渥京拟禁盲标抢柯化 专家批竞价透明化 买楼价更贵
发布 : 2021-11-18 来源 : 加拿大置业频道
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在炽热的卖家市场情况之下，不时出现争柯化的情况，有买家表示不能知道对手的出价，结果开出很高的价钱。
这种盲目竞价方式，遭到不少批评，专家们希望可以推动替代方案，为房屋买卖的双方创造更好的系统。
联邦自由党政府在进行大选时，表示希望通过立法结束盲目竞价。
但一项调查说，这种禁令实际上会导致价格上涨得更快。
买房抢柯化令许多房屋买家陷入两难，出价低了便抢不到，但价钱高了又觉得花多了冤枉钱。
在早前的联邦大选中，自由党提议禁止盲目竞价，(又称盲标或密封标，blind bidding)，支持公开竞投，甚至考虑将其取缔为阻止房价失控的一种方式。
然而，由加拿大房地产协会(CREA)委托渥太华大学的国家研究网络和政策智囊团Smart Prosperity Institute进行调查的一份报告称，若一旦实行这禁令，只会令价格上涨更快。
「我们研究收集的数据，发现盲标最终不会推高房价，反而是，在火爆的房地产市场中公开竞标，可能会导致房价更高，而不是更低；这说法得到了经验证据和经济理论的支持。」这份报告的作者莫法特博士(Dr. Mike Moffatt)说。
买度假屋数度争柯化落败 被骗出高价原来无人争
CBC News报道，一位名叫Jeanhie Park的买家，买房多出25万元的经历，令她对盲目竞价深痛恶绝。
今年春天，她和她的家人想在安省中部买一间度假屋，但数次抢柯化都落败。因此，当他们再看中一个度假屋时，代表他们的地产经纪说卖家已经收到了2个柯化，所以Jeanhie Park一家提高买价，比叫价高出25万。虽然买到了，不料后来才知道根本没有其他买家竞争。
Jeanhie Park后来向安省房地产委员会（RECO）提出投诉，该监督机构负执行房地产经纪必需遵守的规则，以维护公众利益。
供应不足 是推动楼价祸首
该报告的主要发现之一是，在新冠病毒大流行期间，使用拍卖式竞价(auction-style bidding)的瑞典，房价上涨速度比加拿大快。此外，新西兰允许英式拍卖(English auctions)，其房价在过去二十年中一直是世界上增长最快的。这报告称，简而言之，住房库存不足是真正的罪魁祸首，拍卖加剧了热门市场的负担能力问题。
所谓英式拍卖，即是公开透明的拍卖，因为每名投标者的出价是公开透明，其他人都知道的。
CREA：公开拍卖 成交价更高
CREA的首席行政总栽布尔克 (Michael Bourque)说，「研究结果表明，拍卖式竞标存在局限性，只会导致更高的价格，所以如果你的目标是降低价格，禁止盲目竞标是行不通的。另一方面，我认为消费者希望交易更加透明，这样他们就可以确信确实有其他买家争柯化，但如果采用公开拍卖方式，这项研究显示他们反而可能支付更高的价格。」
他说，在安省，房产交易已具备透明度的要素，经纪收集有关住房交易的所有信息，监管机构可以随时要求和审查这些信息。然而，透明度几乎不是支撑加拿大人与住房负担能力的问题。
「从根本上说，问题是在于没有足够的房产供应，而现在需求很大，人们感到沮丧，他们无法得到他们想要的房子，或者他们正在经历多次争柯化但没有得到房屋，」布尔克又说，「我认为，我们正处于社会住房危机的时刻，我们需要各级政府以及建筑商等其他相关者共同解决这个问题。」
增加供应是压抑楼价涨主因
网站storeys.com的一项报道说，Royal LePage Signature Realty地产持牌人Norman Xu也不认为当前的争柯化过程有任何问题，他与Bourque均不约而同认为，库存短缺是房价过高的原因。
