标准租约扩大租客权益 业主筛走租霸有办法

发布 : 2018-5-03  来源 : 明报置业频道


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踏入五月份,除了慨叹时间流逝得太快,亦意味着安省政府针对私人出租住宅所制定的「标准租约(Standard Lease)」,已经正式生效。



现在签订的住宅租赁合同,必须划一使用标准租约,否则租客有权扣租一个月(对的,你没看错,是由租客扣减业主租金)。

由于在4月30日之前,安省并无统一的私人租约,所以坊间很多租约条款都是由业主与租客私自协商,很多时自定的租约条款违反了住宅租务法(Residential Tenancies Act)都不自知。

例如以往在租赁合约上常常会看见的禁止租客在单位内饲养宠物或吸烟、要求租客提供期票、收取$50元「弹票」手续费、收取数百元的锁匙及清洁按金等等,以上全部违反安省的住宅租务法,所以通通不会在标准租约上出现。

新的标准租约以显浅文字及简单格式撰写条款细则,列明业主与租客之间的权利与责任。标准租约的出现,代表着租客的权利得到进一步保障,这亦是政府统一租约的原意。

由于大多伦多地区的租赁市场持续蓬勃,即使租金年年升,租屋需求依然有增无减,多名租客争租同一单位亦屡见不鲜。为免租客为求成功租屋而签下「不平等条约」,政府决定强制业主和租客使用标准租约。

烈市一房平均租金$1,717 两房租$2,100
多伦多地产局刚发表了2018年第一季度的租赁市场报告,柏文租金持续稳步上扬,空置率继续保持少于1%水平。大多伦多地区的柏文租盘供应量较去年同期减少逾一成,导致成交量相对下调7.5%;柏文租金则持续上升,整个大多区的一房单位平均租金为$1,995,按年升11.4% ,两房单位平均租金$2,653,按年升9.1%。同样地,约克区的烈治文山市租金亦有上调迹象。现时烈市一房单位的平均租金为 $1,717,较去年第一季度上涨9.3%。两房单位的平均租金$2,100,按年升4.6%。

好租客难求 坏租客易请难送 专业代理多重功夫筛走租霸
其实投资物业最赚钱的地方,从来都不是由租客手上得来的租金,而是将来物业的升值。所以对很多业主来说,与其「租得贵」,他们更希望「租得好」!有好租客每月按时交租,不会因小问题经常打搅业主,安静整洁的租住在单位内,直到物业升值到满意水平,然后沽货套现。这是所有业主都梦寐以求的情节。奈何很多时候都事与愿违,尤其是安省的住宅租务法,多数从租客的观点与角度出发,维护租客权益,但对于业主,则是限制多、保障少。所以业主们要找个好租客,就要先找个好的专业地产代理!

有经验的地产代理,会从租客表示对单位有兴趣的一刻开始,对租客作个彻底的背景审查,包括要求租客填写租务表格,提供个人背景资料,要求租客提供信用评分报告、工作及入息证明信件、以及旧业主推荐信等等,更会透过各种渠道,去调查及核实资料,严选租客。

不少租客(留学生及新移民除外)的租屋原因都与旧居所有关,例如刚卖掉房屋或旧租约约满等等,专业的地产代理会透过地产局资料库MLS 系统去查证有关说法,看看租客报称的旧地址有否出售记录,卖家的名字是否和租客所提供的一致。

同时,负责任的地产代理在有需要的情况下,会与租客的前房东(之前要先核实前房东的身份,以确保是租客前租住物业的业主本人)或与前房东的地产代理联络,了解一下在租客租住期间,有否出现任何纠纷或投诉。上述方法只是地产代理筛选工作的一少部分,当中牵涉太多技术层面上的步骤未能尽录,但可见要找​​个好租客,过程绝不简单。

当然,即使尽一切办法查证及核实租客的背景资料,都难以百分百杜绝租客拒绝交租或租客财政状况变差,但起码有专业地产代理把关,可将遇上坏租客的机会减至最低。未知各位读者可曾有过「特别」的租赁经验,欢迎到登上 ruby​​lau.ca 网站留言,分享作为业主或租客的心得,交流意见。