申请房贷 高龄不用怕 只要有入息 不问何时退休
发布 : 2018-10-11 来源 : 明报置业频道
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年近退休的买家入市买楼，可能会担心就业生涯快将结束，薪酬入息不长久，因而被视为风险较高，导致贷款额缩水。
但有业界人士表示，房贷商不会考虑客人年龄因素，意味着高龄买家也可以按入息借取贷款，不会遇到不同的对待。
根据同时持有按揭及地产业务执照的Vicky Zhou表示，不曾留意到大型银行或规模较细的房贷商会有考虑申请人年龄的做法。
地产方面的业务，她的客人不乏年龄60岁以上的买家，至于房屋按揭方面，她的最高龄客人纪录是80岁。房贷商审批贷款，需要客户提供入息证明。她指出，一般是看三或四期的出粮资料，既简单又直接，不会顾及申请人什么时候退休。
谈及高龄买家会否引起顾虑的问题，她反而担心，如果房贷商真的要在审批指引上加入年龄因素，恐怕要挨批年龄歧视。
年长买家不是风险顾虑
此外，高龄买家风险较高的说法也有商榷的余地。她解释，其实现行房屋按揭规定已经为贷款商提供一定的保障，因为购有保险的房贷万一出事，损失可由承保商理赔，至于没有保险的房贷，首期至少也有两成，对于债权人来说，把物业卖掉也不至于亏本。
以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)审批房贷保险的规定来说，年长买家看来也不是风险的顾虑。
CMHC 房贷保险不设买家年纪上限
CMHC的主要职权之一是提供房贷保险，由于承担坏帐损失赔偿，所以对楼市买家资格制定标准，以能控制风险。
该机构发言人也证实，加拿大按揭及房屋公司所提供的房贷保险，并未设有买家年纪上限。
她说，贷款保险申请方面，没有年龄的限制。根据她提供的资料，申请人资格的规定，主要涉及到置业持续成本及其他债务开支占收入的比率，不可超过设定的上限。
Vicky Zhou表示，不少高龄买家都有一些资产，若然只有入息，也一样可以获批房贷，以目前的情况来说，如果没有负债，通常是入息的四倍左右，与一般的处理情况无异。
退休长者继续供楼
房贷是长命债，还本期一般都是25年，甚或更长，所以供楼族之中，不乏已经退休的长者。
去年第四季，全国供楼族之中，年龄介于65至74岁的长者的份额占了8%，超过74岁的也有2%。
根据加拿大按揭及房屋公司的按揭及消费信贷趋势报告，过去一年，这些长者的定期供楼开支一直增加，幸运的是幅度温和，平均只是稍逾20元。
长者定期还款均额$844
资料显示，去年首季，65至74岁供楼族平均还款额939元，至末季期间涨至963元，亦即全年增加24元。同期间，74岁以上的人的负担则增加21元至844元。
相对于全国平均房贷还款1,235元，这两个年龄组别的长者的供楼开支依次减轻了22%及31.7%。
截至去年末季，年满65岁长者尚未清还的房贷，占了全国总额的7%。
楼价贵 多伦多业主逾七成收入供房贷
根据加拿大皇家银行(RBC)最新统计，加拿大人的「住房可负担性」(housing affordability)处于近30年来最差水平，国际金融机构更提出警告，温哥华和多伦多的房市处于巨大的房产泡沫危险之中。
在多伦多，75.9%的「不可负担率」，比去年增长1.8%，意味着一个房贷家庭需要花费他家庭收入的四分三才能负担得起房屋的按揭还款。另外，购买柏文的家庭比购买独立屋(single-detached homes)的「住房可负担性」更差，因为比较独立屋价出现小幅回落，2017年以来柏文单位价格已连续两年上涨，令购房者供屋成本更加严重。
RBC经济研究杂志9月底出版了最新可负担住房趋势研究报告，统计显示，从1990年至今，加拿大人的「住房可负担性」处于历史最差水平，今年第二季度全国家庭住房平均「不可负担率」累计上升到53.9%，比三年前增加了10个百分点，三年前「不可负担率」为43.2%。
