校区好 社区成熟 售价低 储备金不足 共管镇屋卖不出

发布 : 2017-5-11  来源 : 明报置业频道


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多伦多楼市与本地居民一样多元化,有各式各类价位、面积与地点,可供众多买家选择。



但是,有些售盘备受追捧,争柯化以高价售出,有的物业条件不俗,却为何无人问津?

原来﹐这是售盘所属管理公司的储备金不足所致。

据Realosophy Realty Inc. Brokerage的经纪Nicole Harrington说,最近密西沙加有两间共管镇屋上市,都是同一日期收柯化,她的客户斟酌应该买哪一物业,是位于祈德港(Port Credit )的或是拉思伍德(Rathwood)的那间?最终,他们决定了位于拉思伍德的物业,但奇怪的是﹐祈德港那一间(竞标夜未售出),之后还留在市场待售。



同屋不同命运
该共管镇屋群有另一个单位,不论是状况与面积,两者极为类似,在一周内以675,000元售出,那么,为何另外这个单位要价599,000元,在一个月后仍未脱手?

Nicole Harrington表示,大多伦多地区房地产白热化,尤其每年春季这段期间,上市房源不多,准买家则选择有限,两者之间存在较大落差,多份柯化竞价已是常态,成熟社区另有名校加持,肯定吸引买家争先恐后。

值得探讨的是这间镇屋位于密市祈德港,有齐上述卖点,它在米尼奥拉公立小学(Mineola PS)与祈德港高中(Port Credit SS)名校区,两者获安省教育质素和问责办公室( Education Quality and Accountability Office ,EQAO)评得A级成绩,举步可及祈德港GO火车站,到多市通勤极为方便。此外,它坐落于成熟社区,众多特色购物商店与餐馆近在咫尺(何况还有滨湖景观)。

据该镇屋的售楼信息,物业有3睡房、新装修卫生间与实用的楼面格局。全砖的共管镇屋单位,管理费低廉,包括很多项目。任何人在这个社区找房都知道,售价100万元以下物业有如凤毛麟角。这间物业早前集中一日收柯化,但过后却还在市场。



业主须夹钱维修
共管柏文公司财务报告(亦即《共管物业证书》status certificate,柏文公司核发这份文件,勾勒柏文建筑物财政现况),显示共管柏文董事会2016年12月发信通知所有单位业主,表示根据最新储备基金研究(它协助共管公司决定,他们的帐户有无足够资金,支付公司开销)揭露,现有资金不足,难以承担酌情的翻修共管物业。

共管柏文董事会当下决定,酌情处理的物业升级不足款额,所有业主共同分摊,每个单位一笔过缴纳差不多1万元,通常被称为特别估值。对于买家来说,那意味这笔应缴款额到期日之前出售物业,新屋主将需支付这笔费用。

这个理由是否已足以令潜在买家放弃理想物业?似乎很多买家都那么想,「其实,尽管出现这类情况,仍有办法保护你的,没错,你能够兼得鱼及熊掌。」Nicole Harrington又说,「买家面临这类情况,要保护自己,你的经纪可以写入一个条款,要求屋主承担这笔特别估值额,假如缴款期在物业入伙之后。这在购屋合约里称为留置条款(holdback),买方律师留置款额,不给卖家,两方同意这些钱将用来支付特别估值额、未缴的物业税等等。」



勿被「特别估值」吓走
「特别估值」这个语词可能吓退潜在的共管柏文买家,但最重要是查看﹕特别估值作何用途,款额若干,储备基金还有多少钱,共管物业群增加管理费及特别估值的过往纪录。

以该间共管镇屋个案来说,共管物业公司财政健康稳健,过去未有特别估值,提高管理费亦无逾越平均增幅。考虑到它包含的项目、建筑物年龄,管理费其实算是很低的。尽管如此,建筑物毕竟已经老旧,共管公司时不时会作出决定,美化建筑物与翻修共用设施,这个案就是这个情况,实际有利柏文单位升值。因为款额是用于美化升级(不是用于每日例行开支),Nicole Harrington认为这不算坏事或有风险,只要写一个留置条款保护买方。

对于共管柏文项目,特别估值可能是个警讯,但这个例子的留置款要用于翻修建筑物,可能有助于提高柏文单位价值。 「这么来看,它更像是投资美化建筑物。许多人都投资于翻修他们的住家,这有什么不同吗?」Nicole Harrington认为。