逆向按揭 以房养老

发布 : 2019-2-14  来源 : 明报置业频道


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日前有新闻报道,全国逆向按揭(Reverse Mortgage)年计增长惊人,反映多了长者利用房产来借钱。



根据联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions),去年11月,逆向按揭房贷仍未清付总额增至34.8亿元,不仅创出新高,与对上一年同期相比,增加31.7%。

逆向按揭贷款公司的业绩反映出类似情况。刚过去的一年,HomeEquitiy Bank新造逆向按揭房贷额上升至7.67亿元,年计升幅26%。这已是这间房贷公司连续5年录得超过两成的增长。

金融机构监管办公室的数据显示,去年10月逆向按揭总额的年计增长更高至57.5%,换言之,11月份的升幅减少了约26个百分点。单月增长也由10月的11.6%大幅收窄至略为低于2%。

逆向按揭属于房贷产品,容许长者利用房产抵押借钱,分别是不用还款,直至去世或卖屋等重大变故发生才须清还。

毋须还钱 本金利息滚存
无论是那一年代,房产向来被视为稳定可靠的长线增值项目,由年轻时的上车盘,小屋搬大屋,到年纪老大再由大屋搬起面积较小的单位,赚到的钱,可用来安享晚年。但是,若果不想迁离的话,而每月又需要钱应付开支,怎办好?

婴儿潮一族当年买下的房子,大多已供完房贷,现在虽然无需供款,但养房子的开支不少,还有其他灯油火蜡﹑林林总总的支出,即使每月有固定收入例如加拿大退休金和老人金,但始终不及退休前的收入充裕,每月开支还是有点紧迫;如果想享受人生,更在在需要钱,在时候,房子的作用便「大派用场」,作为金色年华的业主,可以选择逆向按揭。



因龄而异
所谓逆向按揭,是有关金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来升值、折损情况及借款人他日去世时房产的价值进行综合评估,按其物业的评估值减去预期折损和预支利息,按人的平均寿命计算,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去,一笔过或是按月支付现金给借款人,迄至物业出售或借款人去世。

成立于1986年的加拿大房屋入息计划(Canadian Home Income Plan,简称CHIP),向拥有房产的长者提供逆向按揭(reverse mortgage),通过这计划,户主可以一笔过取得房屋价值10%至40%的金额。根据客户的年龄及性别而定,年纪愈大,百分比便愈高。

举例说,一对74岁夫妇,可获贷款屋价的27%。另一对年纪是77岁的丈夫和78岁妻子,可获贷款是屋价的37%。

终生居住
逆向按揭的重点,便是让户主在有生之年都可长住不搬,并且可贷得一笔款项。而且,与一般向银行贷款不同的是,户主毋须还钱,本金和利息会一直滚存,直至户主百年归老或是房屋出售。

户主可用这笔钱补贴生活开支过活,其特点是毋须搬家,又有一笔钱。待至他日房子售出,贷款机构取回本金和利息,尚有余钱的话,会留给指定的继承者。住得愈久,利息滚存愈来愈高,剩余的售屋款项便也愈来愈少。当然,这是要兼顾多项因素,包括贷款额的多少、物业升值多少以及户主的寿命。

有利有弊
加拿大不少上了年纪的业主已清偿按揭,但是他们入息不多,需要收入及储蓄支付房屋开支、维修以及其他使费。

逆向按揭的利息是以复息计算,有可能债务的增长高于物业价值,但无论如何,本金加利息设了以屋价为上限,业主在有生之年,都不必担心要卖屋还债。

但缺点是,由于他们的房屋资产是逐渐下降,若有一天想卖掉物业迁去另一居所,便可能会有资金不足节问题。另外,使用逆向按揭的,有可能要冒用尽所有房屋净值的危机,稍后若是突然需款急用,将会再无余钱周转。



剖析逆向按揭

可以借多少?
贷款机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人将来去世时房产的价值进行综合评估。

物业仍在业主名下?
业权不变,业主可随时清还逆向按揭的贷款,随时买卖或搬走。

逆向按揭的主要用途是什么?
-补贴退休收入
-可以多些出门旅游
-购买投资物业
-购买度假物业
-帮助孙儿的教育费
-资助子女置业首期
-装修家居
-清偿债务(信用卡、按揭、信贷额度)

可否不付利息?
业主可选择一直住在这物而毋须搬迁,期间也可以不付利息,而贷款也绝对不会超逾物业的市价。

如果借款人一直不还款,日后出售房子时还可钱可拿回吗?
据CHIP的纪录来看,CHIP Home Income Plan房屋入息计划有99%客户在清偿贷款后仍有钱可拿回,平均是50%左右。原因是逆向按揭是极端保守,申请者一般最高只取得屋值的40%;而且,在长线来说,大部分物业的屋价是会上升。

如果屋价下跌怎办?
逆向按揭贷出款项十分保守,不会超出物业的市值。

逆向按揭有到期的日子吗?
当借款人出售物业、或是逝世后由遗产执行人出售房子。

可否替度假屋做逆向按揭?
大致上是没问题,但视乎住在哪里;但还是以自住的主要居所做逆向按揭为宜。



申请逆向按揭的费用是多少?

有3项费用:
1.物业估价;
2.独立的法律意见,所有法律文件须在律师面前签署;
3.法律费用及交易收费;

上述费用可以在批出的贷款中扣除,此后再无持续费用或其他任何收费,直至取消逆向按揭。

若要搬家,是否要偿还逆向按揭的贷款?
根据CHIP的逆向按揭条款,客户可以随时搬迁或偿还按揭款项,如果不想还款也没问题,CHIP可把借款人的逆向按揭「转移」往新居。