瑞银林镇鸿：保障房涌现压租金 内房止跌回稳需时(组图)
发布 : 2025-2-10 来源 : 明报新闻网
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瑞银投资银行香港/中国房地产研究主管林镇鸿指出，在「十四五规划」期间内地拟在35个主要城市兴建总共约870万套保障房，在保障房新供应涌现间接冲击商品房住宅租金下，内地房地产市场料需要更多时间才可以止跌回稳。（廖凯霖摄）
2021年1月内房实体及股票市场炒风热火朝天时，瑞银林镇鸿曾发表研究报告，把当时龙头民企内房股恒大（图）投资评级下调至「沽售」 ，而在11个月后恒大便发生债务违约。
明报记者 叶创成
中银国际证券执行董事白韧在《Money Monday》第482期（上月13日出版）封面故事接受专访时指出，今年内地GDP按年增长料约5%，支持企业盈利向好，称该行予恒指在2025年合理值22,000点，相等于10倍预测市盈率，当中，由中国私募基金「幻方量化」投资、于2023年始创立的人工智能（AI）公司DeepSeek近月已研发被称为「内地版ChatGPT」聊天机械人「DeepSeek-V3」，而有机构将「DeepSeek-V3」与ChatGPT比较，认为「DeepSeek-V3」表现更胜一筹，预料此后起之秀未来发展潜力可观，由此可见中国在AI领域的发展料将追近美国，因此白韧尤其看好腾讯控股（0700）、阿里巴巴（9988）、京东集团（9618）、美团（3690）、携程（9961）及中芯国际（0981）等蓝筹中资科技龙头股。
中银国际白韧4周前已看好中资科技龙头股
白韧上述专访见报至今四周，上述他看好的蓝筹中资科技龙头股股价全部做好（见图1），当中，腾讯、阿里及京东均属连升四周，带动恒指亦连升四周，累积上升2069点或10.85%，上周收报21,133点，属3个月以来高位（见图2），由此可见，参考有份量及熟悉国策的投资专家观点，对投资中资股属十分重要。
值得留意的是，在过去四周恒指劲升2069点或10.85%，而中国海外（0688）、华润置地（1109）及龙湖集团（0960）等蓝筹内房发展商期内股价即使也上升，惟升幅却悉数跑输大市（见图3），可见审慎选择板块的重要，故今期封面故事专访瑞银投资银行香港/中国房地产研究主管林镇鸿分析内房最新形势。
2021年初吁沽恒大 内房泡沫爆破前「吹哨者」
2021年1月内房实体及股票市场炒风热火朝天时，林镇鸿曾发表研究报告，把当时为龙头民企内房股恒大（3333）投资评级下调至「沽售」 ，而在11个月后恒大便发生债务违约，跟著多家内房亦跟著出现赖债，整体内房市场也价量齐跌至今，因此林镇鸿亦被本港投资界喻为4年前内房泡沫爆破前的「吹哨者」。
引述中原数据 内地八大城市楼价去年跌15%
根据中指研究院上月1日发布数据，去年12月内地100个城市新建住宅平均价格为每平方米16,654元人民币，按月上涨0.37%，按年上涨2.68%，原因之一是受部分城市优质改善项目入市带动；去年12月内地100个城市二手住宅平均价格为每平方米14,203元人民币，虽然按年下跌7.26%，按月也下跌0.53%，惟与去年11月按月下跌0.57%比较，属跌幅收窄。
《Money Monday》是次专访林镇鸿，首先请他分析上述数据，并且向他请教为何数据显示内房市场开始复苏，惟内房股股价却未有明显受惠？林镇鸿指出，他分析内地楼市时，不会只参考单一机构的数据，亦会向中原、贝壳（2423）等地产中介蒐集数据、特别是二手成交数据。他引述中原地产所统计的内地北上广深4个一线城市及4个二线城市二手住宅楼价指数，指该指数去年下跌约15%，认为这可能更反映到真实的市场情况。
综合中介数据 料一线城市住宅租金去年跌15%
