租金入不敷支仍买屋投资 市场泡沫爆破征兆
发布 : 2017-4-13 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
市场经常传言，说有大量投资者购买单一家庭房屋。这是很普遍的现象，但不寻常的是，他们并不像一般的投资者，并不特别关注投资物业可能带来的房租收入，甚至不介意购买租金收入并不足以负担所有杂项开支的物业。这些投资者购买房屋，是因为他们相信，房屋会继续升值。
据多伦多地产公司Realosophy Realty Inc. Brokerage 总裁John Pasalis表示，诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller和Karl Case断言，这种投资态度，就是市场泡沫的迹象。 「当我们开始看到投资者按照一个假设来行动，即认定房价会继续无限期上涨，我们的市场就开始从投资者心理驱动，转为投机者心态的驱动。」John Pasalis说。
他认为多伦多的地产市场已经抵达关键点。 「我们在过去20年来，看到平均每年7%的增幅，但我们现在看到，独立屋房价每年涨幅高达超过30%。
「我想看到，是否有任何实则证据，以确认我们的平时观察，有关大多伦多地区投资者对单一家庭房屋的需求，及评估这现象在房价急剧上升中所起的作用。我的发现很有趣，也令人担忧。」
John Pasalis表示，确实很难找到数据，可深入研讨地产市场的特别活动，由于政府缺少此类数据，比如多伦多地区有多少来自外国的买家，这令人失望，因为政府需要这些数据，以作出相应调整。
买入后便出租
但是，假如谨慎查看地产上市数据，比如多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)多重放盘服务系统(MLS)的数据，可以了解很多。所谓MLS系统，是地产经公司和经纪，用来发布大多伦多地区买卖的物业。
John Pasalis说，「我必须采用一种合理方法，来研究投资者的需求。我查看过去5年中，出售的每栋永久业权(freehold)房屋（独立屋、半独立屋、镇屋），随后查看在他们购得房屋后，有多少比率的买家将房屋挂上网站出租。
「我的发现是，这类买家，在奥罗拉(Aurora)、新市(Newmarket)和烈治文山(Richmond Hill)，占所有房屋销售的17%到21%﹔在大多地区一些最火爆社区，该比率占到全部销量的36%到39%。
「韦比(Whitby)、艾翟斯(Ajax)和奥沙华(Oshawa)，过去4年来卖给投资者的房屋销量增幅最为剧烈，增幅高达400%有多。
「大多地区投资者活动增加有迹可循，仔细查看，显示一些地段和社区，比其他部分增幅更大。
「经细心追寻实际销售和出租数据，我可以估计出，投资这些单一家庭房屋所带来的每月利润或损失。要这样做，我需要假定，房屋有35%的首期付款，以及典型的按揭条件。」
统计资料显示，在2012年，大多伦多地区平均屋价是$66,9564，2016年升47%，为$949,175﹔但平均租金只由2002年的$2,124升至2016年的$2,283，增幅是7%。
「基于以上假定，我估计，2016年在大多地区购买的投资物业，其中95%每月是在赔钱状态，这些业主必须个人负担成本，因为租金本身不够负担费用。
在2016年，这类投资物业平均每月损失1,121元。 」John Pasalis说。
消费者须留意房价下滑危机
此外，大多伦多地区地段和社区之间的差异也值得关注。约克区的烈治文山和万锦市，显示出此类投资活动最为活跃。
买家相信，房价会迅猛增长，但一旦受挫，所有人受到的冲击将各自不同。据说，比起本国投资者，许多外国投资者使用更多现款买房。 「但我们也听取到一些信息，有些人以极少现金买房，他们使用现有主要住宅抵押融资，用于投资目的。一些案例中，有人用信用卡，去负担投资物业留置成本的缺口。人们觉得，假如每月借入1,200元，要支付25%的利息，而在购买的80万元物业上，每月赚得25%，那根本不需迟疑。
John Pasalis说，「但出现这种买家的时候，也是地产泡沫出现之时。
「那是为何我们相信，政府需要协调和落实正确措施，应对这些数据显示的问题。更明显的是，贷方目前批出投资住宅物业的按揭时，似是当作这些是有业主居住的物业，这导致出现一个漏洞，允许买家以债务来支撑投资物业，这些漏洞应透过收紧借贷规则来堵住。
