假翻新 真加租 大企业施计Renoviction 赶绝中低收入租客
发布 : 2022-8-04 来源 : 加拿大置业频道
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不同人租屋都有不同的考虑，究竟应该找个别业主放租的，还是找集团式经营的，除了租金考虑，如果单位没水没电，哪类业主会即时协助？
比较积极?
有最新调查显示，租住「金融化住房」或由大型上市公司拥有的单位，比起租住由家庭或私人公司拥有的房屋，其居住环境有可能更恶劣，亦更有可能被借翻新为名赶走，并大幅加租，即所谓的“Renoviction”(维修+驱逐）。
不过，有加拿大房地产投资公司代表则反对有关调查，批评调查偏颇。
事实上，数据指出，多个投资信托基金过去30年不断买入出租住房单位，有组织认为当局应该介入，容许非盈利机构或合作社购买出租单位，以维持市场可负担和环境安全的房屋供应。
根据加拿大合作社住房联会，加拿大全国有超过2,200个合作社住房，住了超过90,000多个家庭，约25万人。其中安省是「大户」，占了4万多个单位，占总体48%。其次是魁省，有2万多个单位，占比24%。
调查由代表全国中低收入家庭的独立组织Acorn Canada发表，近80%的住进金融化住房的租户表示，他们的建筑或单位需要紧急维修。
相比之下，其业主是私人或家族公司，约有65%的租户表示有以上问题。调查还显示，有更多第一类的租户指出，他们的建筑物存在虫害和其他问题，包括楼梯间出现蟑螂、粪便或尿液，以及电梯脏污或损坏。
TV News报道指，Acorn多伦多东约克分行主席Alejandra Ruiz-Vergas表示，第一类租户中，有更高比例的人会遇到家居损坏问题，而这种缺乏理会的情况，通常被用作理由来驱逐现有租户，以提高租金价格。
Ruiz-Vergas批评投资公司大举收购出租单位的做法具「掠夺性」。
「出租房的金融化是一个掠夺性系统，（可能影响）低收入和中等收入的租户。」他形容，这等如将房屋变成一种商品，而不是必需品。
25企拥20%供应
事实上，过去30年，加拿大出现越来越多这类由上市公司持有的出租单位。根据安省滑铁卢大学规划学院助理教授Martine August研究，相关数字是「零至20万」——由1996年零个公寓单位由房地产投资信托基金管有，跃升至2020年的近20万个单位。
2020年为止，加拿大25家最大的金融企业房东拥有超过29万个单位，这占全国近20%私人、专门建造的出租公寓数目。
加拿大合作社住房联会（Co-operative Housing Federation of Canada、CHF）公共事务和政策主管Dallas Alderson表示，在安省和卑诗省等省份，这些公司还可以以重大翻新或维修为名，申请高出省指引的涨幅来提高租金。
Alderson续指，装修后可能会导致租金在准许的范围内增加，但往往意味对原来的租户来说，屋租已经负担不起。
“Renoviction” 借维修赶客
Ruiz-Vergas批评指，这些大企业房东更有可能借翻新为名赶走原有租客，并大幅加租，即所谓的“Renoviction”(维修+驱逐）。
加拿大公寓房地产投资信托(CAPREIT)的主席兼行政总裁Mark Kenney反驳指，「在CAPREIT 25年的历史中，我们从未进行过一次维修驱逐。」他说。
Ruiz-Vergas认为，金融房东要求高于指引调升租金，出租房屋日益「金融化」，最终「摧毁了加拿大的可负担房屋。」
业权5年两易手 维修Hea做
即使是大企业房东，亦有可能出现频繁易手的情况。
根据Acorn Canada的调查，近40%的金融化住房租户，在5年内经历过房东易手——Tanya Burkart就是其中之一。 Burkart是安省宾顿市55 Ardglen Dr. 的居民。
Burkart说，自2018年第一次搬进公寓以来，她的楼宇一直有各种问题。同年，该物业被加拿大最大的房东之一Starlight Investments接管，4年后的2022，楼宇再被出售给Boardwalk REIT。
她说，这四年来，由于通风不畅，她的房间里的浴室仍然有霉菌；马桶继续漏水。此外，Burkart说，她隔壁单位的天花板和屋顶之间存在孔洞，有鸟儿在那里筑巢。
「要是大公司房东，要不维修工作做得马虎，要不速度很慢，不足以保障租户的健康和安全。」Burkart说。而且要公司有所动作，还有出动当局。
