为售盘增值 可拎包入住 为房子卖出最高价
发布 : 2018-6-15 来源 : 明报置业频道
用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈
发布 : 2018-6-15 来源 : 明报置业频道
用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈
随着气候变暖，房市似乎也在慢慢升温，上市物业逐渐增多。多伦多地产商会的最新销售报告指出，5月重售市场成交7,834宗，是今年以来最多的，同时，也是去年7月以来最多成交的一个月。价格方面，平均价为$805,320，仅低于去年2月至5月的高峰价。
事实上，自踏入2018年以来，销售及平均价均步步上扬，但涨幅表现理性，虽然买家的欲望仍然强劲，但由于政府的各种限制性措施以及银行的审核政策不断收紧，买家愈来愈谨慎，同时市场待售房源的增多，给买家提供了更多的选择和更充裕的时间，可以放松心情从容挑选。
始终市场有需求，热门地区的好房仍然受到买家的追崇，做了充分准备工作的待售房屋仍然可以很快卖出，无论是自住还是投资，买家们遇到心仪的房子仍然会主动出手。加中置业刘兵说，「去年初一段时期皇帝女不愁嫁，动辄出现二三十名买家争抢的情景，但是现在很少见了。市场归根结底还是要回归理性投资，专业操作，稳步发展的轨道上去。地产投资是长期投资，可以随大市顺势而为。 」
为了在市场上吸引更多潜在买主的注意，他建议令房屋更加美观，设计更加人性化或者增加一些优点例如庭院景观、更新窗户屋顶等方法改善房屋状况，增加房屋潜在价值。
用赏心悦目的色彩和独特的设计吸引更多的潜在买主，也可以通过增加和改善设施来让房屋更加吸引人，比如后院建造露台或游泳池等。
要注意的是，并不是所有的投入都会获得相应的回报，不要过分投资，要衡量投入产出比，增加卫生间或更新卫生间设备，更新冰箱洗衣机甚至屋顶等，并不一定会获得相应回报。有统计资料显示，升级新的卫生间平均回报率大约58％。新屋顶的回报更低。如果你计划售房前做房屋的升级修缮，一定要做市场研究，确保会获得最好的回报。
无论房屋大小，售房前充分准备展现出房产的最佳状态，通过市场交易实现房产的值值最大化是专业本能，更是一种态度和追求。 「具体而言，要想把房子卖得高，卖得快，要从以下手。」 刘兵作出建议如下﹕
正常运作
首先，需要做的工作是修缮，保证上市出售时，房屋处于正常运作状态。
仔细检查整个房子的各个角落，需要修理的地方要及时完成。是否将设施升级或更新可以根据屋主的具体情况而定，但是要确保房屋的状况在市场平均水平，尤其是符合所在社区的整体水平，各种设备如暖气炉，空调，洗衣机干衣机厨房的冰箱炉头洗碗机灯泡电源插头等齐全并正常工作；
油漆修补，漏水修补-卫生间和厨房，水盆和面补胶；屋顶门窗密封不漏水等。
当然房屋的设施愈是现代高档崭新愈是能够帮助房屋卖的更快更好，但是也要根据周边房屋的市场状况，尤其是屋主的预算和需求，全面均衡性价比做出决定。
有的业主会在售房前大动土木，更换升级厨房卫生间的设备，甚至更新全部的家具。要具体情况具体分析，不可一概而论。房屋的状况当然要好，但过分的升级和豪华装修并不一定带来相应的回报，尤其是以售房为目的的装修要均衡好性价比。
全面清洁
其次，是清理工作。无论房屋的条件如何，清洁是必须的。尤其是厨房卫生间浴室排风扇，灶具冰箱及抽油烟机、台面、地毡地板、百叶窗、玻璃、镜子等表层彻底清洁做到一尘不染。
不应该遗漏屋前屋后的枯草树叶过季植物等。清洁的重要性甚至高于装修。房屋的设备或装饰比较陈旧可能会影响价格，但是如果脏乱差，直接会影响买者的购买心情和欲望。
清理空间
除非是已经无人居住的空屋，通常会有很多日常用品和储藏，建议把不需展示的物品打包装箱并摆放整齐。尤其是电脑手机等电器电源线、换季的衣物、带有明显个人偏好的私人收藏品、照片、珠宝首饰等贵重物品更要妥善保存。做大量的减法，这样一来会使得房屋的空间显得宽敞，也会让潜在的买家心情愉悦增加购买欲望。
全面修饰
完成了以上工作以后，请专业房屋售前装饰专家对房屋进行全面装饰，根据市场需要美化、突出待售房屋买点，最大限度的吸引潜在买家注意力；经验丰富的地产摄影专家精心摄影和编辑，并印制精美图片和画册。目标是最大限度的吸引更多的潜在买家来看房，激发更多的来看房的潜在买家的购买欲望，那么售房计划就成功了一大半。
