卖家苦等高位拒降价
发布 : 2018-9-13 来源 : 明报置业频道
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自去年4月以来，省府推出的公平住房计划令大多伦多地区房地产市道显著下滑，至今还未见重回高峰水平，有地产经纪认为，其中原因包括部分卖家仍希望价格回升至2017年初的高水平，不肯减价出售，导致待售量增加。亦有从业员指出，空置量增加，或许是外来投资者以长线眼光投资加国物业，不计较短期价格上落，亦可能是大屋换细屋又具财力的屋主，有时间等屋价回升。
在以往，春季是全年房产买卖最炽热的黄金季，其次便是所谓金九银十，但今年却有别于传统的暑期淡静销情，在这个夏天，多伦多的楼市表现活跃，像是把原本属于春季市场的购买动力都注入到夏天里。
恒生地产的刘家恩(Ruby Lau)说，一向以来，夏天的市道，在一年四季中仅排名第三。一般而言，论交易畅旺程度，春季市场居首，不过今年的春季市场没有什么特别表现。反观这个夏天，很多潜在买家已消化了辣招所带来的心里影响，即使银行接连加息，亦阻止不了用家上车的决心。而且买家们都明白到购置物业属长线投资，在看不到有其他因素会令楼价再次下挫的情况下，一直抱着观望态度的准买家都决定开始重返楼市。
在6、7月份，大多伦多地区的房屋销量和售价双双呈现按年升幅，是 2018 年首次出现。
7月份，整个大多区共有 6,961间二手住宅成交，销量按年升超过18%。平均售价亦较去年同期升4.8%，至$78万2千元。
卖家苦等重返高水平
Realosophy Realty总裁John Pasalis表示，翻查纪录发现，28%大多伦多地区的放售物业现正空置，高过去年的17%。他还说，空置物业的实际数量可能更多。
Pasalis相信，屋价下跌导致市场上出现更多空置房屋。他认为房屋空置将成为市场自然现象。他估计，近期空置量增加，可能因为部分卖家已经迁出，但仍希望屋价能够重返2017年曾见的高水平。
他续称，去年4月后屋价下挫，令很多放盘屋主措手不及。他们当中不少期望可以守住不卖，直至价格重回高位。不过，Pasalis补充，还有相当卖家对他们的物业价格抱有「现实的期待」，所以依然有一定数量的物业成交。这些卖家以现时的市场价格放盘，不再是去年的价格了。
Pasalis指出，大多区房屋存量仍相当平衡。据他观察所得，空置房屋最多的地区，就是2017年屋价跌得最厉害的地区。
他表示，大幅增加的空置房屋通常是低层房屋，主要集中在905地区，如约克区、杜兰与奥克维尔等。
他又指出，「相当数量」的新建或最近装修的房屋空置。对炒家来说，如他们在2016年底或2017年初买入，若以现价出售，便要亏蚀。
具实力者待价而沽
安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，对Pasalis所说的28%空置率存疑，他不认为这么高。试想低层房屋动辄过百万元，若是炒家，怎能等得上一年多的调整时间。
但吴树声同时指出，空置房屋还是有可能增加的，这因为外来投资者以长线投资加国物业，不计较短期价格上落，不急于出售套现。另外，亦可能有财力充裕的战后婴儿潮一代大屋换细屋或者搬上共管柏文，大屋可以留着不卖，待价而沽。 Pasalis表示，需求与销售均已减少。尽管大市在秋季趋向回升，但屋价预料不会急速上升。他认为，在多伦多地区，还属卖家市场。
预料市场更加平稳
地产经纪Andrew Ipekian则表示，房屋市道在夏季与冬季都较淡静，秋季与春季才是旺季。在未来两周内，料将见到更多房屋放盘。到时市场上将有更多选择，买家都会入市。
不过，Ipekian指出，与去年比较，市道会更加平稳。去年初，很多房屋在短时间内售出，价格被抢高至远超出叫价。
成交价公开有助买家了解市道
今年，买家与卖家将较容易了解市价，原因是加拿大高等法院刚决定，不接受多伦多地产商会上诉，维持竞争仲裁庭裁决，即是多伦多地产局需要把房屋售价公开，不像从前般买家需要透过地产经纪才能取得销售数据。