Burkart说，大多数时候，要Starlight Investments修理她的单位，唯一方法是她打电话给该市的执法小组、消防和紧急服务部门。
Starlight Investments的发言人表示，不对别公司拥有的房产发表评论，但称其公司「致力于维护旗下房产的结构和营运完整性，以及保障住户生命安全的系统。」
在业权易手期间，Burkart说，她搬离了她的单位一段时间，以便维修工作。然而结果并不理想。虽然工人确实修复了地板，并去除窗户周围的一些霉菌，但其他问题仍然存在。
Boardwalk回应指，在收购55 Ardglen Dr之后，该公司已经列出需要完成的工作清单，并聘请三名全职维修人员来协助。
楼残依旧 租金4年涨66%
尽管居住环境一直都很差，但不代表租金没上升很多。
Burkart说，她所租的大楼租金一直在稳步上涨。 2018年5月，当她第一次搬进来时，租一个与她相同的单位，月租约为1,500元。她说，现在，Boardwalk以每月约2,500元的价格租出相同的单位，升幅达到66%。
质疑不良行为 多属个人房东
Mark Kenney认为，该调查结果并不能反映整个业界在维护建筑和维修方面的行为。
Kenney表示，CAPREIT收集的数据与Acorn Canada的调查结果相矛盾。他说，根据其有关单位维护和维修后的调查结果，85% CAPREIT的住户对其公司的服务予以肯定。 CAPREIT目前在全国拥有41,000个单位。
不过他承认，业界当中一定有害群之马，「我们不是其中之一。」
5年间失32万 可负担房屋
根据渥太华卡尔顿大学高级研究员波默罗伊（Steve Pomeroy）研究显示，在 2011年至2016年期间，加拿大市场失去超过32万个私人可负担出租单位，这些单位对于年收入低于3万元的家庭来说，本来是可以负担的。
今个夏天，楼市在四次加息下趋冷，然而租屋市场十分火热，不少租户必须一次过交一年租金才抢得心水单位。租金攀升之下，低收入住户苦苦挣扎。
安格斯里德研究所（Angus Reid Institute）最近进行的一项调查显示，只有26%的加拿大租屋人士表示，他们可以负担得起房租之余，还有「闲钱」剩下。近30%的人说，为了交租，要么迫不得已要限制自己的生活方式，要么导致难以维持生计。
百上加斤的是，加拿大不断上升的通胀率，将在未来几个月预计将租金价格进一步推高。
「人们真的在受苦，我们看到他们的艰难。」Ruiz-Vergas说。 「当你住在一个地方时，这是一种创伤……但你的投诉完全被无视。」
租金上升问题越演越烈，当局应该采取什么措施解决?
Ruiz-Vergas认为，希望不同级别的政府联合起来制定措施，以阻止金融企业收购可负担的出租房产。
此外，Burkart表示，该组织希望联邦政府以加拿大按揭和住房公司收购基金的形式，制定非营利的收购战略，目标是授予非营利性、合作社和土地信托组织首先收购权，即在出租楼宇公开出售时，第一时间购买。
合作社房屋 优先发展
Alderson说，特别是合作社公寓，与金融化住房有所不同的是，前者没有利润动机。作为非市场住房的一种形式，合作社住屋由租客通过民选委员会控制，即管理角色由租客担当。她说，过去几年，有更多人询问她的组织，寻求入住合作社公寓。
她认为，当前市民和当权者都在找可负担房屋，合作社公寓正好符合这要求。其组织初步研究显示，合作社房屋的租金升幅，长远比非合作社、市场主导的房租的为低。
「当然，合作社公寓的住房费用确实也会涨，但与类似的市场出租房相比，涨幅要温和得多」她说。
在整个1930年代和1940年代，合作社背后的价值观引起许多学生的共鸣。加拿大最早的一些形式就是合作社学生公寓，包括1936年在多伦多大学开设的Campus Co-operative Residence 和1944年在皇后大学开设的 Science '44合作社。合作社学生公寓在整个1960年代和1970年代初期持续存在，多伦多的Neill-Wycik等合作社亦在这个时代萌芽。
随着1966年在温尼伯开设Willow Park Housing Co-op，合作社房屋的认受性从校园扩散到社区。不久之后，在1968年，加拿大工党国会与加拿大合作社联盟提出联合倡议，并成立CHF Canada，进一步鼓励合作社房屋的发展。
根据CHF数据，加拿大全国有超过2,200个合作社住房，住了超过90,000多个家庭，约25万人。各省和各区都有合作社住房，其中安省占了4万多个单位，占总体48%。其次是魁省，有2万多个单位，占比24%。
比较积极?
