置业成本占收入一半 楼价却非愈平愈抢手
发布 : 2018-7-12 来源 : 明报置业频道
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楼市兴衰，与政府政策及利率高低有很大的关系。一份报告说，置业者成本上涨的主因，是高额房贷利率。在未来1年，房屋的可负担性很大程度上与按揭利率走势有关。
加拿大皇家银行(RBC)经济研究部日前发表报告显示，如在今年首季置业，加国每个家庭平均要将收入的48.4%用作购房开支，较上个季度增加0.4个百分点。
房屋按揭息率虽不断上升，但多伦多地区的房价最近有所下跌，跌幅刚好抵消了息口上升所带来的影响，令多市房屋可负担性连续两季都有改善。与此同时，成为市场主力的柏文，走势呈两极化，某些地区的柏文尽管楼价平，但受欢迎程度远逊楼龄较新﹑设施新颖的柏文。
RBC估计，央行未来会有连串加息行动，隔夜拆息将由1.25%升至明年首季的2.25，这将令房屋的可负担性构成重大压力。
RBC首席经济师兼高级副总栽Craig Wright指出，未来按揭息率仍可能上升，故房屋的可负担性会因此而进一步恶化，当然这还得视乎家庭收入上升幅度的大小而定。
具社区格调 价钱贵也值
由于供按揭负担不轻，所以柏文近两年在疲弱的房产市场中脱颖而出，在多伦多，去年多市中心柏文楼价升幅最大的5个社区，至少上升25%，共通点是大厦楼龄新﹑设施新及公共交通方便。
二手市场资料显示，去年416地区柏文屋价表现跑赢低幢住宅，全年上升14.1%。不过，相对于多市中心表现最出色的社区，这个升幅还是逊色许多。
市中心央街夹布鲁亚街是人流旺区。根据楼市资讯网站Condos.ca分析，去年这区二手柏文呎价938元，按年上升28.1%。
不久前，该区楼盘The One开卖。该网站表示，这个楼花盘入门呎价$1,500，为区内的屋价定下新标准，也为邻区的价格带来上升水位。
Fort York的柏文同期间平均上升27.8%，这个位于巴佛士街夹湖滨大道小社区设施亮点稍逊，但交通方便，而且可望继续升级，占有地利。不过，值得留意的是，这区去年价格虽然大升，平均呎价还是处于$750的水平，相对来说比较容易负担。
说起负担能力，升幅第3高的椰菜城(Cabbagetown)的价格更具吸引力。自从2016年，这区屋价已经累积37.5%升幅，去年的增长是27.7%，将呎价扯高至$665。报告表示，这个邻域屋价表现出色，可能是受到邻近重新发展的丽晶园推动。
雍景豪城(Concord CityPlace)去年平均呎价$763，录得27.5%的增长，榜上排第4高之位。根据该网站的分析，推动这区屋价上升的主要原因，应当包括不错的租金收入。资料显示，多伦多市平均每呎租金$3.24，但这个大型社区则达到$3.46，对于那些不想每月补贴持有成本的投资买家来说，此区的单位有一定的吸引力。
年计升幅紧随其后的是湖滨区，呎价$810，升幅25.8%。这区租金每呎更高至$3.57。
不过，该报告指出，租金应当不是去年屋价增长的主要推手，原因是社区内柏文面积较大，1睡房加书房﹑2睡房﹑3睡房，甚至3睡房加书房的比率较大，反映出自住买家为主。根据该报告，这些价格升幅最大的社区，共通点是方便的公共交通服务﹑大厦楼龄较新﹑年轻人设施新颖，以及弥漫特有的社区格调。
柏文基准价 去年升幅逾两成
去年大多伦多地区共管柏文基准屋价升幅近22%。当中多伦多市是最大的柏文市场，基准屋价升幅也最大，全年上升23.3%至490,500元，带动业主帐面身家增加几乎9.4万。同期间艾翟斯综合屋价温和上升4.4%，但共管柏文的升幅则高至22.4%。多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board，简称TREB)资料显示，这个城市去年底柏文基准屋价已涨至接近35.4万。
旺市升幅第3高，但基准屋价比416地区还要略贵一些。旺市柏文去年录得22.1%升幅，至12月时屋价上升至$498,000，换言之，比多伦多市贵了$7,500。相对于平均屋价，基准屋价较能准确反映价格走势。根据TREB，去年另有3个市场共管柏文录得超过二成的增长，分别是卡利登(Caledon)﹑米尔顿(Milton)及帝王镇(King)，升幅介于20.6%至21.8%之间。
对整个大多伦多地区来说，在这些市场带动之下，去年共管柏文基准屋价$468,200，全年升21.8%，与综合屋价所录得的7.2%相比，高出整整2倍。