此外，他相信不论是盲标或是公开拍卖，两者没有太大差异。
Norman Xu说：「这就像政府明天说，我们要开始在路的左侧行驶，而不是像往常一样在路的右侧行驶，我认为这种想法没有什么好处，这没有任何意义。其实最重要的是自由党承诺修复及建造140万套房屋，因为这将改变市场并使购房者受益，政府应该提供宏观支持，而不是微观管理。」
盲标 导致房价上涨的论点
盲目竞标导致购房者为房屋支付过高价格，从而推高市场价格的论点，相对容易理解。
简而言之，如果竞标者不知道其他潜在买家的出价，那么最高和第二高的出价的差距可能很大，如果中标者知道竞争对手的出价，他们最终付出的买价可能相对低得多。
房子价高者得并不是问题，但是缺乏透明度，价高者比第二价格高多出数以十万元的话，这只会提高销售的门槛，导致房价猛涨。
例如，买家A的出价比挂牌价高出15,000元，买家B高出18,000元，而买家C高出40,000元。其实，买家C本来可以只须出价18,001元就可以获胜了，缺乏透明度让买家C觉得他必须提出高价，才能在争柯化过程中获胜，但结果多付21,999元。
由于买家无法看到其他争柯化的人的报价，他们可能会不必要地高价出价，「只是为了安全」。不确定性，缺乏透明度，造成了市场心理，导致一些潜在买家恐慌和出价过高。
但持相反意见的人认为，公开竞价也会造成疯狂的市场心理，导致最终成交价甚至高于现行的盲目竞标，也就是说，争柯化透明度，并不能驯服失控的市场，而是为其增添动力。
公开竞标 导致房价上涨的论点
虽然盲标方式在争柯化过程中，最高出价和第二高出价之间可能出现巨大差距，但事实比这要复杂得多。例如：如果未中标者能够看到最高出价者的报价，他们会增加多少报价﹖当然，公众会高兴允许卖家经纪公布：现时最高出价为1,005,000元，有谁想提高出价﹖
这对出价995,000元的竞标者来说会很棒，因为他本来计划提高到1,020,000元，现在他知道只需要提高到1,006,000元便可。
那么，当995,000元的竞标者提动到1,006,000元时会发生什么？ 1,005,000元的投标人会止步吗？
不，他可以加码，所以他的出价为1,007,000元，然后，以1,006,000元的竞标价，再变为1,008,000元，…等等。
采公开竞标国家 房价上涨更快
简而言之，即使在公开竞标系统中，如果出价较低的买家，若能知悉领先投标者所出的金额，他们可能会继续提高出价。 Toronto Realty Group说，房子的最终成交价最终可能会高于盲标方式，因为每个竞标者都认为，如果我愿意为这栋房子支付超过100万元，那多加2000元左右又有何作用？在这种公开拍卖中采用的方式，可能会导致最终成交价高于原本叫价。
在公开竞标拍卖很普遍的国家，住宅房地产价格的上涨速度与加拿大一样快，甚至更快。
在澳洲、新西兰、爱尔兰和苏格兰，公开竞价方式相对普遍。值得注意的是，公开竞价形式在房产市场大热时特别受卖家欢迎，这可能是因为卖家相信公开竞价，会导致他们的房产的售价会高于议价。
不论是盲标或透明化 均会推高房价
一项跨国比较的研究指出，公开竞价和英式拍卖也会令房产价格大幅上涨。根据莱坊环球价格指数(Knight Frank Global Price Index)的数据，在2020年下半年至2021年上半年，加拿大住宅房地产价格上涨了16%。然而，他们的数据显示，期间加拿大的升值率只居第8位，低于澳洲和新西兰，这两个国家采用公开透明的英式拍卖方式，而瑞典不允许盲标，采用公开投标谈判制度。
此外，《经济学人》的全球房价仪表板(global house price dashboard)指出，在2000年第二季度至2020年第二季度之间的20年间，新西兰的房地产价格在所有经济发达国家中，以实际（通货膨胀调整后）计算是全球增长最快的，加拿大排第二位，瑞典和澳洲分列第三和第四位。挪威是一个几乎所有现有房屋都通过英式拍卖出售的国家，价格也大幅上涨。