除了内地一线城市住宅二手楼价表现外，林镇鸿更重视当地租赁市场表现，认为这更能反映用家的需求，而且人民银行去年8月亦首次提出楼价的核心要素是租金、即评估住宅价值时应该考虑租金回报率，而他综合地产中介等数据，估计内地一线城市住宅租金去年按年下跌约15%。
林镇鸿表示：「我们估计内地一线城市住宅租金去年按年下跌约15%，是综合中原、贝壳等地产中介数据所得出来的，因为内地不论官方或地产中介本身均没有向外发布的租金指数。另外，根据我们的统计，在贝壳或中原等地产中介的网站，上海及北京住宅租盘放盘量去年按年增长约20%，当你见到这么多租盘挂牌，对租客来说当然是选择增加，这亦是另一数据可以引证租金回落。」
十四五规划期间 35城市建870万套保障房
根据林镇鸿的分析，内地一线城市住宅租金去年按年下跌约15%，除了反映当地经济增长放缓及就业市场待好转等不明朗因素外，另一重要原因是保障房新供应涌现，间接冲击商品房住宅租金，所带来的影响料持续一段时间，因此他亦估计内地房地产市场需要更多时间才可以止跌回稳。
《Money Monday》翻查政府统计处数据，本港在2023年有302.7万套永久性居住屋宇单位，当中，公共租住房屋单位、资助出售单位及私人永久性屋宇单位分别占85.8万、45.1万及171.8万，前两者均属公营房屋或内地所称的保障房，相加总数达130.9万套，占整体永久性屋宇单位302.7万套约43.2%。
记者请教林镇鸿内地保障房占整体永久性居住屋宇单位的比例，他表示，内地农村人口基本上都拥有自住物业，而以全国城市来说，估计约14%人口居住在保障房，有关比例的确低于本港，但内地政府拟在「十四五规划」（2021年至2025年）期间在约35个主要城市兴建总共约870万套保障房，当中，北京、上海、广州及深圳分别占约40万套、约47万套、约60万套及约60万套，即该四大一线城市共合新增约207万套保障房，大部分料以出租为主，为当地商品房住宅租金带来颇大下调压力。
深圳年建12万保障房 高于港「八万五」
林镇鸿表示：「根据国家的『十四五规划』，2021年至2025年全国拟兴建约870万套保障房，即期内平均每年拟兴建约174万套保障房，其实这个数字属颇大，因为去年全国商品房住宅新盘销量仅商品房住宅约800万套，也就是说，每年保障房新供应大概是商品房住宅新盘销量逾20%。而且该870万套保障房并非在全国每个城市都兴建，而是集中在约35个主要城市兴建，这也是合理安排，因为当地商品房楼价较高，而三四线城市商品房楼价比较便宜，根本不需要兴建保障房。在四大一线城市中，北京、上海、广州及深圳期内分别兴建约40万套、约47万套、约60万及约60万套保障房。」
根据林镇鸿的分析，在「十四五规划」期间，深圳保障房新供应量属颇高，原因是深圳人口及城市规模并没有其他三个一线城市般大，但有关新供应却属名列前茅，并且将这情况与1997年本港首届特首董建华出台推U楼价大跌七成、每年兴建不少于85,000个公营和私营房屋单位的「八万五建屋计划」比较：「当年本港政府计划每年兴建不少于85,000套房屋单位，当中包括公私营房屋；深圳目前5年供应约60万套保障房，即相等于每年供应约12万套，全部是公营房屋而非私楼，因此体量其实属颇大。」
中央坚持「房住不炒」投资内房前宜三思
林镇鸿透露，他曾参观位于深圳的保障房项目，认为其质素相当理想：「该项目来自发展商向政府竞投所得的土地，批地条款规定其中两幢住宅可以作为商品房出售，馀下两套要兴建保障房出租，因此有关保障房单位亦建设得美轮美奂，比深圳城中村的条件更加好。」他续说，保障房租金对比商品房租金有折让，而他曾参观过的上海保障房项目，其比邻近商品房租金低约10%。
总结是次访问时，林镇鸿强调，内地政府近年对房地产市场的政策纲领是「房住不炒」，拟在「十四五规划」期间在约35个主要城市兴建总共约870万套保障房，便是「房住不炒」政策的具体执行，期内投资内房股时必须要考虑此因素。