油价滑落 央行按兵 房价或反弹 租金继续涨
发布 : 2019-1-10 来源 : 明报置业频道
用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈
发布 : 2019-1-10 来源 : 明报置业频道
用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈
对加拿大房地产市场来说，刚过去的2018是艰难的一年，因为联邦按揭贷款压力测试以及利率上升，已经将购房者的购买力消耗殆尽，同时也让潜在卖家不敢入市。而这样的情况到目前为止，仍然没有任何实质性的改进，令楼价和成交量陷于低迷。
在过去12个月，房贷利率上升，至年底时，选择浮息房贷及新造定息房贷的供楼族的利息开支均告加重。
所以，市场有预测指2019年买卖还会下降，不过，由于市场经济形势瞬息万变，央行加息行动可能放缓，今年加国房价有机会出现反弹。
去年全年，加拿大中央银行加息3次。根据加拿大房屋按揭趋势网站，去年初，本国的隔夜利率处于1厘的水平，及至年终，已经上涨至1.75厘，亦即增加0.75个百分点。
本国主要银行最优惠利率也随着央行加息而同步上升，由年初的3.2厘上调至近期的3.95厘。
这意味着业主的房贷利息加重。不过，大部分可变动利率房贷还款额固定，未至于即时令供楼开支上涨，只是偿还本金的份额会相应减少。
房价可能反弹
利率上升对楼市的冲击至为巨大，加拿大地产协会(CREA)早前预测，2018年的全国房屋总销量只有458,200个单位，同比下降11.2%，而2019年还会再下0.5%。
与销量的大幅下跌相比，房价下跌的幅度较小，只下跌4.2％至488,600元，不过今年有可能会反弹1.7%至496,800元。
在全国的市场来说，卑诗省尤其是温哥华的市场受影响最大，因为它还受针对度假、投机和外国买家的省级政策。卑诗省房地产协会的数据显示，该省正在经历一年的大幅下滑，从前年年末至今销售量下降23.6％，交易总额也下跌23％至524亿元。
油价跌影响加息步伐
加拿大央行(BoC)表示，他们打算继续提高利率直到保持中立，这意味着它们既不刺激也不抑制通货膨胀。这意味着从目前的1.75％上升到2.5-3.5％之间。这将需要至少再加息5次，使按揭贷款实质上更加昂贵，并进一步挤压那些受到压力测试负面影响的人。
然而，近期美中贸易战加剧，以及阿尔伯达省油价暴跌，迫使加拿大央行采取更具保护性的立场。在10月份加息之后，它选择按兵不动，并放弃所有具有前瞻性和强硬性的语言。
央行行长波洛兹(Stephen Poloz)表示，虽然经济仍处于良好状态，但全球范围内的波动性仍然存在风险，尤其是影响贸易和国际投资的关税增加。
各省单户新屋动工升 近10年来首见
全国新单户住宅动工量转强，各省同时录得增长，过去约10年来首见。
继10月期间录得增长之后，新屋动工量于11月再升，按年计算由206,800间增加至215,900间，上升至5个月来的最高水平。
近期新屋动工量回升，主要由2个位处最西面的省份带动。国家银行经济及策略部表示，阿省从2009年5月以来的低位反弹。与此同时，卑诗省的多户住宅也于11月升至5年平均水平之上。
该经济及策略部在分析简报特别提及单户住宅环节的表现，指出全国都录得升幅。报告说，10个省份都在升，几乎10年来首次出现这样的市况。不过，单户住宅价格不易负担，因此动工量难望持续增加。报告解释，过去13个季度，这类住宅负担能力转坏的季度占了12个，所以不利继后的新屋动工量的增长。
去年新按揭数量降
加拿大地产协会方面预测，银行发放的按揭贷款将会继续减少，主要原因就是压力测试。加拿大按揭及房屋公司的第二季度报告显示，2018年新按揭贷款数量下降至205,000宗，同比下降11.9％。
而且压力测试还遏制按揭贷款市场的竞争，使贷方减少向那些不能换贷款来源的人提供较低的续约利率的动力。
租金继续上涨
