柏文抗跌力惊人 逆市年升逾20%

发布 : 2017-11-30  来源 : 明报置业频道


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安省政府于4月向海外买家征收15%非居民投机税,加上央行分别于7月及9月,连续两次加息,以及银行贷款政策收紧等因素,令升中的楼价突然急刹车。

实际上,征收海外买家税并未对市场带来直接影响,因为多伦多九成半的买家属于本地人,就算连续加息两次,将利率调升至一厘,息口仍然属于低水平,不过接二连三的楼市降温措施,已经为本地买家带来严重负面情绪,明明想入市的,亦决定静观其变,间接冲击楼市,令楼价受压。一向被视为最具升值潜力的房屋类别,独立屋,亦于十月份失守,平均价格较去年跌2.5%,是多年来首次出现按年倒退。相反,以往被视作「绿叶」的柏文走势强劲,至今仍然保持凌厉升幅,均价按年升21.8%,抗跌力惊人。



独立屋市场由买家话事 卖家暂处下风
就现时低密度住宅的二手交投气氛淡静,恒生地产刘家恩(RUBY LAU)坦言,现阶段放售独立屋,对业主来说确实处于挨打局面。刘家恩说:「其实自从政府出招后,大多区独立屋均价的按年升幅开始每月收窄,再加上央行连续加息两次,令市场气氛变得非常审慎。独立屋整体均价于8、9月仍然跟去年同期持平,无升无跌,但到了10月份亦终于撑不住,出现已经多年没见过的负增长。还好市场早有心理准备,明白现时正处于『调整期』,而且冬天属传统淡季,市场表现相对淡静。但对于正在放售独立屋的业主来说,现阶段市道确实充满挑战,财政上或心理上都要做好准备,因为房屋待售时间会比以往长很多,除非价格特别平或装修间隔特别靓。」

尽管11月份尚未完结,尚未有销售数字,刘家恩相信,独立屋的市道于11月份会继续走软,无论是销情或价格亦同样受压。 「虽然11月份的数据尚未出炉,但回顾上半月的表现,基于供求关系,买家优势在独立屋市场开始更明显地浮现。以416地区为例,独立屋于上半月的成交较去年同期下跌36%,这是意料中事,销情符合大市走势。但供应量却比去年高出26%,令供求比率(SNLR)跌穿平衡市场水平,在此消彼长的情况下形成短暂式的供过于求,变相令独立屋市场由之前平衡的Balanced Market变成现在由『买家话事』。」她说。



柏文升势锐不可挡 售价按年升逾两成 与独立屋成强烈对比
即使大多区其他低密度住宅类别如半独立屋及镇屋,能在淡市中保持升势,分别按年升6.3%和7.4%,不过论升幅,实在远远不及后劲凌厉的二手柏文。大多区现时整体柏文均价为$52万3千,较去年同期上涨21.8%,表现可谓与独立屋差天共地。

刘家恩表示,楼价持续地录得按年逾两成增长,于柏文市场实属罕见,即使在市道气氛良好的2015年及2016年,柏文楼价的累积按年升幅亦只有4.7%及9.9%。 「今年二手柏文的楼价升幅有如火箭直线上升,惊人升势在淡市中屹立不倒,由年头升带到年尾。回顾年初一、二月升幅最窄之时,仍有按年17%的增长;3、4月更创出33%新高,之后每月楼价全部较旧年升超过两成。能够于逆市中保持史无前例的强劲升幅,证明成交由刚性需求支撑,无论旺市淡市,买家对柏文需求从无间断。」



自住用家需求大 带动柏文租金节节上升
用家对二手柏文的强烈需求,除了反映在成交价上,亦能透过租金印证。大多区第三季度的一睡房平均租金为$1,976,按年增长11.2%;两睡房的平均租金为$2,607,较去年同期升7.7%。

刘家恩表示,柏文售价以多伦多市中心地区最昂贵,租金也如是。 「今年各地区的柏文租金一如既往,继续节节上升。以多伦多市最中心地段Yonge/Bloor 西南面的C01地区为例,一睡房单位平均租金按年升12.5%,达$2,158;两睡房租$3,039 ,按年升8%。北约克C14及C15地区的租金相约,一睡房大概租$1,845,按年升11.5%;两睡房平均租金$2,530,升幅为13.6%。905地区如烈治文山、万锦以及旺市的一睡房租金,分别为$1,715、$1,657以及$1,744;两睡房的平均租金为$2,113、$2,146和$2,218。」她认为,大多区租赁市场活跃,发展稳健,是令投资者放心入市柏文的一大原因。

「由于需求不断,整个大多伦多地区的柏文空置率一向非常低,只有约1%。加上柏文价格较容易负担,租金升幅稳定,物业升值回报可观,所以很多资金有限的投资者亦选择以柏文作投资工具。相信未来几年,二手柏文会继续于楼市中担当极重要角色,无论是买卖或租赁,交投会比过去更活跃,成为大部分自置人士或投资者主的要入手对象。」她说。