从这些数据中，很难得出盲标与住宅房地产价格上涨有关的结论，虽然加拿大经历了房地产价格大幅增长，但新西兰的房屋公开竞标很普遍，增长速度比加拿大更快。瑞典的房屋买卖采公开竞标形式，但其房价上涨速度，是七个工业国之中最快的。
在火爆的市场中，提高透明度可能会导致更高的价格，这并非令人难以置信。正如一位澳洲地产经纪所描述的那样，「举办开放式英式拍卖，有几个预算相似的潜在买家都集中在一个房间里，那么有人会失去理智，把预算搞得一团糟」。换句话说，认为盲标会导致房地产价格推高这说法，可能过于简单化。
禁盲目竞价 房产协会提异议
在加拿大，不时出现1间物业吸引1名以上买家出价争柯化，买家在不知道其他买家的出价金额的情况下，报出一个买价，当他们被知会自己的买价不及出价最高的柯化时，有机会提升自己的买价，这方式可能巡回一次以上。这情况被称为盲标。
在CBC委托进行的一项民意调查中，大多数受访者支持结束房屋买卖中的盲目竞价。 9月17日-19日期间，有1,511名加人参与这项调查，其中52%支持消除盲目竞价，有23%希望保持不变，25%的表示不知道。
另一方面，房地产协会反对禁止盲目竞价的提议，认为房主应该决定如何出售他们的房屋。
加拿大地产协会(CREA)认为，屋主有权选择他们想要的买卖方式，这可能是他们一生中最大的一笔买卖。
安省地产协会(OREA)主席David Oikle也持相同意见，表示房地产可以进行私人拍卖，业主也可选择是否找地产经纪来卖房，他认为卖家有权决定他们如何操作。
在安省，根据《房地产经纪法》等法规规定，地产经纪不能在争柯化过程中披露竞标的金额。这意味着，透明竞标不可能发生在由地产经纪主导的买卖中。
但有地产经纪认为，公开竞拍透明报价可为传统的房地产经纪提供一种新方式，应该允许卖家通过他们的经纪向所有潜在买家披露最高报价，所有参与的买家都有机会重新提交新的报价，或者选择离场。
这种盲目竞价方式，遭到不少批评，专家们希望可以推动替代方案，为房屋买卖的双方创造更好的系统。
联邦自由党政府在进行大选时，表示希望通过立法结束盲目竞价。
但一项调查说，这种禁令实际上会导致价格上涨得更快。
买房抢柯化令许多房屋买家陷入两难，出价低了便抢不到，但价钱高了又觉得花多了冤枉钱。
在早前的联邦大选中，自由党提议禁止盲目竞价，(又称盲标或密封标，blind bidding)，支持公开竞投，甚至考虑将其取缔为阻止房价失控的一种方式。
然而，由加拿大房地产协会(CREA)委托渥太华大学的国家研究网络和政策智囊团Smart Prosperity Institute进行调查的一份报告称，若一旦实行这禁令，只会令价格上涨更快。
「我们研究收集的数据，发现盲标最终不会推高房价，反而是，在火爆的房地产市场中公开竞标，可能会导致房价更高，而不是更低；这说法得到了经验证据和经济理论的支持。」这份报告的作者莫法特博士(Dr. Mike Moffatt)说。
买度假屋数度争柯化落败 被骗出高价原来无人争
CBC News报道，一位名叫Jeanhie Park的买家，买房多出25万元的经历，令她对盲目竞价深痛恶绝。
今年春天，她和她的家人想在安省中部买一间度假屋，但数次抢柯化都落败。因此，当他们再看中一个度假屋时，代表他们的地产经纪说卖家已经收到了2个柯化，所以Jeanhie Park一家提高买价，比叫价高出25万。虽然买到了，不料后来才知道根本没有其他买家竞争。
Jeanhie Park后来向安省房地产委员会（RECO）提出投诉，该监督机构负执行房地产经纪必需遵守的规则，以维护公众利益。
供应不足 是推动楼价祸首