「一些人可能对地产投机有主观看法，但我们担心，因为宣扬投资住宅物业可获利所衍生的后果，一贯展示乐观态度，一些消费者会被蒙蔽，不会充分得到房价可能下滑风险的警告。」
据多伦多地产公司Realosophy Realty Inc. Brokerage 总裁John Pasalis表示，诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller和Karl Case断言，这种投资态度，就是市场泡沫的迹象。 「当我们开始看到投资者按照一个假设来行动，即认定房价会继续无限期上涨，我们的市场就开始从投资者心理驱动，转为投机者心态的驱动。」John Pasalis说。
他认为多伦多的地产市场已经抵达关键点。 「我们在过去20年来，看到平均每年7%的增幅，但我们现在看到，独立屋房价每年涨幅高达超过30%。
「我想看到，是否有任何实则证据，以确认我们的平时观察，有关大多伦多地区投资者对单一家庭房屋的需求，及评估这现象在房价急剧上升中所起的作用。我的发现很有趣，也令人担忧。」
John Pasalis表示，确实很难找到数据，可深入研讨地产市场的特别活动，由于政府缺少此类数据，比如多伦多地区有多少来自外国的买家，这令人失望，因为政府需要这些数据，以作出相应调整。
买入后便出租
但是，假如谨慎查看地产上市数据，比如多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)多重放盘服务系统(MLS)的数据，可以了解很多。所谓MLS系统，是地产经公司和经纪，用来发布大多伦多地区买卖的物业。
John Pasalis说，「我必须采用一种合理方法，来研究投资者的需求。我查看过去5年中，出售的每栋永久业权(freehold)房屋（独立屋、半独立屋、镇屋），随后查看在他们购得房屋后，有多少比率的买家将房屋挂上网站出租。
「我的发现是，这类买家，在奥罗拉(Aurora)、新市(Newmarket)和烈治文山(Richmond Hill)，占所有房屋销售的17%到21%﹔在大多地区一些最火爆社区，该比率占到全部销量的36%到39%。
「韦比(Whitby)、艾翟斯(Ajax)和奥沙华(Oshawa)，过去4年来卖给投资者的房屋销量增幅最为剧烈，增幅高达400%有多。
「大多地区投资者活动增加有迹可循，仔细查看，显示一些地段和社区，比其他部分增幅更大。
「经细心追寻实际销售和出租数据，我可以估计出，投资这些单一家庭房屋所带来的每月利润或损失。要这样做，我需要假定，房屋有35%的首期付款，以及典型的按揭条件。」
统计资料显示，在2012年，大多伦多地区平均屋价是$66,9564，2016年升47%，为$949,175﹔但平均租金只由2002年的$2,124升至2016年的$2,283，增幅是7%。
「基于以上假定，我估计，2016年在大多地区购买的投资物业，其中95%每月是在赔钱状态，这些业主必须个人负担成本，因为租金本身不够负担费用。
在2016年，这类投资物业平均每月损失1,121元。 」John Pasalis说。
消费者须留意房价下滑危机
此外，大多伦多地区地段和社区之间的差异也值得关注。约克区的烈治文山和万锦市，显示出此类投资活动最为活跃。
买家相信，房价会迅猛增长，但一旦受挫，所有人受到的冲击将各自不同。据说，比起本国投资者，许多外国投资者使用更多现款买房。 「但我们也听取到一些信息，有些人以极少现金买房，他们使用现有主要住宅抵押融资，用于投资目的。一些案例中，有人用信用卡，去负担投资物业留置成本的缺口。人们觉得，假如每月借入1,200元，要支付25%的利息，而在购买的80万元物业上，每月赚得25%，那根本不需迟疑。
John Pasalis说，「但出现这种买家的时候，也是地产泡沫出现之时。
「那是为何我们相信，政府需要协调和落实正确措施，应对这些数据显示的问题。更明显的是，贷方目前批出投资住宅物业的按揭时，似是当作这些是有业主居住的物业，这导致出现一个漏洞，允许买家以债务来支撑投资物业，这些漏洞应透过收紧借贷规则来堵住。
「一些人可能对地产投机有主观看法，但我们担心，因为宣扬投资住宅物业可获利所衍生的后果，一贯展示乐观态度，一些消费者会被蒙蔽，不会充分得到房价可能下滑风险的警告。」