协助子女 继承家庭度假屋 及早绸缪 减负税债

发布 : 2018-5-10  来源 : 明报置业频道


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许多父母都希望把家庭度假屋传给子女,但若没有未雨绸缪的规划,可能反而为子女留下巨额的资本收益税务。



道明财富私人财富管理(TD Wealth Private Wealth Management)亚洲财富策略总监江婉敏 (Catherine Kong)说,不少人除了自住物业外,也拥有度假屋,在周末或假期享受悠闲的大自然生活。她以杜氏夫妇为例说明﹕

杜先生和太太在结婚后多个夏天都租住度假屋,此后便迷恋上度假屋的生活乐趣。随着两个女儿出生,他们更有意拥有一间可以欢度夏季的度假屋,以便招待其庞大的家族,及让孩子在大自然中玩耍成长。

度假屋大幅升值
17年前,他们决定在著名的马斯科加湖区 (Muskoka) 以北购置度假屋。杜先生笑说:「当年我们以9万7千元买下这间度假屋。」如今度假屋的巨幅升值更令他乐得合不拢嘴。像全国各地的度假屋一样,该幅拥有两英亩地段、400呎湖滨线、以原始质朴的阿迪朗达克风格建成的宽敞度假屋,价格以倍数暴升。

在卑诗省滑雪胜地惠斯勒 (Whistler) 或魁省的翠湖山庄 (Mont Tremblant)等炽热市场,度假屋价格动辄高达150万元。杜先生说:「这是一项极佳的投资,不仅是房产的价值,还有是给我的家庭带来的欢乐。」

杜先生和杜太太要面对的度假屋难题并不特殊。许多父母有意将度假物业传承给子女,但这可能为他们带来资本收益税务的挑战。

当日后业主去世时,在遗嘱中留给子女的任何非主要自住物业 (例如度假屋、滑雪度假屋、任何非全时间居住的房产),都会被视为以公平的市场价格出售给子女。如果房产价格上涨,这意味着将要缴纳资本收益税给加拿大税务局。如果房产附有巨额税务,将会给其余的遗产带来压力。

许多人于上世纪50年代和60年代以低价购置的度假屋,现均大幅升值。如果房产位于炽热的度假区,房产价格可能取得数以百万元计的增值。因此,度假屋业主在规划度假屋遗产时,应与财务顾问讨论以下的策略,务使子女能够负担所继承的度假屋。



共同拥有
为了减省和延缓缴纳资本收益税项,父母可以在契约中添加子女的名字,使他们成为房产的共同业主。然而,由于子女现已部分拥有父母原有的度假屋,如果房产价格上升,这会引发子女所占部分 (按公平市价计算) 的资本收益税务,并且需即时缴付。当双亲去世时,子女则要为他们刚继承父母所占的那部分房子缴纳资本收益税。

江婉敏(Catherine Kong)说:「这有什么风险和隐患呢?当您和子女共同拥有一间度假屋时,它不再『只是您的』了。您也许不能再有自主的能力,因为您不再是唯一的业主。而另一位共同业主,即您的子女,可能为您带来其他的问题。若子女有债务在身,您和子女共同拥有的这所度假屋便会成为债权人可讨偿的资产。」

立即馈赠
江婉敏继续解释其他选项的利弊如下﹕

「另一个选择是立即把度假屋馈赠给您的子女。这将引致资本收益,您必须支付直到您馈赠给他们之前所累积的资本收益税。您仍然需要缴税,但如果房产价值持续上升,您将可抑制部分资本收益的增长。然而,这当中的风险之一是如果度假屋物业价值于馈赠后下跌,您现在付出的资本收益税可能要比所需的为高。如上述所提到,如果您的子女于您去世前拥有度假屋,他们或与他们有关系的人士(如债权人、前配偶) 可能对您的度假屋带来其他的顾忧。」

分摊税款
以收取期票 (套用更简单的术语:借据) 方式出售度假屋给子女,您可能被允许于5年内分摊您的应付资本收益税。如果该票据的措辞是说,您将以5年期收回按揭贷款,那么加拿大税务局将允许您于此期间分摊缴纳税款。实际上,您的子女并不需要为度假屋付出分毫,您可以在遗嘱中免除债务,这意味着这间度假屋将归您的子女所有,而不需要额外交税。



信赖信托
如果您对子女在您还活着时拥有度假屋存有顾虑,您可考虑设立一个信托。信托是一项工具,允许受托人管理财产,并由受益人使用财产。信托可以在您还活着时使用,或者于您去世后才生效。

无论何时将物业转入信托,您仍需要像以公平的市价出售一样,支付资本收益税。于转入信托后,您的子女仍然可按您的意愿来使用度假屋。信托是一项临时安排,可以给予您的子女和受托人数月或数年的时间,来定是由其中一名子女买下全部产权,或者最终将度假屋出售,而在此期间,物业将一直受到免遭债权人追讨的保障。如果您认为信托是适合的工具,可与规划信托的专业人士详谈,因为信托规划可以是一个复杂的问题。

联合寿险会有帮助
购买人寿保险不会于受保人离世时消除税务,但如果子女有意在父母去世后继续保留度假屋,保险便能在无需出售房产的情况下,提供所需的现金来缴交税项。有意把度假屋传给子女的夫妇可以购买保费缴至最后受保人去世的「联名后故保险」(joint last to die)。这样做经济合算,继承人可以把获得的保险金用来缴税。此外也可以考虑购买足够的保险额,以帮助支付全部或部分的年度维修费用。



使之成为主要居所
随着对度假屋物业需求的增加,在某些情况下,您的度假屋可能比您家居房子的价值更高。如是者,您可能希望把度假屋改成您的主要居所。别担心,实际上您并不需要搬到度假屋;您只要在一年中有一部分时间住在其中,加拿大税务局允许您将其用作税务上的主要居所。这个调换会引致您需为旧的主要居所缴纳资本收益税,但从长远来看,这可能会为您节省一些金钱。

子女未必想拥有度假屋
杜先生笑说:「其实孩子们也许会​​想把度假屋卖掉。」这是许多有意把度假屋传给子女的家庭都会遇到的可能性。物业税、维修费和时间承诺均可令遗产继承人对保留度假屋感到踌躇。杜先生说:「我们将尽我们所能。从长远来看,这不会是我们的决定。」

江婉敏表示,人们往往会高估子女于他们去世后对度假屋的重视。子女喜欢度假屋的主因是这由父母付钱。当子女要自掏腰包时,一般往往便不作此想法。但对那些致力保留家庭度假屋的人士来说,以上的一些策略,有助于使到家庭度假屋成为一个代代相传的体验。