其次，租金将继续上涨。虽然多伦多待售房屋的价格增长率已大幅度减缓，但平均租金成本却在不断攀升。根据多伦多地产商会的第3季租赁报告，该市平均一睡房单位现在的租价为2,163元，同比增长9.5％。
就全国来说，2018年2睡房单位租金平均上涨3.5％，其中卑诗省(温哥华增加 5.5％)和安省的涨幅最大(多伦多增加5.2％)。
在过去12个月，房贷利率上升，至年底时，选择浮息房贷及新造定息房贷的供楼族的利息开支均告加重。
所以，市场有预测指2019年买卖还会下降，不过，由于市场经济形势瞬息万变，央行加息行动可能放缓，今年加国房价有机会出现反弹。
去年全年，加拿大中央银行加息3次。根据加拿大房屋按揭趋势网站，去年初，本国的隔夜利率处于1厘的水平，及至年终，已经上涨至1.75厘，亦即增加0.75个百分点。
本国主要银行最优惠利率也随着央行加息而同步上升，由年初的3.2厘上调至近期的3.95厘。
这意味着业主的房贷利息加重。不过，大部分可变动利率房贷还款额固定，未至于即时令供楼开支上涨，只是偿还本金的份额会相应减少。
房价可能反弹
利率上升对楼市的冲击至为巨大，加拿大地产协会(CREA)早前预测，2018年的全国房屋总销量只有458,200个单位，同比下降11.2%，而2019年还会再下0.5%。
与销量的大幅下跌相比，房价下跌的幅度较小，只下跌4.2％至488,600元，不过今年有可能会反弹1.7%至496,800元。
在全国的市场来说，卑诗省尤其是温哥华的市场受影响最大，因为它还受针对度假、投机和外国买家的省级政策。卑诗省房地产协会的数据显示，该省正在经历一年的大幅下滑，从前年年末至今销售量下降23.6％，交易总额也下跌23％至524亿元。
油价跌影响加息步伐
加拿大央行(BoC)表示，他们打算继续提高利率直到保持中立，这意味着它们既不刺激也不抑制通货膨胀。这意味着从目前的1.75％上升到2.5-3.5％之间。这将需要至少再加息5次，使按揭贷款实质上更加昂贵，并进一步挤压那些受到压力测试负面影响的人。
然而，近期美中贸易战加剧，以及阿尔伯达省油价暴跌，迫使加拿大央行采取更具保护性的立场。在10月份加息之后，它选择按兵不动，并放弃所有具有前瞻性和强硬性的语言。
央行行长波洛兹(Stephen Poloz)表示，虽然经济仍处于良好状态，但全球范围内的波动性仍然存在风险，尤其是影响贸易和国际投资的关税增加。
各省单户新屋动工升 近10年来首见
全国新单户住宅动工量转强，各省同时录得增长，过去约10年来首见。
继10月期间录得增长之后，新屋动工量于11月再升，按年计算由206,800间增加至215,900间，上升至5个月来的最高水平。
近期新屋动工量回升，主要由2个位处最西面的省份带动。国家银行经济及策略部表示，阿省从2009年5月以来的低位反弹。与此同时，卑诗省的多户住宅也于11月升至5年平均水平之上。
该经济及策略部在分析简报特别提及单户住宅环节的表现，指出全国都录得升幅。报告说，10个省份都在升，几乎10年来首次出现这样的市况。不过，单户住宅价格不易负担，因此动工量难望持续增加。报告解释，过去13个季度，这类住宅负担能力转坏的季度占了12个，所以不利继后的新屋动工量的增长。
去年新按揭数量降
加拿大地产协会方面预测，银行发放的按揭贷款将会继续减少，主要原因就是压力测试。加拿大按揭及房屋公司的第二季度报告显示，2018年新按揭贷款数量下降至205,000宗，同比下降11.9％。
而且压力测试还遏制按揭贷款市场的竞争，使贷方减少向那些不能换贷款来源的人提供较低的续约利率的动力。
租金继续上涨
其次，租金将继续上涨。虽然多伦多待售房屋的价格增长率已大幅度减缓，但平均租金成本却在不断攀升。根据多伦多地产商会的第3季租赁报告，该市平均一睡房单位现在的租价为2,163元，同比增长9.5％。
就全国来说，2018年2睡房单位租金平均上涨3.5％，其中卑诗省(温哥华增加 5.5％)和安省的涨幅最大(多伦多增加5.2％)。