楼按利率见近两年新低 放贷机构 促销争客
发布 : 2019-6-20 来源 : 加拿大置业频道
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近期全国楼市交投升温，在大多伦多地区，5月重售近万宗，比去年同期增长18.9%，平均上涨3.6%，上市挂牌房屋供应量依然紧张。
综合专家看法，今年全国屋价持平，明年可望有增长，平均微涨1.7%。
虽然加拿大不少地方的房价可能上涨，但置业者可享低按揭利率也成为推动力，因为放贷的机构正在争取开展新业务。
五年期固定利率按揭贷款的利率，已降至两年来的最低水平，有助楼房买卖。
根据利率比较网站Ratehub.ca提供的数据，标准5年期固定利率按揭贷款的利率，已降至两年来的最低水平。
降低利率 力争实现年度目标
网站的联合创始人兼按揭贷款经纪公司CanWise Financial的总裁莱尔德(James Laird)表示，目前全国各地的借款人可以选择远低于3％利率的产品。
他说，这部分是出于季节性原因。春季通常是家庭买房的最佳月份，因为家庭试图在暑假前搬家和安顿，然后新的学年开始。
「促销活动通常是在4月、5月和6月。所有按揭贷款公司都力争实现年度目标。任何落后于此的人，都会为了实现利润目标而立刻积极地提供按揭资金。」
低至3％以下 自2017年夏季以来最低水平
目前，莱尔德认为某些购房者的5年固定利率低至2.64％，即使风险较高的借款人也可以轻松找到2.89％的贷款。他说，这是自2017年夏季以来的最低水平，也是债券市场活跃的一个重要原因。
浮动利率的按揭贷款，其利率水平参照加拿大央行的基准利率；而固定利率的多少，则是放贷方根据债券市场的利率水平来确定。从本质上讲，他们将以一种利率自己借钱，以较高的利率借给借款人并在这种利差上赚钱。
国债收益率低企 拖低固定利率按揭
考虑到加拿大5年期国债收益率本月跌至1.3％以下，固定利率按揭的最低利率随之降低。如果放贷人可以以低至1.3％的利率借入资金，然后放贷时的利率是借贷利率的2倍，则他们就有动力继续提供这些交易。
大多数借款人更喜欢固定利率贷款带来的安心，但放贷人可以诱使借款人申请更优惠的浮动利率按揭，即使这样的优惠只是暂时的。
莱尔德说，通常需要大约一个百分点差异，才能诱使借款人从固定利率转向浮动利率。这就是为什么浮动利率按揭比平常更不受欢迎，因为这种溢价几乎完全消失了。
目前最好的浮动利率按揭也要2.65％，这比固定利率好不了多少，但风险却要大得多。
今年六分一业主要续约 庆幸利率回落
对于那些已经买房的人来说，降低利率可能也是个好消息。国家银行最近的一份报告发现，原本今年加拿大每6个按揭贷款中，会有一个以上需要续约，而就在最近的一月，该银行计算发现，其中大多数要续约的按揭贷款，预计会多支付70到90个基点的利息。举例来说，原本3%的利率，增加70个基点就将变成3.7％。
幸好今年年初以来按揭贷款利率大幅下滑，现在大多数按揭要续约的人，都不必担心到期时他们的利率会大幅上涨。
多伦多房贷拖欠率0.1% 低过全国平均水平
另外，根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的调查发现，多伦多及温哥华去年房贷拖欠率微涨这两个市场的供楼族准时还款能力不差，而且明显高过全国平均水平。
去年末季，多伦多的拖欠率只是0.1%，亦即每千名供楼族之中，仅一人房贷还款脱期90天或更长的时间。温哥华同期间拖欠率0.11%，只是比多伦多微微高出一些。
加拿大按揭及房屋公司表示，去年最后一季，全国拖欠率处于0.3%的水平，换言之，大致上是多伦多及温哥华的三倍。
多伦多及温哥华平均屋价较贵，供楼负担相对沉重一些，但房贷拖欠率却反而比全国低出许多。