储备金充足 管理费合理
首次买家基于预算绷紧，选择柏文上车盘时多以屋价是否够负担得起为着眼点。不过，其他一些置业持续成本也是重要考虑的因素。
HomeLife Landmark的刘世傅表示，这些买家不应忽视大厦的储备金，因为如果不充足，日后当要进行大规模维修工程，业主可能要额外填补不足之数。
这样的情况不乏先例。他指出，目前士嘉堡有大厦除了每月收取固定管理费之外，也向业主每年另外征收3,000元来填补储备金。
买家也不宜忽视管理费。这些费用不仅是每月的负担，也会影响屋价升值能力。他说﹕「一些柏文不起价，原因之一就是管理费高。」
他表示，目前一些柏文的管理费超过1,000元，但由于以每平方英呎计算，主要涉及大单位。
事实上，近期士嘉堡有3睡房楼盘叫价20万元，但管理费却超过1,500元。刘世傅说，影响管理费的2个主要因素是楼龄及管理质素，一般来说，水电煤均包的管理费，65仙至75仙的幅度可以视为合理水平。
超低价柏文 未必多人争
放向柏文作上车盘，成为柏文逆市上升的背后动力。整个416地区的平均成交价超叫价1%。
不过，以多伦多市共管柏文来说，在均价30余万的地区，不难发现有减价压力。这个现象在士嘉堡颇为明显。 5月份，士嘉堡有5区平均价格不逾40万元，当中大部分的成交价都低过叫价，平均幅度多则2%，少也有1%多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的资料显示，这些士嘉堡地区柏文均价大多数在33万至40万元之间，其中4区5月份平均售价低过叫价，显示不少卖家都要减价。
举例来说，均价$368,889的E08区成交价只及叫价98%，亦即减价2%。
甚至乎价格超低的E10区的楼盘也未见抢高的迹象。 5月共有6个柏文卖出，均价$253,833，卖家仍然避不过要减价，平均幅度1%。
有趣的是，地域范围包括坚尼地公园及Dorsert Park的E04区价格较高，5月份平均价为$364,466，共录得32宗交易，平均成交价却能与叫价看齐，换句话说，叫价较贵的楼盘反而不用减价。
事实上，同属于多市东区的E01区的柏文价格不仅较贵，而且也明显抢手。
这区原是前东约克市的范围，目前共管柏文平均价格$76.8万，但5月份平均成交价却超过叫价6%。这区位置好，邻近市中心，交通方便，所以受到买家追捧。
加拿大皇家银行(RBC)经济研究部日前发表报告显示，如在今年首季置业，加国每个家庭平均要将收入的48.4%用作购房开支，较上个季度增加0.4个百分点。
房屋按揭息率虽不断上升，但多伦多地区的房价最近有所下跌，跌幅刚好抵消了息口上升所带来的影响，令多市房屋可负担性连续两季都有改善。与此同时，成为市场主力的柏文，走势呈两极化，某些地区的柏文尽管楼价平，但受欢迎程度远逊楼龄较新﹑设施新颖的柏文。
RBC估计，央行未来会有连串加息行动，隔夜拆息将由1.25%升至明年首季的2.25，这将令房屋的可负担性构成重大压力。
RBC首席经济师兼高级副总栽Craig Wright指出，未来按揭息率仍可能上升，故房屋的可负担性会因此而进一步恶化，当然这还得视乎家庭收入上升幅度的大小而定。
具社区格调 价钱贵也值
由于供按揭负担不轻，所以柏文近两年在疲弱的房产市场中脱颖而出，在多伦多，去年多市中心柏文楼价升幅最大的5个社区，至少上升25%，共通点是大厦楼龄新﹑设施新及公共交通方便。
二手市场资料显示，去年416地区柏文屋价表现跑赢低幢住宅，全年上升14.1%。不过，相对于多市中心表现最出色的社区，这个升幅还是逊色许多。
市中心央街夹布鲁亚街是人流旺区。根据楼市资讯网站Condos.ca分析，去年这区二手柏文呎价938元，按年上升28.1%。
不久前，该区楼盘The One开卖。该网站表示，这个楼花盘入门呎价$1,500，为区内的屋价定下新标准，也为邻区的价格带来上升水位。
Fort York的柏文同期间平均上升27.8%，这个位于巴佛士街夹湖滨大道小社区设施亮点稍逊，但交通方便，而且可望继续升级，占有地利。不过，值得留意的是，这区去年价格虽然大升，平均呎价还是处于$750的水平，相对来说比较容易负担。
说起负担能力，升幅第3高的椰菜城(Cabbagetown)的价格更具吸引力。自从2016年，这区屋价已经累积37.5%升幅，去年的增长是27.7%，将呎价扯高至$665。报告表示，这个邻域屋价表现出色，可能是受到邻近重新发展的丽晶园推动。