家庭住房「不可负担率」是计算一个家庭收入对购买住房的支撑，不可负担率愈高意味着一个家庭购买住房愈难承担。从城市看，「不可负担率」最高的三个城市分别为温哥华(88.4%)、多伦多(75.9%)和维多利亚(65%)。
但有业界人士表示，房贷商不会考虑客人年龄因素，意味着高龄买家也可以按入息借取贷款，不会遇到不同的对待。
根据同时持有按揭及地产业务执照的Vicky Zhou表示，不曾留意到大型银行或规模较细的房贷商会有考虑申请人年龄的做法。
地产方面的业务，她的客人不乏年龄60岁以上的买家，至于房屋按揭方面，她的最高龄客人纪录是80岁。房贷商审批贷款，需要客户提供入息证明。她指出，一般是看三或四期的出粮资料，既简单又直接，不会顾及申请人什么时候退休。
谈及高龄买家会否引起顾虑的问题，她反而担心，如果房贷商真的要在审批指引上加入年龄因素，恐怕要挨批年龄歧视。
年长买家不是风险顾虑
此外，高龄买家风险较高的说法也有商榷的余地。她解释，其实现行房屋按揭规定已经为贷款商提供一定的保障，因为购有保险的房贷万一出事，损失可由承保商理赔，至于没有保险的房贷，首期至少也有两成，对于债权人来说，把物业卖掉也不至于亏本。
以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)审批房贷保险的规定来说，年长买家看来也不是风险的顾虑。
CMHC 房贷保险不设买家年纪上限
CMHC的主要职权之一是提供房贷保险，由于承担坏帐损失赔偿，所以对楼市买家资格制定标准，以能控制风险。
该机构发言人也证实，加拿大按揭及房屋公司所提供的房贷保险，并未设有买家年纪上限。
她说，贷款保险申请方面，没有年龄的限制。根据她提供的资料，申请人资格的规定，主要涉及到置业持续成本及其他债务开支占收入的比率，不可超过设定的上限。
Vicky Zhou表示，不少高龄买家都有一些资产，若然只有入息，也一样可以获批房贷，以目前的情况来说，如果没有负债，通常是入息的四倍左右，与一般的处理情况无异。
退休长者继续供楼
房贷是长命债，还本期一般都是25年，甚或更长，所以供楼族之中，不乏已经退休的长者。
去年第四季，全国供楼族之中，年龄介于65至74岁的长者的份额占了8%，超过74岁的也有2%。
根据加拿大按揭及房屋公司的按揭及消费信贷趋势报告，过去一年，这些长者的定期供楼开支一直增加，幸运的是幅度温和，平均只是稍逾20元。
长者定期还款均额$844
资料显示，去年首季，65至74岁供楼族平均还款额939元，至末季期间涨至963元，亦即全年增加24元。同期间，74岁以上的人的负担则增加21元至844元。
相对于全国平均房贷还款1,235元，这两个年龄组别的长者的供楼开支依次减轻了22%及31.7%。
截至去年末季，年满65岁长者尚未清还的房贷，占了全国总额的7%。
楼价贵 多伦多业主逾七成收入供房贷
根据加拿大皇家银行(RBC)最新统计，加拿大人的「住房可负担性」(housing affordability)处于近30年来最差水平，国际金融机构更提出警告，温哥华和多伦多的房市处于巨大的房产泡沫危险之中。
在多伦多，75.9%的「不可负担率」，比去年增长1.8%，意味着一个房贷家庭需要花费他家庭收入的四分三才能负担得起房屋的按揭还款。另外，购买柏文的家庭比购买独立屋(single-detached homes)的「住房可负担性」更差，因为比较独立屋价出现小幅回落，2017年以来柏文单位价格已连续两年上涨，令购房者供屋成本更加严重。
RBC经济研究杂志9月底出版了最新可负担住房趋势研究报告，统计显示，从1990年至今，加拿大人的「住房可负担性」处于历史最差水平，今年第二季度全国家庭住房平均「不可负担率」累计上升到53.9%，比三年前增加了10个百分点，三年前「不可负担率」为43.2%。
家庭住房「不可负担率」是计算一个家庭收入对购买住房的支撑，不可负担率愈高意味着一个家庭购买住房愈难承担。从城市看，「不可负担率」最高的三个城市分别为温哥华(88.4%)、多伦多(75.9%)和维多利亚(65%)。