出租物业贷款策略 充足首付 确定租金收入

发布 : 2019-7-11  来源 : 加拿大置业频道


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曾几何时，置业人士可以轻松地为投资物业进行零首付贷款，并能拿到市场上最好的利率。然而「时过境迁」，现如今，出租物业的贷款政策收紧了很多，相信很多业主对此都深有体会。



为出租物业（1至4个单位，非自住）贷款，至少需要放20％的首付，而且还未必能拿得到最低利率。因此，事先一定需要进行合理的规划。

准备：充足的首付款
如果你购买物业不是用来自住，那么加拿大的几乎所有银行都会要求首付不得低于20％。如果房子价值50万元的话，首付至少需要10万元。而且，如果购买Condo或者买在「高风险」地区的物业（例如温哥华）的话，很多银行甚至会要求首付为25％。建议你提前将首付款准备好，存入个人帐户，因为银行是要求看到资金在帐1-3个月的历史纪录的。



选房：如何确定租金收入
大部分借贷机构可以使用评估师估算的物业租金代替真正的出租合同来确定租金收入，但愈来愈多的借贷机构更想看到签字的租赁合同或其他租金收入证明。

每家银行对出租收入的计算比例各有不同，按租金的50％-85％不等。在Scotiabank，如果你的出租物业的租金收入的一半等于或高于贷款的本金加利息的话，则可得知你对该套物业的拥有并不会拉低你的贷款能力。如果你现有的贷款金额已经达到或接近贷款额度上限的话，选择新购物业是可以依此原则迅速做出大致判断。



选银行：选择政策更适合的银行
如果想让贷款顺利获批，你的TDSR（总偿债率）要低于银行的要求。简单来说，TDSR就是你的总债务（包括本金、利息、地税、供暖、管理费、以及其他债务，例如：车贷、学生贷款）与你的总收入（包括租金收入）的比率。通常来说，TDSR应不高于44％。这个计算听上去简单，实则不然。借款人的能力通常会与贷方如何将租金收入计算入内相关。因此对贷款银行的选择变得非常重要。

大部分人认为收到多少租金，就可以在收入上加上多少租金来计算贷款资格。事实上，并不是所有的银行都用100％的租金收入来计算，很多银行只用租金的50％-80％来计算，这就更增加了贷款难度。

此外，还要记住的一点是，不同的银行有不同的TDSR的标准。有些是不高于42％，有些规定不能高过40％，有些可能高至44％。大家不要小看这2％-4％的差别，这些微的差别对贷款获批的难易程度影响巨大，特别是对于拥有多套出租物业的借款人来说尤为重要。

你选择哪家银行来申请贷款对你贷款获批的机率影响很大。特别是当你的贷款资格不够好时，则应该选择审批较灵活并有可能拿到特批的银行来申请。

利率：贷款利率可能不是最优
往往最灵活的贷款条款意味着较高的贷款成本。如果你对贷款有额外需求的话，请预备多付一些贷款成本，例如：更高的TDSR，使用公司名字贷款，贷更多套房产，不希望有净资产要求，希望30年的长摊销期以期现金流的最大化，用评估Schedule A的租金收入，信用分数低于650高于600，等等。但由于出租物业的贷款利息支出可以作税前扣减，在出租物业上贷款金额的高低才应该是选择银行的重点，不建议对一味追求利率更低而顾此失彼。



令人头痛的多套出租物业贷款
很多借贷机构都禁止无限制购买或为多套出租物业贷款。有时尽管没有明确禁止购买多套出租物业，但随着物业愈来愈多，TDSR愈来愈高，贷款的挑战性会愈来愈强。现实是，拥有多套出租物业的业主常常会在贷款续签时不能拿到好的利率和条款。

利率愈好的银行往往对贷款的审批愈严格。如果计划购买多套出租物业，建议先从限制更多的银行贷起，这样可以为后面的贷款预留更多的灵活空间。随着贷款物业愈来愈多，则可以选择贷款难度相对较低的银行，从而成功贷款买到更多物业。