雍景豪城(Concord CityPlace)去年平均呎价$763，录得27.5%的增长，榜上排第4高之位。根据该网站的分析，推动这区屋价上升的主要原因，应当包括不错的租金收入。资料显示，多伦多市平均每呎租金$3.24，但这个大型社区则达到$3.46，对于那些不想每月补贴持有成本的投资买家来说，此区的单位有一定的吸引力。
年计升幅紧随其后的是湖滨区，呎价$810，升幅25.8%。这区租金每呎更高至$3.57。
不过，该报告指出，租金应当不是去年屋价增长的主要推手，原因是社区内柏文面积较大，1睡房加书房﹑2睡房﹑3睡房，甚至3睡房加书房的比率较大，反映出自住买家为主。根据该报告，这些价格升幅最大的社区，共通点是方便的公共交通服务﹑大厦楼龄较新﹑年轻人设施新颖，以及弥漫特有的社区格调。
柏文基准价 去年升幅逾两成
去年大多伦多地区共管柏文基准屋价升幅近22%。当中多伦多市是最大的柏文市场，基准屋价升幅也最大，全年上升23.3%至490,500元，带动业主帐面身家增加几乎9.4万。同期间艾翟斯综合屋价温和上升4.4%，但共管柏文的升幅则高至22.4%。多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board，简称TREB)资料显示，这个城市去年底柏文基准屋价已涨至接近35.4万。
旺市升幅第3高，但基准屋价比416地区还要略贵一些。旺市柏文去年录得22.1%升幅，至12月时屋价上升至$498,000，换言之，比多伦多市贵了$7,500。相对于平均屋价，基准屋价较能准确反映价格走势。根据TREB，去年另有3个市场共管柏文录得超过二成的增长，分别是卡利登(Caledon)﹑米尔顿(Milton)及帝王镇(King)，升幅介于20.6%至21.8%之间。
对整个大多伦多地区来说，在这些市场带动之下，去年共管柏文基准屋价$468,200，全年升21.8%，与综合屋价所录得的7.2%相比，高出整整2倍。
储备金充足 管理费合理
首次买家基于预算绷紧，选择柏文上车盘时多以屋价是否够负担得起为着眼点。不过，其他一些置业持续成本也是重要考虑的因素。
HomeLife Landmark的刘世傅表示，这些买家不应忽视大厦的储备金，因为如果不充足，日后当要进行大规模维修工程，业主可能要额外填补不足之数。
这样的情况不乏先例。他指出，目前士嘉堡有大厦除了每月收取固定管理费之外，也向业主每年另外征收3,000元来填补储备金。
买家也不宜忽视管理费。这些费用不仅是每月的负担，也会影响屋价升值能力。他说﹕「一些柏文不起价，原因之一就是管理费高。」
他表示，目前一些柏文的管理费超过1,000元，但由于以每平方英呎计算，主要涉及大单位。
事实上，近期士嘉堡有3睡房楼盘叫价20万元，但管理费却超过1,500元。刘世傅说，影响管理费的2个主要因素是楼龄及管理质素，一般来说，水电煤均包的管理费，65仙至75仙的幅度可以视为合理水平。
超低价柏文 未必多人争
放向柏文作上车盘，成为柏文逆市上升的背后动力。整个416地区的平均成交价超叫价1%。
不过，以多伦多市共管柏文来说，在均价30余万的地区，不难发现有减价压力。这个现象在士嘉堡颇为明显。 5月份，士嘉堡有5区平均价格不逾40万元，当中大部分的成交价都低过叫价，平均幅度多则2%，少也有1%多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的资料显示，这些士嘉堡地区柏文均价大多数在33万至40万元之间，其中4区5月份平均售价低过叫价，显示不少卖家都要减价。
举例来说，均价$368,889的E08区成交价只及叫价98%，亦即减价2%。
甚至乎价格超低的E10区的楼盘也未见抢高的迹象。 5月共有6个柏文卖出，均价$253,833，卖家仍然避不过要减价，平均幅度1%。
有趣的是，地域范围包括坚尼地公园及Dorsert Park的E04区价格较高，5月份平均价为$364,466，共录得32宗交易，平均成交价却能与叫价看齐，换句话说，叫价较贵的楼盘反而不用减价。
事实上，同属于多市东区的E01区的柏文价格不仅较贵，而且也明显抢手。
这区原是前东约克市的范围，目前共管柏文平均价格$76.8万，但5月份平均成交价却超过叫价6%。这区位置好，邻近市中心，交通方便，所以受到买家追捧。