该报告的主要发现之一是，在新冠病毒大流行期间，使用拍卖式竞价(auction-style bidding)的瑞典，房价上涨速度比加拿大快。此外，新西兰允许英式拍卖(English auctions)，其房价在过去二十年中一直是世界上增长最快的。这报告称，简而言之，住房库存不足是真正的罪魁祸首，拍卖加剧了热门市场的负担能力问题。
所谓英式拍卖，即是公开透明的拍卖，因为每名投标者的出价是公开透明，其他人都知道的。
CREA：公开拍卖 成交价更高
CREA的首席行政总栽布尔克 (Michael Bourque)说，「研究结果表明，拍卖式竞标存在局限性，只会导致更高的价格，所以如果你的目标是降低价格，禁止盲目竞标是行不通的。另一方面，我认为消费者希望交易更加透明，这样他们就可以确信确实有其他买家争柯化，但如果采用公开拍卖方式，这项研究显示他们反而可能支付更高的价格。」
他说，在安省，房产交易已具备透明度的要素，经纪收集有关住房交易的所有信息，监管机构可以随时要求和审查这些信息。然而，透明度几乎不是支撑加拿大人与住房负担能力的问题。
「从根本上说，问题是在于没有足够的房产供应，而现在需求很大，人们感到沮丧，他们无法得到他们想要的房子，或者他们正在经历多次争柯化但没有得到房屋，」布尔克又说，「我认为，我们正处于社会住房危机的时刻，我们需要各级政府以及建筑商等其他相关者共同解决这个问题。」
增加供应是压抑楼价涨主因
网站storeys.com的一项报道说，Royal LePage Signature Realty地产持牌人Norman Xu也不认为当前的争柯化过程有任何问题，他与Bourque均不约而同认为，库存短缺是房价过高的原因。
此外，他相信不论是盲标或是公开拍卖，两者没有太大差异。
Norman Xu说：「这就像政府明天说，我们要开始在路的左侧行驶，而不是像往常一样在路的右侧行驶，我认为这种想法没有什么好处，这没有任何意义。其实最重要的是自由党承诺修复及建造140万套房屋，因为这将改变市场并使购房者受益，政府应该提供宏观支持，而不是微观管理。」
盲标 导致房价上涨的论点
盲目竞标导致购房者为房屋支付过高价格，从而推高市场价格的论点，相对容易理解。
简而言之，如果竞标者不知道其他潜在买家的出价，那么最高和第二高的出价的差距可能很大，如果中标者知道竞争对手的出价，他们最终付出的买价可能相对低得多。
房子价高者得并不是问题，但是缺乏透明度，价高者比第二价格高多出数以十万元的话，这只会提高销售的门槛，导致房价猛涨。
例如，买家A的出价比挂牌价高出15,000元，买家B高出18,000元，而买家C高出40,000元。其实，买家C本来可以只须出价18,001元就可以获胜了，缺乏透明度让买家C觉得他必须提出高价，才能在争柯化过程中获胜，但结果多付21,999元。
由于买家无法看到其他争柯化的人的报价，他们可能会不必要地高价出价，「只是为了安全」。不确定性，缺乏透明度，造成了市场心理，导致一些潜在买家恐慌和出价过高。
但持相反意见的人认为，公开竞价也会造成疯狂的市场心理，导致最终成交价甚至高于现行的盲目竞标，也就是说，争柯化透明度，并不能驯服失控的市场，而是为其增添动力。
公开竞标 导致房价上涨的论点
虽然盲标方式在争柯化过程中，最高出价和第二高出价之间可能出现巨大差距，但事实比这要复杂得多。例如：如果未中标者能够看到最高出价者的报价，他们会增加多少报价﹖当然，公众会高兴允许卖家经纪公布：现时最高出价为1,005,000元，有谁想提高出价﹖
这对出价995,000元的竞标者来说会很棒，因为他本来计划提高到1,020,000元，现在他知道只需要提高到1,006,000元便可。
那么，当995,000元的竞标者提动到1,006,000元时会发生什么？ 1,005,000元的投标人会止步吗？