有最新调查显示，租住「金融化住房」或由大型上市公司拥有的单位，比起租住由家庭或私人公司拥有的房屋，其居住环境有可能更恶劣，亦更有可能被借翻新为名赶走，并大幅加租，即所谓的“Renoviction”(维修+驱逐）。
不过，有加拿大房地产投资公司代表则反对有关调查，批评调查偏颇。
事实上，数据指出，多个投资信托基金过去30年不断买入出租住房单位，有组织认为当局应该介入，容许非盈利机构或合作社购买出租单位，以维持市场可负担和环境安全的房屋供应。
根据加拿大合作社住房联会，加拿大全国有超过2,200个合作社住房，住了超过90,000多个家庭，约25万人。其中安省是「大户」，占了4万多个单位，占总体48%。其次是魁省，有2万多个单位，占比24%。
调查由代表全国中低收入家庭的独立组织Acorn Canada发表，近80%的住进金融化住房的租户表示，他们的建筑或单位需要紧急维修。
相比之下，其业主是私人或家族公司，约有65%的租户表示有以上问题。调查还显示，有更多第一类的租户指出，他们的建筑物存在虫害和其他问题，包括楼梯间出现蟑螂、粪便或尿液，以及电梯脏污或损坏。
TV News报道指，Acorn多伦多东约克分行主席Alejandra Ruiz-Vergas表示，第一类租户中，有更高比例的人会遇到家居损坏问题，而这种缺乏理会的情况，通常被用作理由来驱逐现有租户，以提高租金价格。
Ruiz-Vergas批评投资公司大举收购出租单位的做法具「掠夺性」。
「出租房的金融化是一个掠夺性系统，（可能影响）低收入和中等收入的租户。」他形容，这等如将房屋变成一种商品，而不是必需品。
25企拥20%供应
事实上，过去30年，加拿大出现越来越多这类由上市公司持有的出租单位。根据安省滑铁卢大学规划学院助理教授Martine August研究，相关数字是「零至20万」——由1996年零个公寓单位由房地产投资信托基金管有，跃升至2020年的近20万个单位。
2020年为止，加拿大25家最大的金融企业房东拥有超过29万个单位，这占全国近20%私人、专门建造的出租公寓数目。
加拿大合作社住房联会（Co-operative Housing Federation of Canada、CHF）公共事务和政策主管Dallas Alderson表示，在安省和卑诗省等省份，这些公司还可以以重大翻新或维修为名，申请高出省指引的涨幅来提高租金。
Alderson续指，装修后可能会导致租金在准许的范围内增加，但往往意味对原来的租户来说，屋租已经负担不起。
“Renoviction” 借维修赶客
Ruiz-Vergas批评指，这些大企业房东更有可能借翻新为名赶走原有租客，并大幅加租，即所谓的“Renoviction”(维修+驱逐）。
加拿大公寓房地产投资信托(CAPREIT)的主席兼行政总裁Mark Kenney反驳指，「在CAPREIT 25年的历史中，我们从未进行过一次维修驱逐。」他说。
Ruiz-Vergas认为，金融房东要求高于指引调升租金，出租房屋日益「金融化」，最终「摧毁了加拿大的可负担房屋。」
业权5年两易手 维修Hea做
即使是大企业房东，亦有可能出现频繁易手的情况。
根据Acorn Canada的调查，近40%的金融化住房租户，在5年内经历过房东易手——Tanya Burkart就是其中之一。 Burkart是安省宾顿市55 Ardglen Dr. 的居民。
Burkart说，自2018年第一次搬进公寓以来，她的楼宇一直有各种问题。同年，该物业被加拿大最大的房东之一Starlight Investments接管，4年后的2022，楼宇再被出售给Boardwalk REIT。
她说，这四年来，由于通风不畅，她的房间里的浴室仍然有霉菌；马桶继续漏水。此外，Burkart说，她隔壁单位的天花板和屋顶之间存在孔洞，有鸟儿在那里筑巢。
「要是大公司房东，要不维修工作做得马虎，要不速度很慢，不足以保障租户的健康和安全。」Burkart说。而且要公司有所动作，还有出动当局。
Burkart说，大多数时候，要Starlight Investments修理她的单位，唯一方法是她打电话给该市的执法小组、消防和紧急服务部门。
