央行加息影响按揭利率

发布 : 2018-11-08  来源 : 明报置业频道


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如市场预期,加国央行10月24日宣布把基准利率调高0.25厘,至1.75厘,这是自2017年中以来第5次加息。



央行暗示,或将会加快加息步伐。

加拿大各大银行在当天先后宣布将最优惠利率,从3.7厘调高至3.95厘。

据加拿大广播公司(CBC)一项最新调查,很多加拿大屋主担心利率上升对他们财政预算的影响。

面对这股加息潮,房屋按揭专家建议,现时采取浮息的屋主,应该考虑转为具年期的固定按揭利率借贷。

央行在公布中指出,加国经济继续接近全面运行,预料在2018年下半年经济增长平均约为2%。今年及明年的整年的实际国内生产总值增长为2.1%,到2020年将减慢至1.9%。

加拿大帝国商业银行首席经济师Avery Shenfeld表示,央行删除未来「逐渐」加息的字句,表露了较市场预期「鹰派」利率立场,预示在12月5日议息时,可能再次加息。

这即是说,假如央行在今年12月再度加息,于明年底前,可能总共加息4次。

Sherwood Mortgage Group按揭经纪郭泽文(Maurice Kwok)表示,央行的基准利率直接影响银行的最优惠利率,而浮动按揭利率是与最优惠利率挂勾的,央行加息后,银行相应调高最优惠利率,即时推高浮动按揭利率。从现时来看,未来1年内,央行可能加息4次,每次加幅料为0.25厘,共达1厘。目前采用浮息的房屋贷款者,是时候转为固定按揭利率贷款。

以借50万元房屋贷款计,分25年摊还,息率是2.5厘时,每月供款额2240元﹔若是3厘,每月供款为2366元﹔3.5厘则每月供款为2496元﹔4厘的话,每月供款为2630元﹔4.5厘,每月供款为2767元﹔5厘每月供款为2908元。

据按揭贷款网站Ratehub.ca的计算,如果置业者购买了一间80万元的住宅,缴付了房价10%的首付款,按揭周期为25年,那么,当他的按揭贷款利率从今年1月17日的2.44%攀升至3.19%时,他每月缴付的额外利息便达283元。

这意味着那些在今年初每月缴付3,303元房屋按揭贷款还款的业主,到今年底可能要每月缴付3,586元的房屋按揭贷款还款。



选贷款年期 视因人而异
郭泽文指出,对于固定按揭利率贷款年期的选择,这视乎每个人的情况。若果是打算长期居住在同一间物业,最好选用5年期,假如是不作长住,可能稍后出售套现或者属投资性质,便作两年期固定按揭利率贷款好了。

现时已有固定按揭利率借贷的屋主,但还未到续期时间,是否值得支付罚款取消现有按揭贷款,转为新的长年期按揭借贷,郭泽文指出,通常取消现有按揭贷款的罚款相当高,不过愈接近到期日,罚款愈低。屋主是否值得支付罚款,转为新的长年期按揭借贷,需认真计算后才采取行动。

央行宣布加息时,在公布中删除未来「逐渐」(gradual)加息的字句,市场解读为央行将加快加息步伐。但央行高级副行长威尔金斯(Carolyn Wilkins)表示,未来的加息步伐可以加快,但也可能减慢,主要端视经济数据。

央行行长波洛兹(Stephen Poloz)表示,加国经济正全面营运,不用再以低利率刺激经济。央行的工作是防止经济过热。

首置者 受最大影响
鲲鹏贷款的贷款经纪孙晓明指出,央行将基准利率调高0.25厘,令首次置业人士面临更大的经济压力。她说:「他们每月的供款额会增加,他们承受的心理压力也超过预期。」

但她指出,由于房屋按揭贷款的压力测试是与5年期的固定利率挂钩,在5年期的固定利率目前仍保持不变的情况下,首次置业人士可购买房屋的能力不受影响。

对于锁定固定按揭贷款利率还是采用浮动按揭贷款利率,孙晓明说:「对于已经锁定了5年期固定按揭贷款利率的业主而言,即使央行在明年继续加息,对他们也没有影响,但他们每月缴付的按揭贷款还款是较采用浮动按揭贷款利率的业主更多的。」

在她看来,置业人士如果是买房自住,那么在任何时候都可以买,但需要量力而行,购买自己的经济能力能够负担的住房。如果置业人士买房的目的是投资,那么在现阶段宜慎重行事。她还指出,与其他族裔的置业人士有所不同的是,华裔置业人士无论是经济能力还是抗风险的能力都比较强,她说:「华人通常都有勤俭节约的美德,数学能力也比较强,擅长开源节流,应对利率上涨带来的经济压力。」



业主改消费 习惯应对加息
据加拿大广播公司(CBC)一项最新调查,很多加拿大屋主担心利率上升对他们财政预算的影响。

这项网上调查于10月5日至11日期间进行,在1,000名接受访问的屋主中,差不多四分三负债的屋主表示,担心利率上升。他们的债务主要源自房屋按揭。此外,58%受访者表示,每月的债项若果增加逾100元,将迫使他们改变消费习惯,以应付增加的债项。

注册财务策划师Shannon Lee Simmons表示,客户们赚取相对正常的薪酬,而他们的财政预算都计算得很紧。如果问他们能否每月储蓄100元,他们或许不能。

Simmons指出,部分屋主未曾经历过显著利率升浪,当利率上升时,或令他们措手不及。

她续称,对现时40岁的屋主来说,若在30岁时买屋,于过去10年内都享受着相对低的利率。

在1981年,加国银行的最优惠利率升至逾20%。但是,自2009年以来,最优惠利率只在3.7%至5.75%之间。银行通常以最优惠利率作为借款利率的指标。

一旦屋主无法应按揭供款,唯有动用储蓄,有些甚至以信用卡借贷,但这将令他们的信用卡债项累积。



按揭续期 感应压力
加国央行自2017年7月以来,已经加息4次,基准利率从0.5%升至1.5%。周前利率调高0.25厘,达至1.75厘。央行的基准利率,直接影响银行的最优惠利率与浮动按揭利率。

对一些屋主来说,或许还未感受到利率上升的压力,原因是他们是采用具年期固定利率。不过,这批屋主在按揭续期时,将会感受到财政压力。

加国家庭债务于过去30年内不断上升,到今年8月时,已累升至逾2万亿元,而按揭贷款占了当中接近四分三。

据信贷机构TransUnion的统计,在2018第二季内,加拿大人的平均按揭债项为260,547元,比2017年同期增加4.76%。