Home Equity Line of Credit 房屋净值信用贷款

发布 : 2018-4-19  来源 : 明报置业频道


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加拿大和美国的房贷产品中,有一个重要的品种:以房权做抵押的循环信用额度:Home Equity of Credit(简写为HELOC),即是房屋资产净值信用贷款。



顾名思义,这就是可以「循环使用」的房贷产品;像信用卡一样,用的时候占用已经批准的额度,偿还余额之后,可用额度(available line of credit)即恢复。

加拿大的HELOC有一个特点,只要不解除抵押,信用额度始终有效。而美国的相应产品有「寿命」限制,一定时间内不使用就自动失效了。由于这个「长命百岁」的特点,加拿大的HELOC累计金额愈来愈大,现在已经达到GDP的11%,而美国只有3%。

中国也曾有过类似产品,例如招商银行的循环贷,但由于监管当局要求借款人自己证明再取出的资金没有流入股市,人为制造障碍导致该产品难以操作,致使此类贷款产品基本已被废弃。

在加拿大如此盛行的产品,有什么好处呢?房贷专家王红雨介绍有4个特点:
1.借还方便,随用,随借,随还,类似于信用卡;
2.因为有房产做抵押,利率低于其他可循环使用的金融产品;
3.每月最低可以只还利息,不还本金,比按揭贷款负担轻,甚至可以只还「最低还款额」;
4.取款金额较大,占用时间较长的情况下,可以转成按揭贷款,享受按揭贷款利率。

两类HELOC
王红雨说,HELOC大致分两类:一类是与按揭混在一起的HELOC,即,按揭贷款+HELOC,称作readvanceable mortgage;第二类是单独的、光溜溜额度(stand-alone HELOC)。

(1) 第一种,按揭贷款+HELOC混合产品,不同银行给起了不同的名字。



名字不同,性质基本一样:随着按揭贷款余额下降,可用额度(available line of credit)增加,从可用额度中取款可以转成按揭贷款进行分期付款。

(2) 第二种,光溜溜HELOC的可用额度是既定的,与按揭贷款本金下降无关,且取款不能再转成按揭贷款。以BMO银行为例,一种的HELOC名字是HRLC,第二种HELOC名字是HOLC。

按照2012年的B20规定,可循环使用的额度不能超过房价的65%,按揭贷款+HELOC的情况下,按揭贷款部分不能超过房价的80%。以40万的房子为例,按揭贷款部分金额32万,HELOC部分26万,首付8万的情况下,随偿还的本金逐渐增多,可用额度/available line of credit逐渐增加,可用额度增加到26万时,继续偿还按揭贷款,不再有可用额度增加了。如果利率是4%,还款期25年。

不了解这产品对己不利
王红雨说,加拿大的HELOC在2000年到2011年之间迅猛发展,几乎与偿债比率同步。监管当局于2011年宣布,不再对带有HELOC的所有房贷进行资产证券化。 「众所周知,加拿大的非银行金融机构就是靠不停地进行按揭资产证券化,进行套现以维持房贷资金来源,此令一出,绝大多数以按揭贷款资产证券化维生的金融机构停止了发放HELOC的业务,因此,消费者发现,只有大银行还在发放此类金融产品,而多数非银行金融机构已从这项业务中全身而退了」。王红雨又说,「2011年至今,HELOC业务发展平缓了很多。监管当局的担忧不无道理,很多人不会使用HELOC这种产品,尤其是不会管理自己债务的人,以及语言不通又想当然的借款人。」



供钱欠还被封屋
他讲一个「血淋淋」的案例,有某借款人取得$50万按揭贷款之后,又申请了一个$20万的HELOC,是第二种光溜溜的HELOC,利率P+1%,之后从$20万额度内取款$19万,并离开了加拿大。

这事的发生,是因为借款人在设置这条HELOC的时候选择了『最低还款额/minimum payment』这种还款方式的选项,而他全然不知这种还款方式意味什么。这笔HELOC的$19万取款是按P+1%计息,且,每日计算复利,月底银行会通知借款人本月的利息是多少,「最低还款额」是多少。

每月利息是按照利率计算出来的,例如现在的P=3.45%,该借款人的利率是P+1%=4.45%,而「最低还款额」是用2%算出来的。因为借款人选择了每月只还2%计算出的「最低还款额」,因此,每月应付利息与「最低还款额」之间的差额加回了$19万取款的本金。由于借款人长期不在加拿大居住,利滚利取款总额超过了额度上限$20万时银行发出了催收通知,借款人依然不回复,发出了律师函,依然不回复,可怕的结果终于发生了,当借款人返回加拿大时,发现门锁已被银行更换了。

债务急速累积
HELOC的缺点是:
1.浮动利率,风险大;
2.每日计算复利,成本高;
3.无法转银行/switch/transer,只能refinance/加按,转银行时费用高;
4.只付「最低还款额」债务急速累积,非常危险。

建议HELOC的借款人,给自己设定还款计划,不能只付缴C还款额A至少要每月付清当月利息,最好能每月都偿还一些本金。债务是双刃剑,用不好就砍了自己。



PHRESE投资法
王红雨又说,以前曾介绍PHRESE投资法:买入/Purchase,持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按,最终卖出/Sell的方式。

对于这套投资方法论,他建议地产投资的朋友们一口气还清自住房,还清之后做一条HELOC,备用。

对于投资房,其实不必买的时候就做按揭贷款+HELOC的方式,在最后一次加按,即,以后不再想加按时再做就可以。例如,2013年买的楼花,买入价40万,2018年交房时市价已经48万了,但银行还是按40万的买价做贷款,投资者最多贷款32万,只是市价的66.7%,杠杆太短,所以过两年一定要按市价做加按,在楼花交割时做一个40万65%的HELOC没有多大意义。

另外,申请HELOC与申请一个光溜溜的按揭贷款相比,前者批的贷款金额会少些。原因是,按照联邦政府实施新的B20,当借款人申请HELOC时,实际利率是P+0.5%再加2%做计算借款能力的利率,即,3.45%+0.5%+2%=5.95%;如果只申请光溜溜的按揭贷款,用于计算借款能力的利率可以低至5.14%。对于投资人来说,首付愈低,资金使用效率愈高。因此,王红雨并不建议投资者每笔房贷都要有HELOC,要因人而异,因地制宜。