论者评共享股权抵押贷款(图)
发布 : 2019-3-21 来源 : 明报新闻网
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加拿大按揭和房屋公司（CMHC）今年9月将会公布「共享股权抵押贷款」计划细节。
从功能上来看，这个计划近乎于一种几乎无息的贷款，而且在购房后的未来几年内，不需要任何回报。
但并不是每家都能享受这样的福利，只有家庭年收入不超过12万元的人家，而且还能拿出房价的5%作为首期，而且屋价最多只能是申请人家庭年收入的4倍，即房价不超过48万元，才有资格获取加拿大按揭和房屋公司（CMHC）的资助。
房屋公司原本的职责，是为房屋按揭提供保险，以支持加拿大绝大多数的住房市场，如果上述计划得以实施，房屋公司的作用将会更大。一旦获得申请，房屋公司就会按房屋的新旧来提供不同的资助。如果是新建的房屋，房屋公司的资助款会是房价的10%；如果是二手房，则只提供房价的5%。
这笔钱将会是房屋公司以入股的方式计入这笔房产，而购房者获得这笔贷款之后，其向银行申请按揭的数额也随之减少，还贷的负担自然也减轻。
举例来说，如果一位首次置业者想要购买一个价格40万元的房屋，他们必须首先能提供2万元的首付。通常情况下，购房者就要向银行争取38万元的按揭，但在新规则下，如果要买的房屋是新建的房子，那房屋公司就会提供4万元的无息贷款，并以此换取该房产10%的股份。
此事买家要向银行申请的按揭贷款数额，就降到了34万元，不再是之前的38万元。以年息3.5%，还款期为25年的标准按揭计划来计算，买家每月的还款数额就可以节省200元，每年可节省的成本超过2700元。
虽然房主最终还是要偿还房屋公司的股份，但不必在借到钱之后就必须开始还钱，而是可以等到他们将该房产出售之后，除非他们自己愿意早还。
目前还不清楚的是，房屋公司的这笔贷款会不会有利息，如果房主的房产价值上升，将来卖出更高的价钱，届时还给房屋公司的钱，是按售出价的10%，还是按原来购入时的10%？
对于联邦政府的这个计划，德勤（Deloitte）会计师楼的首席经济学家亚历山大（Craig Alexander）认为这是一个「聪明的主意，利大于弊」。
「你需要注意，政府最终不会制订出哄抬价格的政策。总的来说，这个计划可以帮助更多的加拿大人开始攀登住房阶梯。」
联邦政府预测，在未来3年内，该计划可以创造10万首次置业者。但加拿大皇家银行首席经济学家赖特（Craig Wright）则认为这是一个自找麻烦的解决方案。
他引用2016年政府人口普查的结果称，当年约有67.8%的加拿大人拥有自己的房屋，其中卡加利（73%），多伦多（66%），高于许多国家。就连美国也只是63.4%，而且还在迅速下降。其他国家的首都，例如巴黎（33%）、柏林（37%）和伦敦（47%）。
就连更喜欢租房住的满地可市居民，自主拥有产权的市民也有55%。由此赖特认为，加拿大不存在房屋所有权问题。联邦政府推出这个计划，动机更多是关于政治而非政策。
而且如果该计划实施不好的话，之前联邦政府给房地产市场采取的降温措施都会付之东流。那些措施包括限制贷款条件，设定最顶首付标准、强制进行按揭贷款压力测试等。
「需求现在就将出现，而供应要在稍后才出现。并且在短期内，价格可能还会走高，所以，你更买不起房子。还有一个问题，如果房价下跌，向房屋公司还债时，是不是可以少还一些？」
加拿大政策选择中心的经济学家麦克唐纳（David MacDonald）也认为，该计划并没有真正帮助人们以更低的成本卖方。
「从房屋公司获得的新贷款，或者是从RRSP处抽取更多的资金，都不能使住房更便宜，只是多了一个必须偿还的融资渠道。」
首次购房者从RRSP中抽取的金额，从过去十年的2.5万元上调到3.5万元。而且那些离过婚或与同居伴侣分手的人，即便不符合首次置业的标准，也可以参加上述计划。
类似的政策曾在中国提出，结果导致了许多地方的离婚率大增，不少夫妻假离婚以避开对非首次置业者购房的限制。此外，联邦政府还将扩大其2017年启动的计划，以资助廉租屋的建设。去年，它加强了租赁建设融资计划，增加了1.4万个居住单位，而此次的预算还将为该计划增加9年的资金。
对于现有计划增加100亿元的成本，联邦政府表示到2028年将有42500个新的廉租单位加入加拿大的待租存量。
房屋交易的数额愈来愈大，交易方式也愈来愈复杂，联邦政府也随之加紧收税，去年就多收了1亿元。
尝到这个甜头之后，联邦政府在未来5年之内将向加拿大税务局提供5000万元，加强打击下列交易时出现的逃税行为：
·报告出售主要住所；
·确保出售第二处房产需缴纳适当税款；
·报告房地产翻建的收益；
·报告房屋销售佣金为应税收入；
·建筑商在新屋销售上收赤pST或HST。
政府表示，加强打击逃税的行动，不但能弥补投入，还能在未来5年内带来6800万元的收入。