楼价微回 短炒难赚钱 柏文旺由刚需推动

发布 : 2018-12-06  来源 : 明报置业频道


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尽管大多伦多共管柏文供应紧张,但屋价单月微回,也多了楼盘减价成交。



10月柏文平均售价回落,多伦多地产商会资料显示,10月期间,柏文市场平均售价只及叫价的99%。

根据彭博分析,近期多伦多共管柏文市场炒家并不活跃,短炒交易占市场份额不超过2%,也低于长期平均水平。

炒家与海外买家向来被视为炽热市场屋价大升的主要推手。不过,根据彭博的分析,过去10年来,以多伦多及温哥华这2个贵价市场来说,柏文短炒份额其实并不高,以致炒卖活动推高屋价之说受到质疑。

该机构依据Teranet Inc.的土地及房屋证记资料来进行分析,所得的结果显示,2008年初,多伦多这类炒楼活动占市场份额6%,其后却未有随屋价上升,反而是基本上背道而驰,出现反覆回落的走势。

资料显示,多伦多柏文短炒历来平均水平是3%,在2014年后,市场份额大部分时间均低过这个水平,只是在2016年曾明显上升至接近4%,但之后又趋向回落,及至今年次季,已跌至1.7%。

温哥华的柏文短炒活动较为活跃,历来平均处于5%的幅度,亦即比多伦多高出2个百分点。不过,根据彭博的分析,温哥华市场的炒卖份额同样呈现反覆下降走势,近10年来由约6%缩细至3.4%,几乎减少一半,意味着虽然当地屋价过去10年来大幅增长,但想趁机赚快钱的人并不多。

事实上,屋价急升​​的原因不仅是炒卖交易,也包括诸如新供应不足及人口增长等的基本因素。



炒卖成本贵
炒卖活动回落的原因之一是成本不轻,因为住宅买卖涉及律师费及经纪佣金,导致利润打折扣。此外,楼市放缓也不无关系。根据大温地产局,过去3个月,大温哥华柏文价格已跌了3.2%。彭博引述温哥华地产从业员Steve Saretsky表示,屋价升势一旦停下来,很多问题就马上出现,跌市炒楼,没有钱赚。

Re/Max地产Integra安省区域董事Christoper Alexander表示,一直以来,共管柏文炒卖罕见,甚至乎短线的转售,很多都是与工作突然变动有关。他说,大多数的人置业都至少持有5至7年才转售。

416区平均23日卖出
大多伦多共管柏文10月份,这类高幢住宅平均售价由9月的57万元回落至562,523元,跌幅1.3%,亦即约7,600元,但中位屋价则维持在49.5万元不变。

平衡市场变卖家市场
多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的资料显示,9月份一般楼盘都能够以全价找到买家。但10月期间,卖家平均减价1%。屋价虽然略为回软,其他一些重要的指标却显示有升温迹象。举例来说,销量与新楼盘量比率由54%上升至63%,反映由平衡市场转变成卖家市场。

此外,存库月数也由2.1下降至1.7个月。至于平均待售日数,亦缩短了1天至23日。



部分社区超叫价明显
目前仍有一些市场出现成交价抢高至超过叫价的情况,但主要位于416地区,当中以E01及E02区的超叫价幅度较为明显。这2区覆盖的邻域包括丹佛﹑湖滩及活湃走廊。

10月份行情显示,这些地区的共管柏文楼盘平均超叫价4%至5%卖出,而且放盘日期一般短至约2周。