Starlight Investments的发言人表示，不对别公司拥有的房产发表评论，但称其公司「致力于维护旗下房产的结构和营运完整性，以及保障住户生命安全的系统。」
在业权易手期间，Burkart说，她搬离了她的单位一段时间，以便维修工作。然而结果并不理想。虽然工人确实修复了地板，并去除窗户周围的一些霉菌，但其他问题仍然存在。
Boardwalk回应指，在收购55 Ardglen Dr之后，该公司已经列出需要完成的工作清单，并聘请三名全职维修人员来协助。
楼残依旧 租金4年涨66%
尽管居住环境一直都很差，但不代表租金没上升很多。
Burkart说，她所租的大楼租金一直在稳步上涨。 2018年5月，当她第一次搬进来时，租一个与她相同的单位，月租约为1,500元。她说，现在，Boardwalk以每月约2,500元的价格租出相同的单位，升幅达到66%。
质疑不良行为 多属个人房东
Mark Kenney认为，该调查结果并不能反映整个业界在维护建筑和维修方面的行为。
Kenney表示，CAPREIT收集的数据与Acorn Canada的调查结果相矛盾。他说，根据其有关单位维护和维修后的调查结果，85% CAPREIT的住户对其公司的服务予以肯定。 CAPREIT目前在全国拥有41,000个单位。
不过他承认，业界当中一定有害群之马，「我们不是其中之一。」
5年间失32万 可负担房屋
根据渥太华卡尔顿大学高级研究员波默罗伊（Steve Pomeroy）研究显示，在 2011年至2016年期间，加拿大市场失去超过32万个私人可负担出租单位，这些单位对于年收入低于3万元的家庭来说，本来是可以负担的。
今个夏天，楼市在四次加息下趋冷，然而租屋市场十分火热，不少租户必须一次过交一年租金才抢得心水单位。租金攀升之下，低收入住户苦苦挣扎。
安格斯里德研究所（Angus Reid Institute）最近进行的一项调查显示，只有26%的加拿大租屋人士表示，他们可以负担得起房租之余，还有「闲钱」剩下。近30%的人说，为了交租，要么迫不得已要限制自己的生活方式，要么导致难以维持生计。
百上加斤的是，加拿大不断上升的通胀率，将在未来几个月预计将租金价格进一步推高。
「人们真的在受苦，我们看到他们的艰难。」Ruiz-Vergas说。 「当你住在一个地方时，这是一种创伤……但你的投诉完全被无视。」
租金上升问题越演越烈，当局应该采取什么措施解决?
Ruiz-Vergas认为，希望不同级别的政府联合起来制定措施，以阻止金融企业收购可负担的出租房产。
此外，Burkart表示，该组织希望联邦政府以加拿大按揭和住房公司收购基金的形式，制定非营利的收购战略，目标是授予非营利性、合作社和土地信托组织首先收购权，即在出租楼宇公开出售时，第一时间购买。
合作社房屋 优先发展
Alderson说，特别是合作社公寓，与金融化住房有所不同的是，前者没有利润动机。作为非市场住房的一种形式，合作社住屋由租客通过民选委员会控制，即管理角色由租客担当。她说，过去几年，有更多人询问她的组织，寻求入住合作社公寓。
她认为，当前市民和当权者都在找可负担房屋，合作社公寓正好符合这要求。其组织初步研究显示，合作社房屋的租金升幅，长远比非合作社、市场主导的房租的为低。
「当然，合作社公寓的住房费用确实也会涨，但与类似的市场出租房相比，涨幅要温和得多」她说。
在整个1930年代和1940年代，合作社背后的价值观引起许多学生的共鸣。加拿大最早的一些形式就是合作社学生公寓，包括1936年在多伦多大学开设的Campus Co-operative Residence 和1944年在皇后大学开设的 Science '44合作社。合作社学生公寓在整个1960年代和1970年代初期持续存在，多伦多的Neill-Wycik等合作社亦在这个时代萌芽。
随着1966年在温尼伯开设Willow Park Housing Co-op，合作社房屋的认受性从校园扩散到社区。不久之后，在1968年，加拿大工党国会与加拿大合作社联盟提出联合倡议，并成立CHF Canada，进一步鼓励合作社房屋的发展。
根据CHF数据，加拿大全国有超过2,200个合作社住房，住了超过90,000多个家庭，约25万人。各省和各区都有合作社住房，其中安省占了4万多个单位，占总体48%。其次是魁省，有2万多个单位，占比24%。