出就是$18,720。
银行规定贷款者最多只能用收入的32％来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于58,500的税前年收入来满足银行的要求。
试想想，这位客人只能提供5％的首付，每个月用5.4％计算的供款额是$1,558，那么每个月的支出变成$1,933，每一年就是$23,200，至少需要税前年收入$72,500来满足银行的要求。
总收入需要到达$72,500，那么对于真的只有$60,000收入的家庭来讲就成了噩梦。
贷款造假 自食其果
那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢？
张颖说，有人或者用一些文件，或者找一些朋友协助，这些各式各样的蒙混过关的方法，她在工作中见过了。
蒙混过不了关的结果，就是银行拒绝贷款，那么买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪造成的各种损失都需要买家承担。
那么如果侥幸过了关呢？
过关以后，每个月房子的将近$2,000就成了雷打不动的负担了。
如果家庭收入富裕，那么不会有大问题；但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。
银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。
「如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受范围内。」张颖又说，「如果既无资产，也无收入，但是硬要买下那间房子，造假贷款是风险之一，负债太多最终破产也真正害了自己。」
「其实，先攒钱，我们做事一定要量力而行，房子什么时候都有，我们也终将积攒足够钱财。如果目前没有能力买房，或者手头太紧，就稍微等一等吧。 」她忠告。
打现金工的、过去两年内基本上交税是最低限以及信用卡也基本上不用的，这些种种问题累积在一起，就导致了贷款的困难。
万一已签了柯化才向银行申请贷款的，却因条件不符被拒，急切间未有贷款，眼看交割日期迫在眉睫，那时不仅买家心焦，经纪也跟着担心。
有经验的地产经纪，都会忠告客人在下柯化前申请预批按揭，据HomeLife Landmark地产公司的从业员张颖(Ingrid Zhang)说，去年初遇到以下这样的问题：
她说：「我的一个伊朗客户，一家四口买房，老爹远在伊朗工作，妈妈是超市收银员，年薪2万多，两个儿子都在上大学，买的房子是42万的。与我见面的每个客人，第一个我都会询问有关贷款和首付的问题，确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。
「但是，这个客人比较特殊；因为他们向我百分百拍胸脯保证，女主人的亲哥哥就是贷款经理，并且已经得到了银行的预批按揭(Pre-approval)才开始做买房打算的。」
等到房子买下来，真正要做贷款的时候，问题出来了，转战了好几家银行都不行。后来张颖找到一个非常有经验的贷款经理，经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准，贷到款。
「那几天因为紧张这个deal，彻夜难眠的经历，实在给我上了一课。」她说。
「以后再面对新客人的时候，对于贷款这项问题，我是提高十二分的警惕；很多与我合作的客人，在看房前，我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈，看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少，这样才会放心地去买到自己满意的房子，也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。」
如果，因为提前已谈了贷款，很多人在谈柯化的时候去掉贷款条件，有助拿到不错的价钱；尤其是在抢Offer的时候，Firm Offer也就是去掉条件的柯化，胜算的机会最大。
她认为，没有敲定的贷款也是谈买卖合约时中的大小冰川，如果不得到重视，别说彻夜难眠，有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。真的要严肃认真地对待贷款，才能让你安然无忧。
贷款审批 重重关卡
张颖说，银行审批贷款的程序是这样的：在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平、首付比例、以及收入情况。
三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲，如果买房有35％以上的首付，大多数能贷到款。
但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35％，或者说25％，甚至是20％的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢？张颖说：「不是。」
她解释，加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大按揭及房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC），而这个机构协助没有能力支付20％首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业，当然，申请者需要符合数个条件。
如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。
如果客户断供，银行出售物业时出现损失，这损失将由保险公司承担；但是同时保险公司向客户收取一定比率的保险费，收费率在贷款额的2％左右。
这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，这个保障合同给了借贷者有机会从银行享受高比例的低利息贷款。
保险作用大
张颖又说，为什么银行不肯借钱给首付少于20％的购房者呢？这就要从贷款的风险谈起。
银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。
如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。
但是如果购房者能够提供超过20％的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。
对于没有足够多首付的客户，这个保险不会让他们陷入困局，真正产生麻烦的，是每个月的供款。举个例子，购买一间比较新的管理费也相对低的30万的最小户型的condo，如果借75％，就是22.5万，如果贷款利息是4％，分35年还清，每个月供款为992块，加上管理费，电费和地税，大概一个月的支出是$1,550。
对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo，只付5％的首付，那么贷款额加上保险费总共是$29万3千7百，同样4％的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是$1,295，增加了$300。
对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概$3,600，除去各种支出，要额外固定多$300支出对于现金流可能是一个问题。
而对于银行批覆贷款来讲，假设银行采用5.4％的利率来计算借款者的支付能力（只是计算，不是实际支付），那么借$22.5万的月供是$1,185，加上地税$250，管理费$250（银行用一半来计算，就是$125），每个月固定支出就是$1,560，每一年的支出就是$18,720。
银行规定贷款者最多只能用收入的32％来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于58,500的税前年收入来满足银行的要求。
试想想，这位客人只能提供5％的首付，每个月用5.4％计算的供款额是$1,558，那么每个月的支出变成$1,933，每一年就是$23,200，至少需要税前年收入$72,500来满足银行的要求。
总收入需要到达$72,500，那么对于真的只有$60,000收入的家庭来讲就成了噩梦。
贷款造假 自食其果
那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢？
张颖说，有人或者用一些文件，或者找一些朋友协助，这些各式各样的蒙混过关的方法，她在工作中见过了。
蒙混过不了关的结果，就是银行拒绝贷款，那么买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪造成的各种损失都需要买家承担。
那么如果侥幸过了关呢？
过关以后，每个月房子的将近$2,000就成了雷打不动的负担了。
如果家庭收入富裕，那么不会有大问题；但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。
银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。
「如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受范围内。」张颖又说，「如果既无资产，也无收入，但是硬要买下那间房子，造假贷款是风险之一，负债太多最终破产也真正害了自己。」
「其实，先攒钱，我们做事一定要量力而行，房子什么时候都有，我们也终将积攒足够钱财。如果目前没有能力买房，或者手头太紧，就稍微等一等吧。 」她忠告。