安省新政 多伦多房价何去何从(肖郎)

发布 : 2017-5-11  来源 : 明报置业频道


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安省政府在4月20日出台了一系列的措施为房价降温,不但推出15%的海外买家投机税,还包括以下条例等:

1.扩大房租管理
2.禁止「坐地倒卖」和「炒卖楼花」
3.审核房地产经纪人守则

措施在通过立法程序后,成为新法律在4月21日正式生效!

最近这段时间,无论是买家或是卖家都在恞惑,接下来是该买还是该卖啊?多伦多的房价会何去何从?

周边地区火热
目前最火热的房地产市场就是安大略省,多伦多楼价一年内升33%,连同租房市场和周边地区也受波及:

1.尼亚加拉区(Niagara Region)——成为3月份加拿大楼市最火热的城市
2.咸美顿(Hamilton)——涨幅已超过温哥华
3.贵湖(Guelph)、伦敦和巴里(Barrie)——在过去一年房价暴涨30%
4.大多伦多部分出租市场被突然提高房租——例如位于多市的「自由村」(Liberty Village)一套两卧公寓的租金,从1,660元跳涨到3,320元

很明显,安省房价和房租的涨速远远超过了人们收入的增速,「安居」已成为省民的不可负担之重,尤其是大多伦多。

新措施详解 这些措施包括﹕

1.措施重点!征收15%海外非居民买家税
详解:非居民外国人指的是那些不在安省定居的「投机客」,而不针对计划定居在这两个地区的新移民。

对于这些购房者,将额外征收房款的15%转让税,正式说法为「非居民投机税」NRST(Non-Resident Speculation Tax)。适用于大金马蹄(Greater Golden Horseshoe)地区,包括:大多伦多、咸美顿,北至巴里、西至滑铁卢、南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)、东至彼得堡一带:

注意:
不牵涉的人群:公民(citizen)或永久居民(permanent resident)。在缴税后入籍或是获得永久居留权者,以及在安省工作和上学的外国国民,可获得退税。

类型:1至6户住宅的半独立屋、城市屋和公寓的土地转让,将适用此项新税;涉及其他类型土地的转让,包括多住户出租公寓、农地或工商用地,则不适用此项新税。可以预计不适用新政的类型将会吸引更多投资,也是政府所鼓励的。

2.扩大房租管理,年涨幅不得超过通胀率
详解:鉴于居民对大面积的房租上涨怨声载道,新措施也将「魔手」伸到租房市场,将取消「1991年条款」,所有出租屋「一视同仁」。也就是说,房租管制的实行范围,将扩大到所有的私人出租房,即目前不在管制范围内的1991年10月后建成的出租房。

新的房租管制法4月20日已正式生效,规定:现有租户的年租金上涨幅度不得高于通货膨胀率(今年通胀率为1.5%),且在通货膨胀率较高的情况下不得超过2.5 %。避免房东乱涨租金,还为租户提供标准租约文件。

3.鼓励出租住房的开发供应
详解:政府为开发商为中、低收入人群兴建更多住房,政府将实施一项涉及资金1.25亿元的5年计划,以返还部分开发费的方式,鼓励建设更多新廉价住房。

此外,为了增加房屋供应,政府会腾出更多土地用于建设可负担住房和出租房。

4.禁止「坐地倒卖」和「炒卖楼花」
详解:实行对可能涉及逃税和过度投机的做法如「坐地倒卖」等实施监察的计划。针对「投机倒卖」的情况,在大楼未建成前,政府将实行禁止「assignment flipping」的机制,禁止楼花翻炒,所谓的「assignment」指的是那些利用少量购入多套楼花按金,然后待大楼建成后卖出赚取利润的行为。

5.审核地产经纪守则
详解:虽然政府未对地产经纪立刻投入新措施,但会严格审查行业规范,确保房地产经纪人在房地产交易中公正地代表消费者。

6.严查业主身分和居住权
详解:任何在安大略省购房的人士,必须出示他们的公民或永久居民有效证件。同时买家也需要证明房子是主要住所还是用作投资,例如提供证件地址或水电帐单等。

7.征收空置住房征税
详解:多伦多市长庄德利一直也在呼吁征收住房空置税。现在省府将给予多伦多和其他有同样想法的市政府强制征税的权力,以鼓励业主出售或出租其空置的住房。

对于后市和房价的影响
1.对市场造成负面的心理影响,造成短期的交易量下降。会表现出放盘增多,成交放缓,房价开始回落。

2.部分的确不得不卖房的卖家会再未来2-3个月内降价抛售。目前在西人较多的区域,已经表现出比4月初高点价钱低10%-15%的成交价了。

3.但是供需关系仍未彻底改变,只是部分买家和投资客观望不入场了。所以房价将会在3-5个月后触底反弹。

4.部分具备可返还NRST条件的人群将可能推迟购房时间。
5.限制楼花合同转让,将降低部分楼花买家的购买欲望。
6.以后再要出现2016-2017的高达33%的涨幅会很难了,部分区域或许有可能出现,但大面积的出现这么高的涨幅或许3-5年以后,或许更长时间也看不到了。

当然,房市新政带来的机会……
1.可能出现的短期的市场放缓,将为敢于进入市场的投资者提供阶段性的抄底机遇。但这需要技术和胆量。

2.不受约束的物业类型可能获得转向资金的青睐。

3.买入心仪的物业,长线持有,仍会有可观的回报。

4.安省的这个新税与BC省不同的是,有太多豁免,尤其是对国际学生的豁免就比较松(根据NRST的实施细则,外国留学生购房后在当局认可的大学或学院以全日制身分学习2年,可以获得NRST退税﹐如果申请成功,将返还全部利息)。所以学生买房受到的影响不太大。适合这些学生的房型或者大学附近的房子房价将会相对坚挺,也更具投资价值。

注﹕以上乃个人观点,仅供参考。

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肖郎
Mark Xiao,肖郎
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