葡国今年楼价料续升 跑赢欧盟(图)

发布 : 2025-1-06  来源 : 明报新闻网


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图为里斯本市景。据葡萄牙国家统计局资料,截至去年7月,里斯本楼价按年上升了7.1%。(资料图片)


欧元兑美元汇价跌至两年低位,对锺情购买海外物业的买家可以考虑在汇价低位时入市。其中位于欧洲西南部的沿海国家葡萄牙,是众多港人热中的移民选择,因移民葡萄牙可以享受美食和低廉的生活成本,是适合退休人士的欧洲国家之一。若港人在海外置业主要以首都为主,因流动性强,葡萄牙首都里斯本有数个具投资潜力的社区值得关注,如Principe Real、Chiado、Alfama和Estrela。

根据葡萄牙国家统计局资料,截至2024年7月,葡萄牙楼价最高地区为大里斯本地区(Greater Lisbon),每平方米为2411欧元;阿尔加维大区(Algarve)紧随其后,每平方米为2217欧元;其次为马德拉群岛(Madeira),每平方米为1928欧元;以及葡萄牙北部大区(Northern Portugal),每平方米为1403欧元。2024年里斯本楼价与2023年7月相比上升7.1%,对于有意出租物业的投资者来说,里斯本市中心租金回报率挺不错。根据Global Property Guide显示,两房公寓可预期获得5.11厘的总租金回报率,而独立套房(studio)也有达4.8厘,这水平租金率对海外投资者来说属吸引。

里斯本市中心两房租金回报5厘

由于旅游业蓬勃发展,加上科技行业发展,以及政府推出吸引外国投资的政策,预期2025年葡萄牙经济增长为1.9%,将较2024年为好,除了本地人需求外,其馀移民者、外来工作者及其他国籍人士,对当地房地产需要愈来愈多,从而推动了住宅和租赁投资的需求。尽管葡萄牙政府修改定居签证计划条件,但当地政府继续为外国投资者创造有吸引力的环境,其中提供税务优惠和简化流程以鼓励海外人士移入当地。

基础建设吸引人口迁移,例如里斯本和波尔图之间交通网络变得便捷,塞图巴尔、阿威罗和埃武拉等城市会受惠。由于以上几个地点非市中心,当随著其交通网络成熟,同时该等地区「上车」价格更吸引,吸引不少年轻买家入市。市场预期,里斯本在2025年需求增加和供应有限,楼价上升预测较下跌为高,租金收益率将会攀升,尤其是在游客密集的新兴地区。

住宅供需平衡料需数年里斯本等楼价或续升

根据Portugal Pathways公布的Property Market Index报告,葡萄牙楼价在2025年继续看好,并预计今年葡萄牙楼价将有5.8%增长,其中里斯本、阿尔加维和波尔图等关键地区将成为带动楼价上升的主要动力。葡萄牙楼市的表现也将跑赢整个欧盟市场,预计欧盟市场将下跌2.5%。

由于葡萄牙在税收政策、海外人士签证计划及国内基建都吸引海外人士移入当地,该报告继续看好高净值人士迁移,特别是在里斯本和阿尔加维,故有利房地产价格增长。修订后的黄金签证投资居留计划仍然是一个主要吸引力,为在受监管的葡萄牙基金投资50万欧元提供葡萄牙和欧盟申请的双重居留权。虽然房地产投资不再符合黄金签证的资格计划内,资金仍然流向可再生能源、医疗保健、技术、旅游和酒店等行业。

葡萄牙租金收益率仍具竞争力,尤其是在游客密集地区。在阿尔加维等热门目的地,租金收益率由5厘至7厘之间,尤其靠近拳唡或高尔夫球场的房地产。市场对房地产需求处于高位,但供应一直是一个挑战。近年每年葡萄牙新盘供应为两万间,政府正在努力增加新盘供应,但可能需要几年时间才能达到平衡,这种供需缺口可能会导致里斯本等地区价格持续上升。