柏文市场2018 料续独领风骚

发布 : 2017-12-28  来源 : 明报置业频道


用微信扫描二维码,分享至好友和朋友圈
还有三天,「动魄惊心」的2017年即将和大家告别。今年的地产市道实在有如过山车般刺激;先有2、3、4月,楼价进入史无前例的历史高位,再到4月下旬,政府公布辣招降温,然后6、7、8月,「跳楼货」随处可见,紧接是在市场预期之下,央行接连在7月及9月加息;最后,银行监管局于10月时分宣布,由元旦日开始,提高贷款的审批门槛,预计全国有10万人会通过不了压力测试,当中5万人更会因此而丧失购房能力。



消息随即刺激买家神经,希望赶及在修例前上车,带动大多伦多地区于10月及11月份的销量双双按月回升11.5%及3.5%。

展望2018年,地产业界普遍相信,市场步伐会放缓,销量会递减,但对于楼价走势,却说法不一。

回顾2017年的楼市,恒生地产刘家恩(Ruby Lau)认为,今年的市道,是变化和反差都很大的一年。年头不断升,之后不断被淋水降温。她说:「在今年4月之前,所听到的新闻,都是有关楼价不断升,每月都在刷新纪录。上升节奏急速而且幅度大,楼价按年升30%仍然有价有市,买楼要同人争,价高者得。

「以约克区的烈治文山市为例:今年1月,烈市共有101间二手独立屋成交,均价$167万,平均放盘时间14天;去到3月,录得229间独立屋交易,均价已升至$183万,放盘时间缩减至9天。无论是价位或销量,都是20年来首见。和现时的市况相比,反差的确明显。」

根据多伦多地产商会最新公布的资料显示,11月份,烈治文山市售出77间独立屋,销量较去年同期下跌55%,平均价格$152万6千,按年跌幅3.5%,放盘时间29天。



按揭措施再收紧 买家负担能力下降两成
就2018年的楼市表现,各大房地产集团及机构亦纷纷作出预测。展望最保守的是加拿大地产协会,该协会预测,明年全国楼价将下调1.4%。而地产集团Re/Max则相信,来年全国房屋平均涨价2.5%,大多地区的整体平均楼价会维持不变,零增长。

另一地产公司皇家地产(Royal LePage)预计,明年全国楼价会有平均4.9%增长,多伦多是升幅最厉害的城市,有6.8%升幅。温哥华增长5.2%。

刘家恩亦认同明年交投放缓的预测,她认为,暂时对2018年楼市构成最大影响的,是即将进一步收紧,简称B20的房贷条例。她说:「在新规例下,即使买家能够提供两成或以上首期,仍然要进行压力测试。买家必须能够承受五年期固定利率或优惠利率+2厘的风险,两者以较高利率为测试准则。此例一出,预计买家的借贷能力将会即时削弱15% - 20%,譬如原本有能力买镇屋的,在元旦后可能要考虑买柏文单位。原本有能力买两房单位的,现在可能要选择1+1。」银行业界相信,有18%的准买家,会因为通过不了压力测试而失去置业能力。



用家需求有增无减 明年五万新移民抵多伦多
「无论市场步伐快或慢,楼价升或跌,唯一可以肯定的,是本地人和新移民对大多伦多的住屋需求有增无减。」刘家恩说,由需求所支撑的承接力,是最强大的,和盲跟炒风所制造出的成交有很大分别。投资者不投资房地产,他们还有很多其他选择,但需要住屋的用家,他们一定要进入楼房市场,他们的选择,是在于买或租哪一种类型的房屋。

「很多年届25 - 30岁的一群千禧族,正涌入房屋市场,因为他们正踏入需要置业的人生阶段,其需求大多会反映在细价楼的成交上。还有身为父母年约30 - 40岁的年轻家庭,他们会希望找个有后院的居住环境,提供给子女成长。这正符合一间地产集团上月对1,560名国民所进行的网上调查结果,有36%受访者表示,需要于5年内换屋,增加居住空间。另外,移民部已在11月1日宣布,于未来3年,逐​​步扩大本国的移民吸纳配额,预计明年,将有超过5万名新移民来多伦多定居,到了2020年,人数会接近17万,全部都需要寻找居所落脚。」



单位总价成关键 细价上车盘渴市
刘家恩相信,2018年,基于买家的负担能力以及单位总价,表现最突出的住宅类别,依然会是柏文。她说:「十年前,大家还在讨论Bloor Yorkville地区的呎价能否冲破$500,今天,该区的呎价已是是$1,400至$1,800。

「今年柏文和楼花市场走势相当凌厉,尤其是416地区。新盘呎价$1,000元起跳,按年升三成,二手柏文的平均呎价亦要$823。现时要在市中心找到呎价$1,000以下的新盘已不太可能,如果买家有幸遇到个别楼花呎价$900余,基本上都不用考虑太多,可即入市,因为预料新盘呎价明年还会继续上涨,很多发展商已为明年推出的项目设定了预售价,呎价比现时更高。

「随着楼价持续高企,加上明年按揭措施再收紧,买家会更看重单位总价多于单位面积及呎价,只要总价是『射程范围』之内,贷款金额能通过的,很多买家都不介意单位面积小一点或呎价贵一点,最紧要上到车!」