Pasalis表示，房屋销售数据公开后，买家将更加了解市道，更能掌握房屋的现实价值，因为他们可同时看到邻近房屋的售价，不再只靠经纪提供资料。他提到，其实大部分经纪都想客户掌握更多资讯。市道更透明，大家都能取得公开资料，地产经纪需要诚实面对客户。
加息威胁 抑压买家意欲
除了省府的压抑楼市措施外，联邦政府今年初推出新一轮房贷压力测试，效应开始退减，不过，有经济学者指出，这措施影响力的强弱随利率增减，加息周期未完之前，购买能力应会续跌。
联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)规定，今年1月1日开始，不用购买保险的房贷须符合压力测试，用高过房贷合约的利率来计算房贷额，导致楼市成交下降，以及屋价升势放缓。
不过，近期全国成交量回稳，尤其是主要市场大多伦多地区，7月份销量表现抢眼，年升幅18.6%，以致一些分析报告指这项规管政策已为市场适应，效应渐退。
对于正要卖楼的业主来说，这应会是好消息。然而，根据多伦多大学士嘉堡分校经济学副教授区美诗的看法，加息周期未完之前，压力测试对购买力的影响应会愈来愈重。
这项新的压力测试适用于受联邦政府规管的金融机构，规定须采用高于合约的利率来进行审批，选项之一是引用加拿大中央银行公布的5年期定息房贷利率来计算还款能力。
这意味着这个贷款人资格的甄别利率将会随着5年期定息房贷利率而增减，不过，由于目前利率看涨，有理由相信买家的购买能力将会继续减弱。
区美诗指出，市场对这项措施的适应，大概是心理方面，亦即过份反应的情况减少，至于购买力减弱的情况则仍然存在，而且可能加剧。她解释，加拿大中央银行加息会带动5年期债券孳息率上扬，继而扯高5年期的房贷利率。
她说，近期央行的5年期定息房贷而上升至5.34%，如果利息续升，楼市买家的购买能力将要再下降。
事实上，去年底，亦即压力测试快要实施之前，这个甄别资格的利率还只是4.99%，换言之，至今已经增加了35个基点。目前市场预期今年余下时间至明年底中央银行还会加息2至3次，以此来说，房贷应会愈来愈难借。
不过，区美诗指出，如果市场突然出现冲击，加息周期可能会提早结束。她举例称，10多年前美国次级按揭危机爆破之前，也正在加息周期之中。
在以往，春季是全年房产买卖最炽热的黄金季，其次便是所谓金九银十，但今年却有别于传统的暑期淡静销情，在这个夏天，多伦多的楼市表现活跃，像是把原本属于春季市场的购买动力都注入到夏天里。
恒生地产的刘家恩(Ruby Lau)说，一向以来，夏天的市道，在一年四季中仅排名第三。一般而言，论交易畅旺程度，春季市场居首，不过今年的春季市场没有什么特别表现。反观这个夏天，很多潜在买家已消化了辣招所带来的心里影响，即使银行接连加息，亦阻止不了用家上车的决心。而且买家们都明白到购置物业属长线投资，在看不到有其他因素会令楼价再次下挫的情况下，一直抱着观望态度的准买家都决定开始重返楼市。
在6、7月份，大多伦多地区的房屋销量和售价双双呈现按年升幅，是 2018 年首次出现。
7月份，整个大多区共有 6,961间二手住宅成交，销量按年升超过18%。平均售价亦较去年同期升4.8%，至$78万2千元。
卖家苦等重返高水平
Realosophy Realty总裁John Pasalis表示，翻查纪录发现，28%大多伦多地区的放售物业现正空置，高过去年的17%。他还说，空置物业的实际数量可能更多。
Pasalis相信，屋价下跌导致市场上出现更多空置房屋。他认为房屋空置将成为市场自然现象。他估计，近期空置量增加，可能因为部分卖家已经迁出，但仍希望屋价能够重返2017年曾见的高水平。
他续称，去年4月后屋价下挫，令很多放盘屋主措手不及。他们当中不少期望可以守住不卖，直至价格重回高位。不过，Pasalis补充，还有相当卖家对他们的物业价格抱有「现实的期待」，所以依然有一定数量的物业成交。这些卖家以现时的市场价格放盘，不再是去年的价格了。
