银团按揭风险大 忌只著眼回报 慎防资产夸大 弄清债权优先次序(图)
发布 : 2017-5-12 来源 : 明报新闻网 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
随著楼市蓬勃，银团按揭需求增加。
近期华人社区传出投资银团按揭失利的消息，事件涉及120名投资者及900万元的资金。
根据这名不愿披露身分的专家，银团按揭投资实际上与地产开发项目挂钩，如果项目失败，全额讨回本金并不容易。
地产项目开发过程难免困难重重，由计划概念至最后竣工，当中不乏风险，所以回报也大。
这名专家担心，在处理融资披露的资料方面，普通投资者未必有足够的专业知识、警觉性、甚至语文理解能力，因而忽视当中涉及的高风险。
潜在投资者可能在实地考察地盘之后，便会觉得资产抵押方面有保证。
不过，这名专家则指出，看见地皮，并不等于看见业权，所以审慎做法是查册，确定地皮持有人的身分，以及是否牵涉到置留权的财务纠纷。
发展项目的估值也大有学问，其中重要一环是慎防资产被夸大。
他表示，小投资者切忌被项目完成后的价值所渴淆，进行按揭投资，应以现有物业的价值及发展商的还债能力为依据。
他说，这类融资计划应会提及土地或现有物业的估值，小户投资者不应单看文件内的数据，也要查核负责估价的公司是否值得信赖。
另一个常被忽视的重要因素是债权的优先次序。根据这名专家的理解，由散户参与的银团按揭，很可能不是第一按揭，换言之，一旦发展计划失败，债权人的身分可能排在尾后。
他表示，对于投资者来说，二按及三按的风险高，正因为这个理由，一些发展商需要支付高达28至30%的利息。
他又提醒散户，近年来楼市蓬勃，市场已出现小规模发展商过度发展的情况，楼市一旦转势，恐怕会遇到周转困难。
近期很多房贷经纪自立门户，新公司多如雨后春笋，不少的主要业务便是为小型发展商筹措银团按揭或银团贷款。他说，不用楼市下跌，只是横向发展，也可以导致发展项目难尾，所以小户投资者应当特别小心。