投资典型柏文 持货至2021年 可从17%物业租金增长赚钱
发布 : 2018-5-03 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
到最近，大多伦多区的房市已成为童话故事。
年复一年的涨价令许多人深信，不惜任何代价入市都会获利。
多市房屋已变成奇迹投资，即无论发生什么事，都会赚钱。
但现在，该区的房屋销售额较去年大减近40%，价格亦较当时下跌14%，市场正出现近30多年来从未发生的情况，就是制造输家。
《多伦多星报》(Toronto Star)近日报道，一批业主在奥克维尔(Oakville)购买楼花，于去年2月（刚在多市房价高峰期前）缴交订金，但现在他们已无力负担房价。
缴交订金无力取按揭
他们的房屋现时已不能以去年的估价出售。在政府新规定按揭压力测试实施，以及放贷人重新评估大多区物业价值后，他们根本无法取得按揭以支付全笔房价。他们担心，若他们挞订，会被建筑商Mattamy Homes起诉。
他们并非唯一一批面对市场放缓而承受财务压力的人。据加拿大帝国商业银行(CIBC)和市场调研公司Urbanation周五发表的一份调查报告指，该市许多柏文(Condo)投资者都锻羽而归。
调查发现，2017年落成的近半数柏文，即48%，落入投资者手中。当中近半，即44%，出现负现金流(Negative Cash Flow)，意即租金收入不能弥补购买物业的成本，例如按揭和柏文费。 （约80%投资者有做按揭，所以让单位空置是最差的做法。）而当中近三分之一每月损失超过1,000元。
莫非是时候恐慌﹖但又不然，或者是尚无需要。对于那些在去年高峰期前入市的人，物业仍未算资不抵债。大部分房主若今天将物业出售，房价仍可支付按揭。大部分柏文投资者在过去多年从物业转售获得巨利，就算许多情况下租手不能弥补开支。
就算所有正每月损失500元的投资者离场，他们只会令房屋供应数量上升3.4%，据CIBC/Urbanation报告估计这不足以令市场泛滥和价格下调。
不过所受教训是有些东西已有改变，而现在的房市已不是好像近年的房市般。房价急升是不可能的，除非有其他理由令政府改变现时积极阻止房价飙升的做法。
长期持货可望赚钱
对于部分投资者而言，这可能并非坏消息。该项由CIBC/Urbanation所做的调查估计，现今购入典型柏文的投资者，若持货至2021年，他们可从17%的物业租金增长中赚得金钱。若按揭利率上升一个百分点，他们需要将租金提高28%。这是有可能出现的，但绝不是有保障的。
而对于购买楼花的人，这意味他们不要「有大想头」。你不要肯定明天卖房的钱会如今天般多，正如奥克维尔的业主所受的教训，亦不能确保你明天所得的按揭金额会如今天般一样多，因为按揭利率会上升，而监管者可能会再收紧规例。
所以实际上，这就是我们现在要重提多市地产市场早已忘记的老调，就是买家切记审慎入市。
年复一年的涨价令许多人深信，不惜任何代价入市都会获利。
多市房屋已变成奇迹投资，即无论发生什么事，都会赚钱。
但现在，该区的房屋销售额较去年大减近40%，价格亦较当时下跌14%，市场正出现近30多年来从未发生的情况，就是制造输家。
《多伦多星报》(Toronto Star)近日报道，一批业主在奥克维尔(Oakville)购买楼花，于去年2月（刚在多市房价高峰期前）缴交订金，但现在他们已无力负担房价。
缴交订金无力取按揭
他们的房屋现时已不能以去年的估价出售。在政府新规定按揭压力测试实施，以及放贷人重新评估大多区物业价值后，他们根本无法取得按揭以支付全笔房价。他们担心，若他们挞订，会被建筑商Mattamy Homes起诉。
他们并非唯一一批面对市场放缓而承受财务压力的人。据加拿大帝国商业银行(CIBC)和市场调研公司Urbanation周五发表的一份调查报告指，该市许多柏文(Condo)投资者都锻羽而归。
调查发现，2017年落成的近半数柏文，即48%，落入投资者手中。当中近半，即44%，出现负现金流(Negative Cash Flow)，意即租金收入不能弥补购买物业的成本，例如按揭和柏文费。 （约80%投资者有做按揭，所以让单位空置是最差的做法。）而当中近三分之一每月损失超过1,000元。
莫非是时候恐慌﹖但又不然，或者是尚无需要。对于那些在去年高峰期前入市的人，物业仍未算资不抵债。大部分房主若今天将物业出售，房价仍可支付按揭。大部分柏文投资者在过去多年从物业转售获得巨利，就算许多情况下租手不能弥补开支。
就算所有正每月损失500元的投资者离场，他们只会令房屋供应数量上升3.4%，据CIBC/Urbanation报告估计这不足以令市场泛滥和价格下调。
不过所受教训是有些东西已有改变，而现在的房市已不是好像近年的房市般。房价急升是不可能的，除非有其他理由令政府改变现时积极阻止房价飙升的做法。
长期持货可望赚钱
对于部分投资者而言，这可能并非坏消息。该项由CIBC/Urbanation所做的调查估计，现今购入典型柏文的投资者，若持货至2021年，他们可从17%的物业租金增长中赚得金钱。若按揭利率上升一个百分点，他们需要将租金提高28%。这是有可能出现的，但绝不是有保障的。
而对于购买楼花的人，这意味他们不要「有大想头」。你不要肯定明天卖房的钱会如今天般多，正如奥克维尔的业主所受的教训，亦不能确保你明天所得的按揭金额会如今天般一样多，因为按揭利率会上升，而监管者可能会再收紧规例。
所以实际上，这就是我们现在要重提多市地产市场早已忘记的老调，就是买家切记审慎入市。