Pasalis指出，大多区房屋存量仍相当平衡。据他观察所得，空置房屋最多的地区，就是2017年屋价跌得最厉害的地区。
他表示，大幅增加的空置房屋通常是低层房屋，主要集中在905地区，如约克区、杜兰与奥克维尔等。
他又指出，「相当数量」的新建或最近装修的房屋空置。对炒家来说，如他们在2016年底或2017年初买入，若以现价出售，便要亏蚀。
具实力者待价而沽
安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，对Pasalis所说的28%空置率存疑，他不认为这么高。试想低层房屋动辄过百万元，若是炒家，怎能等得上一年多的调整时间。
但吴树声同时指出，空置房屋还是有可能增加的，这因为外来投资者以长线投资加国物业，不计较短期价格上落，不急于出售套现。另外，亦可能有财力充裕的战后婴儿潮一代大屋换细屋或者搬上共管柏文，大屋可以留着不卖，待价而沽。 Pasalis表示，需求与销售均已减少。尽管大市在秋季趋向回升，但屋价预料不会急速上升。他认为，在多伦多地区，还属卖家市场。
预料市场更加平稳
地产经纪Andrew Ipekian则表示，房屋市道在夏季与冬季都较淡静，秋季与春季才是旺季。在未来两周内，料将见到更多房屋放盘。到时市场上将有更多选择，买家都会入市。
不过，Ipekian指出，与去年比较，市道会更加平稳。去年初，很多房屋在短时间内售出，价格被抢高至远超出叫价。
成交价公开有助买家了解市道
今年，买家与卖家将较容易了解市价，原因是加拿大高等法院刚决定，不接受多伦多地产商会上诉，维持竞争仲裁庭裁决，即是多伦多地产局需要把房屋售价公开，不像从前般买家需要透过地产经纪才能取得销售数据。
Pasalis表示，房屋销售数据公开后，买家将更加了解市道，更能掌握房屋的现实价值，因为他们可同时看到邻近房屋的售价，不再只靠经纪提供资料。他提到，其实大部分经纪都想客户掌握更多资讯。市道更透明，大家都能取得公开资料，地产经纪需要诚实面对客户。
加息威胁 抑压买家意欲
除了省府的压抑楼市措施外，联邦政府今年初推出新一轮房贷压力测试，效应开始退减，不过，有经济学者指出，这措施影响力的强弱随利率增减，加息周期未完之前，购买能力应会续跌。
联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)规定，今年1月1日开始，不用购买保险的房贷须符合压力测试，用高过房贷合约的利率来计算房贷额，导致楼市成交下降，以及屋价升势放缓。
不过，近期全国成交量回稳，尤其是主要市场大多伦多地区，7月份销量表现抢眼，年升幅18.6%，以致一些分析报告指这项规管政策已为市场适应，效应渐退。
对于正要卖楼的业主来说，这应会是好消息。然而，根据多伦多大学士嘉堡分校经济学副教授区美诗的看法，加息周期未完之前，压力测试对购买力的影响应会愈来愈重。
这项新的压力测试适用于受联邦政府规管的金融机构，规定须采用高于合约的利率来进行审批，选项之一是引用加拿大中央银行公布的5年期定息房贷利率来计算还款能力。
这意味着这个贷款人资格的甄别利率将会随着5年期定息房贷利率而增减，不过，由于目前利率看涨，有理由相信买家的购买能力将会继续减弱。
区美诗指出，市场对这项措施的适应，大概是心理方面，亦即过份反应的情况减少，至于购买力减弱的情况则仍然存在，而且可能加剧。她解释，加拿大中央银行加息会带动5年期债券孳息率上扬，继而扯高5年期的房贷利率。
她说，近期央行的5年期定息房贷而上升至5.34%，如果利息续升，楼市买家的购买能力将要再下降。
事实上，去年底，亦即压力测试快要实施之前，这个甄别资格的利率还只是4.99%，换言之，至今已经增加了35个基点。目前市场预期今年余下时间至明年底中央银行还会加息2至3次，以此来说，房贷应会愈来愈难借。
不过，区美诗指出，如果市场突然出现冲击，加息周期可能会提早结束。她举例称，10多年前美国次级按揭危机爆破之前，也正在加息周期之中。