法兴银行林凯祺：2025币策适度宽松 内房回稳可期(图)
发布 : 2025-1-02 来源 : 明报新闻网
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法国兴业银行环球市场大中华经济师林凯祺称，随著内地2025年实施「适度宽松的货币政策」，内房市场止跌回稳概率正回升，能否真正实现此目标则要视乎具体政策出台力度及速度。
中指研究院及克而瑞研究中心最新数据均显示，内地主要城市内房销售数据上月继续改善。当中，根据中指研究院昨日发布数据，上月内地100个城市新建住宅平均价格为每平方米16,654元（人民币，下同），按月上涨0.37%，按年上涨2.68%，原因之一是受部分城市优质改善项目入市带动；上月内地100个城市二手住宅平均价格为每平方米14,203元，虽然按年下跌7.26%，按月也下跌0.53%，惟与前月按月下跌0.57%比较，属跌幅收窄。
另外，根据克而瑞研究中心监测数据，得益于内房政策稳信心强预期，叠加年末房企业绩冲刺，上月新楼供求「翘尾收官」，30个重点城市整体成交1801万平方米，不单按月增长15%，按年也增长17%，而且与前季月均值相比更大幅增长86%。
一线城市住宅租金回报率超长债息 或已现曙光
林凯祺指出，目前最令人鼓舞的是人民银行在2025年将会实施「适度宽松的货币政策」，属2010年以来首次，此政策取向对房地产市场属正面外，亦配合现时宏观经济环境。
她表示：「目前内地通胀处于接近零水平，借贷成本却高达3厘至4厘，令实质利率也高达3厘至4厘，因此有很大的减息空间；既然人行在2025年将实施适度宽松的货币政策，我觉得这对内地楼价是有支持的，即使未必很多人愿意因此借钱去买楼，但当目前中国10年期国债孳息率已跌穿1.7厘的情况下，而一线城市不少住宅租金回报率近2厘，这可能是一个转折点（inflection point）的开始，即可能已见到一些曙光。」
二三线城市新盘去库存 再贷款利率或降至1厘
林凯祺分析，对于内地房地产住宅市场来说，虽然一线城市可能已出现曙光，但不少二三线城市仍然供过于求，这便需要政府直接介入市场，向发展商买入已落成或在建中的新盘，目标是去库存，而根据法国兴业银行的预测，为内地100个重点城市新盘去库存需要额外的1万亿至1.5万亿元。
根据人民银行副行长陶玲于2024年5月17日介绍，该行拟设立的3000亿元保障房再贷款，利率1.75厘，期限1年，可展期4次，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，预计带动银行贷款5000亿元，银行按照自主决策、风险自负原则发放贷款。
林凯祺指出，上述3000亿元保障房再贷款推出7个多月以来，现时已使用额度不高，原因之一是不少内地二三线城市住宅租金回报率低于再贷款利率的1.75厘，令参与者无利可图；而她认为，该利率需要压低至1厘，才可以令有关内房新盘去杠杆的力度及速度加快，期望这情况会在2025年某一时点发生。
林凯祺表示：「这并非一夜之间（overnight）便会出现的情况，可能需要慢慢等待，因为真的要等内地政府把应该推出的政策都推出后，房地产市场才会真正止跌回稳。而我觉得目前内地政府仍然比较保守，并非采用『快打』的做法。」
现仍超配中国股市 紧盯特朗普新政策
根据林凯祺的分析，内地政府在2025年具体推出哪些政策以支持房地产市场止跌回稳，也要视乎美国总统当选人特朗普在本月20日正式上任后将出台哪些对华政策，尤其是向中国货品加徵关税的税率，认为需要就此密切留意。她续说，虽然法国兴业银行现时仍维持对中国股市超配（overweight）评级，惟亦可能会因应特朗普本月20日上任后推出的新政策而改变评级。 明报记者 叶创成