购买具投资价值的房子(肖郎)

发布 : 2017-11-02  来源 : 明报置业频道


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经常有买家和同行问有关房地产投资,应该在哪些地方买进等等,今天肖郎讲一下如何在大多伦多地区进行房地产投资,以供参考。

要用「投资」的眼光买房
常有经纪问买家:你是投资还是自住?但在肖郎看来,买房就要用投资的眼光来买。

肖郎发现,在每一次买卖中,能获得较大利润的人,在绝大部分情况下是因为买对了和买得值了。

请想想,当你在买房子时,是不是会区分为要「自住」或「投资」? 「当然啰,自住跟投资,毕竟不一样!」大部分的人都会这样想。但其实是错误的理念,因为无论你是自住或投资,你要想的事都一样。房子只可以有一种用途,那就是「投资」。因为,即使是自住者,在买房之后,还是可能因为工作、孩子、生活等种种关系,将来有卖房的机会。当你没算清楚就买屋,一旦卖房的时候你就会发现房子不好卖或者基本没有钱赚,甚至出现亏损。所以买的时候一定要想到卖!也就是一定要有投资的理念。如果在买房的同时就想到卖房,未来卖房时就更加顺利,避免「买错房懊恼,卖不出去悔恨」的情形。毕竟,当你买房时,都希望买到好房子;当你卖房时,也希望房子能卖到好价钱。无论如何,在买屋时,当然还是要用投资的角度来选屋,才是王道!

最好和最差
经常有人问肖郎:「我有个房子想卖,你帮我看一下,这个屋子卖不卖得掉?大概多少钱?」「你的房子有什么优势?」「有啊,这个房子交通便利学校好……」是,没错!但如果附近也有别人在卖屋时,自己的房子怎样才可以最快卖掉?除了经纪不同客路不同外,如果在卖房的时候,买家需要的首付款相对更少,会让卖房变得更容易。如何能让下一个买方用更少的首付款跟你买房子,这才是重点。

每次下手买房前,你可以将所有的「自有成本」再加上你想要的利润,算出下一个买方的买价,预想这个价格能不能成交?自有成本包括首付款、土地交易税、地税、下次售出可能要产生的装修费、如果有管理费还包括管理费、银行利息等,你并不是在计算自己的成本,而是在算下一个买方的成本,算下一个买方要花多少钱,算买方愿不愿意和能不能拿出这么多的钱来买房?

计算下来,你会发现,最烂的房子(价钱低,仅剩土地的价值了)跟最好的房子(全新、较新或完全高品质装修过了)都可以买,中不溜秋的房子投资价值就明显要差一截。最烂的房子价钱低,最好的房子完全不需要再装修和较多的维护费用。

优质社区的破屋
买房的最佳选择是优质社区的低价房,或紧邻优质社区的次级地段。

有句话说「七成位置,三成房」。位置的重要性无庸置疑。但加拿大和多伦多是一个橄榄球型社会,房地产市场,一样是一个橄榄球型社会。就是特别富有和特别贫穷的人群相对较少,大部分人的收入和需求相差不多,形成了一个橄榄球的大肚子。

比如说一个社区均价200万,在这个社区内买比均价还低20%的房子就相对潜力较大。当然,前提是位置不要有大缺陷,不要靠铁路、公路、高压线、高速路什么的,也不要是路冲、地块形状怪异等问题。房子破旧一点只要价钱够低反而是一个优势。买优质社区的破房子会是一个好的选择。

当然,在一个优质社区,可能也没那么多烂房子给你来选择。所以,紧邻优质社区的次级地段也会变成了一个好的选项。

同样的价钱,尽量选占地大的房子
很多人认为地大地小没有关系。其实这是错的。肖郎告诉你,同样的价钱,尽量选地大一些的。因为再新的房子总是会变旧的,房子变旧了以后就会不值钱,那么值钱的是什么呢?就是房子所在的那一块地!

租房还是买房?
长租不如买,没钱选便宜的能负担得起的房子买。

说到房地产,最常听到的就是「没钱不行」、「有钱人才做的事」。

真相,并不是如此。肖郎建议,资金少,就买便宜的物业。但并不建议去买最便宜的社区。首付款少,可以考虑向中小银行贷款,或者买贷款保险。但为防止风险,应该尽量买交易活跃的社区。

讲一个案例给大家分享:约十年前接到一个客户的委托,他在超市是负责卖鱼的年轻伙计,收入不高,只有3万元首付款。肖郎比较了各种物业和他的负担能力,最终在Finch和Warden帮他买了一个有400多元管理费但带有走出式地库的镇屋,成交价26万多,当时是首付两成(其中一成他还是找人借的),小银行高利息4%贷款,短短几年,那里的类似镇屋已经涨到了38万左右,这个买家也转了一个银行,重新评估再贷款变成了利息2%多点,而他的老乡和同事还与人合租在一个狭小的房子里。

赚钱和居住 质素哪一个更重要
说到这里,或许会有人问,投资赚钱和居住品质哪一个更重要。这个问题,真的是因人而异。个人认为,居住品质,绝对比不上买卖获利重要,因为买卖获利赚到钱,才可以享受到更好的居住品质,这是前后顺序的问题。

如果你有足够多的钱,完全不需要考虑赚钱的事情,当然要重品质。

注﹕以上乃个人观点,仅供参考。

买最好的房子,选最好的经纪。买房卖房,首选肖郎,冠军经纪,値得信赖。

肖郎
Mark Xiao,肖郎
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