这两个市场的拖欠率未有随着屋价及房贷额上升，背后原因应与消费者质素提升有关。根据该趋势报告，多伦多及温哥华的新造房贷之中，业主信贷评分反覆改善，而且均高过全国平均水平。
过去三年，多伦多平均由756.13分增加至761.11分，亦即提升了4.98分。温哥华也增加了4.15分至762.78分。
全国楼价持平 仅多市可望微升
综合专家看法，全国房市价格明年可望有增长，但几乎跟不上通胀。 5月9日至20日期间，路透社访问多名分析师，所得的结果是今年全国屋价持平，明年会微涨1.7%。
这意味着明年屋价增长可能低过近期通胀幅度，因为3月及4月的通胀处于1.9%至2%的水平。
根据这些专家，多伦多表现会好一些，平均屋价今年可望有1.3%的增长，但温哥华则走软，估计要跌4%。
这个新闻机构定期调查专家对加拿大楼市的预测，调查结果显示，加拿大楼市的急速发展已成过去，表现大致上与全球趋势一致，虽然借贷成本下降，屋价升势却遇到阻力。
该通讯社引述楼市资讯公司Altus Group首席经济师Peter Norman称，目前主要风险是消费者负担过度，由于利率走势趋于持平，这方面风险减弱，但消费者增加开支的能力则继续有压力。
需求方面，今次的调查发现，大部分专家对全国及多伦多持有正面的看法。根据调查，10名分析师预测今年全国需求将会增加，预期不变及下跌的分别有6人及3人。
多伦多方面，预期需求上升的分析师更多至12人，至于估计下跌则只有1人，另有5人估计不变。
龙顺证券首席经济师Sebastien Lavoie表示，在移民更加能够融入劳工市场及千禧代的喜好等因素的带动之下，租务市场需求强劲。
今年2月，路透社的调查显示，全国屋价年内预期会有1.1%的增长，明年也会有1.9%。
当时分析师预测多伦多可望上升1.3%，由此可见，这些专家对多伦多屋价走势的看法大致不变。
不过，新的调查显示，温哥华屋价跌幅预测则由1%扩大至4%。温哥华近期屋价表现虽然遭看淡，但在过去15年来，这个加西市场的价格已增加了一倍。
综合专家看法，今年全国屋价持平，明年可望有增长，平均微涨1.7%。
虽然加拿大不少地方的房价可能上涨，但置业者可享低按揭利率也成为推动力，因为放贷的机构正在争取开展新业务。
五年期固定利率按揭贷款的利率，已降至两年来的最低水平，有助楼房买卖。
根据利率比较网站Ratehub.ca提供的数据，标准5年期固定利率按揭贷款的利率，已降至两年来的最低水平。
降低利率 力争实现年度目标
网站的联合创始人兼按揭贷款经纪公司CanWise Financial的总裁莱尔德(James Laird)表示，目前全国各地的借款人可以选择远低于3％利率的产品。
他说，这部分是出于季节性原因。春季通常是家庭买房的最佳月份，因为家庭试图在暑假前搬家和安顿，然后新的学年开始。
「促销活动通常是在4月、5月和6月。所有按揭贷款公司都力争实现年度目标。任何落后于此的人，都会为了实现利润目标而立刻积极地提供按揭资金。」
低至3％以下 自2017年夏季以来最低水平
目前，莱尔德认为某些购房者的5年固定利率低至2.64％，即使风险较高的借款人也可以轻松找到2.89％的贷款。他说，这是自2017年夏季以来的最低水平，也是债券市场活跃的一个重要原因。
浮动利率的按揭贷款，其利率水平参照加拿大央行的基准利率；而固定利率的多少，则是放贷方根据债券市场的利率水平来确定。从本质上讲，他们将以一种利率自己借钱，以较高的利率借给借款人并在这种利差上赚钱。
国债收益率低企 拖低固定利率按揭
考虑到加拿大5年期国债收益率本月跌至1.3％以下，固定利率按揭的最低利率随之降低。如果放贷人可以以低至1.3％的利率借入资金，然后放贷时的利率是借贷利率的2倍，则他们就有动力继续提供这些交易。