改善外观
很多朋友对内部的清洁装饰精益求精，却常常忽略房屋外部的修饰。实际上，当买主的脚从车里迈出落在屋前停车位，考察已经开始，第一眼印象往往是最深刻的，草坪上有没有杂草和枯枝，草坪是不是修剪整齐，屋前屋后是不是有水管、垃圾或其他不美观的物品，车库门和户门、窗户外框等是不是干净，没有油漆破损等细节，都会直接影响买主对整体房屋的感觉。
如果能够增加庭院设计和装饰无疑对房屋的售出有积极的作用。尤其是价格高的豪宅，对房屋外观及院落景观的要求更高。房屋外观意味很多，可以看出屋主是否非常在意保养这个房屋。
拎包入住
房屋美观固然重要，还要确保各种设备处于正常工作状态，建筑及结构符合政府规定的建筑标准，并且让潜在的买主感觉到能够立刻入住开始在新家享受新的生活，而不是需要花费时间和费用修理和更新设备。
合理定价
无论多么精心装饰，合理定价仍然是快速售出非常重要的决定因素。请有经验的对当地市场熟悉的地产经纪评估是比较稳妥的办法，当然也可以了解周边社区类似的房子的售价，同朋友邻居交流等。
试以买者的角度来确定一个公平的市场价格。没有必要过低定价，虽然低价会吸引大量的人来看房，但也会引来所谓捡漏者，这些人往往不一定是真心的买主，不会给出公平的价格。但过高的定价也会屏蔽掉大量的潜在买家，尤其是在相同社区有类似的房屋待售的话，叫价高的房屋容易成为竞争对手的陪衬。
宣传攻势
各种宣传手段是必不可少的。售房经纪建立了多名专业地产经纪的销售平台，拥有长期联系的潜在客户群体，建立了自己的网站、博客和微信平台，报纸、路牌、车站牌、互联网等广告渠道，可以全方位立体化的为房屋的销售宣传、推广。
上市时机
上市时机和节奏非常关键。市场销售统计数据表明，星期三和星期四上市的房屋比其他时间上市的售出价格要高出20％以上。第一周往往是最关键的。充分的准备、广泛的宣传、及时的信息回馈，遇到合适的买家充分沟通等工作高效率的运作，通常会在第一个周期达到高峰。当然意外情况总会发生，更是考验代理经纪的经验和专业水准的时刻。
谈判技巧
最后迎来重头戏，谈判。
前面所有的准备工作都是为了能够完成卖家满意成交而作。这个时候就是到了运用投资地产经验，谈判技巧和沟通能力以及处理各种突发事件的应变能力，对各种类型的房屋销售可能出现的状况的掌控能力的关键时刻。 「这些能力都是为客户的房屋销售顺利进行保驾护航的实力保障，最大限度的保护委托客户的利益，尽责尽职的完成专业工作更是从业操守和基本原则。」 刘兵说。
事实上，自踏入2018年以来，销售及平均价均步步上扬，但涨幅表现理性，虽然买家的欲望仍然强劲，但由于政府的各种限制性措施以及银行的审核政策不断收紧，买家愈来愈谨慎，同时市场待售房源的增多，给买家提供了更多的选择和更充裕的时间，可以放松心情从容挑选。
始终市场有需求，热门地区的好房仍然受到买家的追崇，做了充分准备工作的待售房屋仍然可以很快卖出，无论是自住还是投资，买家们遇到心仪的房子仍然会主动出手。加中置业刘兵说，「去年初一段时期皇帝女不愁嫁，动辄出现二三十名买家争抢的情景，但是现在很少见了。市场归根结底还是要回归理性投资，专业操作，稳步发展的轨道上去。地产投资是长期投资，可以随大市顺势而为。 」
为了在市场上吸引更多潜在买主的注意，他建议令房屋更加美观，设计更加人性化或者增加一些优点例如庭院景观、更新窗户屋顶等方法改善房屋状况，增加房屋潜在价值。
用赏心悦目的色彩和独特的设计吸引更多的潜在买主，也可以通过增加和改善设施来让房屋更加吸引人，比如后院建造露台或游泳池等。
要注意的是，并不是所有的投入都会获得相应的回报，不要过分投资，要衡量投入产出比，增加卫生间或更新卫生间设备，更新冰箱洗衣机甚至屋顶等，并不一定会获得相应回报。有统计资料显示，升级新的卫生间平均回报率大约58％。新屋顶的回报更低。如果你计划售房前做房屋的升级修缮，一定要做市场研究，确保会获得最好的回报。
无论房屋大小，售房前充分准备展现出房产的最佳状态，通过市场交易实现房产的值值最大化是专业本能，更是一种态度和追求。 「具体而言，要想把房子卖得高，卖得快，要从以下手。」 刘兵作出建议如下﹕
正常运作
首先，需要做的工作是修缮，保证上市出售时，房屋处于正常运作状态。
