广州商场恢复热闹。受惠消费需求回升,广州零售物业空置率下降。(司徒聪颖摄)
仲量联行及第一太平戴维斯先后发表2023年度研究报告,称广州、深圳甲级写字楼租赁市场虽走过低谷,吸纳量回升,但需求未完全恢复至疫情前,空置率仍处于高位,由于两地写字楼供应持续增加,预料业主势将减租吸客。
仲量联行本月较早前发表《2023年广州房地产市场回顾与展望》研究报告,称广州甲级写字楼全年净吸纳量超过20万平方米,比2022年增加一倍。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示,在经济复苏的推动下,相较于2022年的低谷,租赁需求经过2023年上半年逐步释放和第三季调整后,第四季净吸纳量已恢复上半年平均水平。研究指出,由于部分租户利用租金优惠,搬迁至更优越的甲级写字楼,重点行业如金融、TMT(科技传媒通讯)的大型企业扩充需求回暖,使广州甲级写字楼空置率于第四季末回落至21.4%,按月下降0.5个百分点。
第一太平戴维斯《2023年广州房地产市场回顾与2024年展望》指出,广州传统核心商务区甲级写字楼年度净吸纳量仍较过去10年年均水平低15.2%,虽然年末平均空置率按月下降1个百分点至17.7%,但按年仍上升4.3个百分点;非核心商务区年末更录得40.8%的平均空置率。
同时,广州甲级写字楼全年新增约74万平方米,是2016年来的高峰,主要分布于琶洲和广州国际金融城。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计未来12个月,广州商用物业市场将迎来新一轮供应高峰,总规模预计超过60万平方米。由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平,更多业主愿意减价以提升出租率,导致年末平均租金按月下降2.8%,尤其以新兴商务区跌幅更明显。仲量联行预料全市空置率或再小幅上升,业主将继续推出优惠租金吸引租客。
第一太平戴维斯亦称,截至年末,广州传统核心商务区甲厦平均月租录得每平方米144.8元(人民币,下同),租金指数按月跌1.4%,按年跌4%;非核心商务区因散售型项目较多,私人业主减租更进取,个别项目甚至减超过10%,平均租金降至每平方米97.6元。
深圳亦有类似问题,第一太平戴维斯研究指出,深圳去年甲级写字楼新增91.9万平方米,年末市场总存量上升至1091.6万平方米,按年增8.5%;但净吸纳量21.8万平方米,为近10年最低,年末全市空置率按月上升0.6个百分点,按年上升4个百分点,至28.9%。虽然第四季净吸纳量回升,但全年整体因内外经济环境面对挑战,租户普遍收紧预算或缩减租赁面积,业主亦普遍减租;年末深圳甲厦租金指数按月跌0.9%,按年跌5.4%,平均月租跌至每平方米167.4元。展望2024年,全市新增甲级写字楼预计达89万平方米。
第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文称,写字楼租金调整,本质是周期内租赁空间供求平衡结果,而商业楼宇生命周期往往长达几十年,需要长周期承载经济活动,当经济形势遇到挑战,触发需求变化,租金自然产生一定波动。