大多数借款人更喜欢固定利率贷款带来的安心，但放贷人可以诱使借款人申请更优惠的浮动利率按揭，即使这样的优惠只是暂时的。
莱尔德说，通常需要大约一个百分点差异，才能诱使借款人从固定利率转向浮动利率。这就是为什么浮动利率按揭比平常更不受欢迎，因为这种溢价几乎完全消失了。
目前最好的浮动利率按揭也要2.65％，这比固定利率好不了多少，但风险却要大得多。
今年六分一业主要续约 庆幸利率回落
对于那些已经买房的人来说，降低利率可能也是个好消息。国家银行最近的一份报告发现，原本今年加拿大每6个按揭贷款中，会有一个以上需要续约，而就在最近的一月，该银行计算发现，其中大多数要续约的按揭贷款，预计会多支付70到90个基点的利息。举例来说，原本3%的利率，增加70个基点就将变成3.7％。
幸好今年年初以来按揭贷款利率大幅下滑，现在大多数按揭要续约的人，都不必担心到期时他们的利率会大幅上涨。
多伦多房贷拖欠率0.1% 低过全国平均水平
另外，根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的调查发现，多伦多及温哥华去年房贷拖欠率微涨这两个市场的供楼族准时还款能力不差，而且明显高过全国平均水平。
去年末季，多伦多的拖欠率只是0.1%，亦即每千名供楼族之中，仅一人房贷还款脱期90天或更长的时间。温哥华同期间拖欠率0.11%，只是比多伦多微微高出一些。
加拿大按揭及房屋公司表示，去年最后一季，全国拖欠率处于0.3%的水平，换言之，大致上是多伦多及温哥华的三倍。
多伦多及温哥华平均屋价较贵，供楼负担相对沉重一些，但房贷拖欠率却反而比全国低出许多。
这两个市场的拖欠率未有随着屋价及房贷额上升，背后原因应与消费者质素提升有关。根据该趋势报告，多伦多及温哥华的新造房贷之中，业主信贷评分反覆改善，而且均高过全国平均水平。
过去三年，多伦多平均由756.13分增加至761.11分，亦即提升了4.98分。温哥华也增加了4.15分至762.78分。
全国楼价持平 仅多市可望微升
综合专家看法，全国房市价格明年可望有增长，但几乎跟不上通胀。 5月9日至20日期间，路透社访问多名分析师，所得的结果是今年全国屋价持平，明年会微涨1.7%。
这意味着明年屋价增长可能低过近期通胀幅度，因为3月及4月的通胀处于1.9%至2%的水平。
根据这些专家，多伦多表现会好一些，平均屋价今年可望有1.3%的增长，但温哥华则走软，估计要跌4%。
这个新闻机构定期调查专家对加拿大楼市的预测，调查结果显示，加拿大楼市的急速发展已成过去，表现大致上与全球趋势一致，虽然借贷成本下降，屋价升势却遇到阻力。
该通讯社引述楼市资讯公司Altus Group首席经济师Peter Norman称，目前主要风险是消费者负担过度，由于利率走势趋于持平，这方面风险减弱，但消费者增加开支的能力则继续有压力。
需求方面，今次的调查发现，大部分专家对全国及多伦多持有正面的看法。根据调查，10名分析师预测今年全国需求将会增加，预期不变及下跌的分别有6人及3人。
多伦多方面，预期需求上升的分析师更多至12人，至于估计下跌则只有1人，另有5人估计不变。
龙顺证券首席经济师Sebastien Lavoie表示，在移民更加能够融入劳工市场及千禧代的喜好等因素的带动之下，租务市场需求强劲。
今年2月，路透社的调查显示，全国屋价年内预期会有1.1%的增长，明年也会有1.9%。
当时分析师预测多伦多可望上升1.3%，由此可见，这些专家对多伦多屋价走势的看法大致不变。
不过，新的调查显示，温哥华屋价跌幅预测则由1%扩大至4%。温哥华近期屋价表现虽然遭看淡，但在过去15年来，这个加西市场的价格已增加了一倍。