申请房贷过三关 不先做预批 资深经纪也紧张

发布 : 2018-3-08  来源 : 明报置业频道


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随着压力测试出炉,准置业者的确压力加重,对绝大多数人来说,最大因难便是申请房贷不获批。



打现金工的、过去两年内基本上交税是最低限以及信用卡也基本上不用的,这些种种问题累积在一起,就导致了贷款的困难。

万一已签了柯化才向银行申请贷款的,却因条件不符被拒,急切间未有贷款,眼看交割日期迫在眉睫,那时不仅买家心焦,经纪也跟着担心。

有经验的地产经纪,都会忠告客人在下柯化前申请预批按揭,据HomeLife Landmark地产公司的从业员张颖(Ingrid Zhang)说,去年初遇到以下这样的问题:

她说:「我的一个伊朗客户,一家四口买房,老爹远在伊朗工作,妈妈是超市收银员,年薪2万多,两个儿子都在上大学,买的房子是42万的。与我见面的每个客人,第一个我都会询问有关贷款和首付的问题,确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。

「但是,这个客人比较特殊;因为他们向我百分百拍胸脯保证,女主人的亲哥哥就是贷款经理,并且已经得到了银行的预批按揭(Pre-approval)才开始做买房打算的。」
等到房子买下来,真正要做贷款的时候,问题出来了,转战了好几家银行都不行。后来张颖找到一个非常有经验的贷款经理,经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准,贷到款。

「那几天因为紧张这个deal,彻夜难眠的经历,实在给我上了一课。」她说。

「以后再面对新客人的时候,对于贷款这项问题,我是提高十二分的警惕;很多与我合作的客人,在看房前,我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈,看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少,这样才会放心地去买到自己满意的房子,也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。」

如果,因为提前已谈了贷款,很多人在谈柯化的时候去掉贷款条件,有助拿到不错的价钱;尤其是在抢Offer的时候,Firm Offer也就是去掉条件的柯化,胜算的机会最大。
她认为,没有敲定的贷款也是谈买卖合约时中的大小冰川,如果不得到重视,别说彻夜难眠,有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。真的要严肃认真地对待贷款,才能让你安然无忧。



贷款审批 重重关卡
张颖说,银行审批贷款的程序是这样的:在银行审批贷款的时候,有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估,评估的依据有三个:信用水平、首付比例、以及收入情况。

三者都处于优势水平,尤其是首付占房价比例高,贷款审批就很宽松,基本上来讲,如果买房有35%以上的首付,大多数能贷到款。

但是,不是每一个人都那么幸运,能够攒足35%,或者说25%,甚至是20%的首期,那么没有钱的人是不是不能买房了呢?张颖说:「不是。」

她解释,加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构,称为加拿大按揭及房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC),而这个机构协助没有能力支付20%首付的购房者,能够顺利成为业主,拥有自己的物业,当然,申请者需要符合数个条件。

如果购房者没有足够多的首付,那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险,保障银行贷款的安全。

如果客户断供,银行出售物业时出现损失,这损失将由保险公司承担;但是同时保险公司向客户收取一定比率的保险费,收费率在贷款额的2%左右。

这个保险不同于人身保险或者人寿保险,是一个强制性的险种,而支付的保费是为了保障银行的利益,这个保障合同给了借贷者有机会从银行享受高比例的低利息贷款。



保险作用大
张颖又说,为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?这就要从贷款的风险谈起。

银行借钱给购房者,承担的风险是有一定的保障的,就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款,那么银行按法律程序能够把房屋进行出售,并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。

如果物业不能按时出售,或者物业状况太差,或者物业本身有种种结构问题,导致不能按原本的价值出售,那么银行就会出现巨大的损失。

但是如果购房者能够提供超过20%的首付,那么就算断供,假设房屋没有遭到严重破坏,银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。

对于没有足够多首付的客户,这个保险不会让他们陷入困局,真正产生麻烦的,是每个月的供款。举个例子,购买一间比较新的管理费也相对低的30万的最小户型的condo,如果借75%,就是22.5万,如果贷款利息是4%,分35年还清,每个月供款为992块,加上管理费,电费和地税,大概一个月的支出是$1,550。

对于一个单身,或者小家庭,总收入在6万,这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo,只付5%的首付,那么贷款额加上保险费总共是$29万3千7百,同样4%的利率,35年还清,每个月的贷款供款额是$1,295,增加了$300。



对于一个6万年薪的家庭,其实税后的每个月收入只有大概$3,600,除去各种支出,要额外固定多$300支出对于现金流可能是一个问题。

而对于银行批覆贷款来讲,假设银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算,不是实际支付),那么借$22.5万的月供是$1,185,加上地税$250,管理费$250(银行用一半来计算,就是$125),每个月固定支出就是$1,560,每一年的支出就是$18,720。

银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销,那么贷款者需要不少于58,500的税前年收入来满足银行的要求。

试想想,这位客人只能提供5%的首付,每个月用5.4%计算的供款额是$1,558,那么每个月的支出变成$1,933,每一年就是$23,200,至少需要税前年收入$72,500来满足银行的要求。

总收入需要到达$72,500,那么对于真的只有$60,000收入的家庭来讲就成了噩梦。



贷款造假 自食其果
那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?

张颖说,有人或者用一些文件,或者找一些朋友协助,这些各式各样的蒙混过关的方法,她在工作中见过了。

蒙混过不了关的结果,就是银行拒绝贷款,那么买了房子到截止日期时不能交足全款,就只有毁约,而对卖家,对经纪造成的各种损失都需要买家承担。

那么如果侥幸过了关呢?

过关以后,每个月房子的将近$2,000就成了雷打不动的负担了。

如果家庭收入富裕,那么不会有大问题;但是如果收入是紧张的,那么在花光预算内的钱之后,任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。

银行设定贷款的要求,是有其合理性的,如果贷款有麻烦,那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益,要做好最坏打算。

「如果家里有足够多的流动资产,就动用一部分来作为首付,使每个月的负担在自己的承受范围内。」张颖又说,「如果既无资产,也无收入,但是硬要买下那间房子,造假贷款是风险之一,负债太多最终破产也真正害了自己。」

「其实,先攒钱,我们做事一定要量力而行,房子什么时候都有,我们也终将积攒足够钱财。如果目前没有能力买房,或者手头太紧,就稍微等一等吧。 」她忠告。