不，他可以加码，所以他的出价为1,007,000元，然后，以1,006,000元的竞标价，再变为1,008,000元，…等等。
采公开竞标国家 房价上涨更快
简而言之，即使在公开竞标系统中，如果出价较低的买家，若能知悉领先投标者所出的金额，他们可能会继续提高出价。 Toronto Realty Group说，房子的最终成交价最终可能会高于盲标方式，因为每个竞标者都认为，如果我愿意为这栋房子支付超过100万元，那多加2000元左右又有何作用？在这种公开拍卖中采用的方式，可能会导致最终成交价高于原本叫价。
在公开竞标拍卖很普遍的国家，住宅房地产价格的上涨速度与加拿大一样快，甚至更快。
在澳洲、新西兰、爱尔兰和苏格兰，公开竞价方式相对普遍。值得注意的是，公开竞价形式在房产市场大热时特别受卖家欢迎，这可能是因为卖家相信公开竞价，会导致他们的房产的售价会高于议价。
不论是盲标或透明化 均会推高房价
一项跨国比较的研究指出，公开竞价和英式拍卖也会令房产价格大幅上涨。根据莱坊环球价格指数(Knight Frank Global Price Index)的数据，在2020年下半年至2021年上半年，加拿大住宅房地产价格上涨了16%。然而，他们的数据显示，期间加拿大的升值率只居第8位，低于澳洲和新西兰，这两个国家采用公开透明的英式拍卖方式，而瑞典不允许盲标，采用公开投标谈判制度。
此外，《经济学人》的全球房价仪表板(global house price dashboard)指出，在2000年第二季度至2020年第二季度之间的20年间，新西兰的房地产价格在所有经济发达国家中，以实际（通货膨胀调整后）计算是全球增长最快的，加拿大排第二位，瑞典和澳洲分列第三和第四位。挪威是一个几乎所有现有房屋都通过英式拍卖出售的国家，价格也大幅上涨。
从这些数据中，很难得出盲标与住宅房地产价格上涨有关的结论，虽然加拿大经历了房地产价格大幅增长，但新西兰的房屋公开竞标很普遍，增长速度比加拿大更快。瑞典的房屋买卖采公开竞标形式，但其房价上涨速度，是七个工业国之中最快的。
在火爆的市场中，提高透明度可能会导致更高的价格，这并非令人难以置信。正如一位澳洲地产经纪所描述的那样，「举办开放式英式拍卖，有几个预算相似的潜在买家都集中在一个房间里，那么有人会失去理智，把预算搞得一团糟」。换句话说，认为盲标会导致房地产价格推高这说法，可能过于简单化。
禁盲目竞价 房产协会提异议
在加拿大，不时出现1间物业吸引1名以上买家出价争柯化，买家在不知道其他买家的出价金额的情况下，报出一个买价，当他们被知会自己的买价不及出价最高的柯化时，有机会提升自己的买价，这方式可能巡回一次以上。这情况被称为盲标。
在CBC委托进行的一项民意调查中，大多数受访者支持结束房屋买卖中的盲目竞价。 9月17日-19日期间，有1,511名加人参与这项调查，其中52%支持消除盲目竞价，有23%希望保持不变，25%的表示不知道。
另一方面，房地产协会反对禁止盲目竞价的提议，认为房主应该决定如何出售他们的房屋。
加拿大地产协会(CREA)认为，屋主有权选择他们想要的买卖方式，这可能是他们一生中最大的一笔买卖。
安省地产协会(OREA)主席David Oikle也持相同意见，表示房地产可以进行私人拍卖，业主也可选择是否找地产经纪来卖房，他认为卖家有权决定他们如何操作。
在安省，根据《房地产经纪法》等法规规定，地产经纪不能在争柯化过程中披露竞标的金额。这意味着，透明竞标不可能发生在由地产经纪主导的买卖中。
但有地产经纪认为，公开竞拍透明报价可为传统的房地产经纪提供一种新方式，应该允许卖家通过他们的经纪向所有潜在买家披露最高报价，所有参与的买家都有机会重新提交新的报价，或者选择离场。