仔细检查整个房子的各个角落，需要修理的地方要及时完成。是否将设施升级或更新可以根据屋主的具体情况而定，但是要确保房屋的状况在市场平均水平，尤其是符合所在社区的整体水平，各种设备如暖气炉，空调，洗衣机干衣机厨房的冰箱炉头洗碗机灯泡电源插头等齐全并正常工作；
油漆修补，漏水修补-卫生间和厨房，水盆和面补胶；屋顶门窗密封不漏水等。
当然房屋的设施愈是现代高档崭新愈是能够帮助房屋卖的更快更好，但是也要根据周边房屋的市场状况，尤其是屋主的预算和需求，全面均衡性价比做出决定。
有的业主会在售房前大动土木，更换升级厨房卫生间的设备，甚至更新全部的家具。要具体情况具体分析，不可一概而论。房屋的状况当然要好，但过分的升级和豪华装修并不一定带来相应的回报，尤其是以售房为目的的装修要均衡好性价比。
全面清洁
其次，是清理工作。无论房屋的条件如何，清洁是必须的。尤其是厨房卫生间浴室排风扇，灶具冰箱及抽油烟机、台面、地毡地板、百叶窗、玻璃、镜子等表层彻底清洁做到一尘不染。
不应该遗漏屋前屋后的枯草树叶过季植物等。清洁的重要性甚至高于装修。房屋的设备或装饰比较陈旧可能会影响价格，但是如果脏乱差，直接会影响买者的购买心情和欲望。
清理空间
除非是已经无人居住的空屋，通常会有很多日常用品和储藏，建议把不需展示的物品打包装箱并摆放整齐。尤其是电脑手机等电器电源线、换季的衣物、带有明显个人偏好的私人收藏品、照片、珠宝首饰等贵重物品更要妥善保存。做大量的减法，这样一来会使得房屋的空间显得宽敞，也会让潜在的买家心情愉悦增加购买欲望。
全面修饰
完成了以上工作以后，请专业房屋售前装饰专家对房屋进行全面装饰，根据市场需要美化、突出待售房屋买点，最大限度的吸引潜在买家注意力；经验丰富的地产摄影专家精心摄影和编辑，并印制精美图片和画册。目标是最大限度的吸引更多的潜在买家来看房，激发更多的来看房的潜在买家的购买欲望，那么售房计划就成功了一大半。
改善外观
很多朋友对内部的清洁装饰精益求精，却常常忽略房屋外部的修饰。实际上，当买主的脚从车里迈出落在屋前停车位，考察已经开始，第一眼印象往往是最深刻的，草坪上有没有杂草和枯枝，草坪是不是修剪整齐，屋前屋后是不是有水管、垃圾或其他不美观的物品，车库门和户门、窗户外框等是不是干净，没有油漆破损等细节，都会直接影响买主对整体房屋的感觉。
如果能够增加庭院设计和装饰无疑对房屋的售出有积极的作用。尤其是价格高的豪宅，对房屋外观及院落景观的要求更高。房屋外观意味很多，可以看出屋主是否非常在意保养这个房屋。
拎包入住
房屋美观固然重要，还要确保各种设备处于正常工作状态，建筑及结构符合政府规定的建筑标准，并且让潜在的买主感觉到能够立刻入住开始在新家享受新的生活，而不是需要花费时间和费用修理和更新设备。
合理定价
无论多么精心装饰，合理定价仍然是快速售出非常重要的决定因素。请有经验的对当地市场熟悉的地产经纪评估是比较稳妥的办法，当然也可以了解周边社区类似的房子的售价，同朋友邻居交流等。
试以买者的角度来确定一个公平的市场价格。没有必要过低定价，虽然低价会吸引大量的人来看房，但也会引来所谓捡漏者，这些人往往不一定是真心的买主，不会给出公平的价格。但过高的定价也会屏蔽掉大量的潜在买家，尤其是在相同社区有类似的房屋待售的话，叫价高的房屋容易成为竞争对手的陪衬。
宣传攻势
各种宣传手段是必不可少的。售房经纪建立了多名专业地产经纪的销售平台，拥有长期联系的潜在客户群体，建立了自己的网站、博客和微信平台，报纸、路牌、车站牌、互联网等广告渠道，可以全方位立体化的为房屋的销售宣传、推广。
上市时机
上市时机和节奏非常关键。市场销售统计数据表明，星期三和星期四上市的房屋比其他时间上市的售出价格要高出20％以上。第一周往往是最关键的。充分的准备、广泛的宣传、及时的信息回馈，遇到合适的买家充分沟通等工作高效率的运作，通常会在第一个周期达到高峰。当然意外情况总会发生，更是考验代理经纪的经验和专业水准的时刻。
谈判技巧
最后迎来重头戏，谈判。
前面所有的准备工作都是为了能够完成卖家满意成交而作。这个时候就是到了运用投资地产经验，谈判技巧和沟通能力以及处理各种突发事件的应变能力，对各种类型的房屋销售可能出现的状况的掌控能力的关键时刻。 「这些能力都是为客户的房屋销售顺利进行保驾护航的实力保障，最大限度的保护委托客户的利益，尽责尽职的完成专业工作更是从业操守和基本原则。」 刘兵说。