诚哥吁买楼自住用现金(图)
发布 : 2018-5-13 来源 : 明报新闻网 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
「超人」李嘉诚（前）前日正式退休，他表示本地楼价「接近全世界最贵」，呼吁市民买楼需要量力而为。
李超人对楼巿的评论，可解读为香港楼价确实是贵，加上加息在即，忠告买楼就算是自住也要小心，且最好是现金入巿，即是若要用高成数按揭或靠父干才勉强可买楼，又或炒楼，最好尽量避免。李嘉诚又说人人都希望可解决住屋问题，并指出公屋的申请者需求殷切，因此赞成早前土地供应专责小组提出的公私营合作模式，发展私人新界农地储备，认为这些供应可以解决大部分受薪人士的居住需求。
二手公屋平均成交金额首破300万
超人说到公屋申请，而昨日最新公布的公屋轮候册数字显示，截至今年3月底，有约26.33万宗申请，一般申请者平均轮候时间长达5.1年，相比之下，公屋轮候时间在2003至2010年间一度回落至约两年，其间最低曾见1.8年，但这个数字近年渐次回升，2014年突破3年，去年底已升至4.7年。
香港的公屋申请时间愈来愈长，原来4月份平均每宗二手公屋（包括已补地价的自由市场及未补地价的第二市场）注册金额达315.9万元，为有纪录以来单月首次冲破300万元水平（图1），而在2003年楼巿最低潮时，二手公屋平均成交金额只约30馀万元，即这十多年来升了9倍多，而二手公屋一向是较低收入家庭的上车对象，有关家庭的收入同期增长相信会远远落后二手公屋楼价的飙升速度。
3个月拆息续升 迟早压楼巿
另外，超人指美国快加息，叫大家小心，虽然不少地产代理一直吹嘘指香港仍未加最优惠利率（P），但其实现在新做按揭采取P按的只占2.6%，近年大部分新买楼者都已采用拆息按揭，银行的拆息实际已上升了一段时间，最近1个月拆息虽稍为回软，但令人担心的3个月拆息却屡创高位（图2），有老行尊对笔者说，过往拆息按揭主要以1个月拆息计算，但近期已开始有银行转用3个月拆息计算，又或订明有权改以3个月拆息计算，所以3个月银行拆息不断被扯高，迟早会成为楼巿压力。
其实，代理说因P利率未升不用担心，买楼的也不一定是任你吹的傻瓜，所以截至3月份原来选用定息新做按揭的比例也猛增至45.4%（图3）！不过你精银行自然更加不笨，当月已有两大龙头银行停止提供定息按揭，之后其他银行亦陆续跟随。
说回李嘉诚，在股东会上有股东指售出中环中心尺价才3万元，但买方转手尺价随时高达五六万元，李笑言：「自己人工已没有得扣，认为公司工作团队没有错，人家也有利润，世界就好。」 他进一步指若出售中环中心所得，用于投资一些国家、地区的一级楼宇，可赚以倍计，是有机会的，目前正接洽中。
银行陆续停做定息按揭
李超人没有透露香港以外，买什么国家或地区的一级楼宇可赚以倍计，不过多留意海外的置业投资机会，也不是坏事。香港人在港外买楼，有投资的，也有用来自用或作退休养老的，如是后者，有什么因素应要考虑？《退休做中产》作者陆振辉认为，香港人如选择到外地买楼退休，首先是气候宜人， 「年纪大了，不宜选择居住在寒冷地方，最好是空气清新，四面环海，环境绿化，阳光充沛，既有生活方便，又要能避开繁嚣嘈杂！」
另外，陆说退休人士收入受限制，所以择居的地方，最好是少少金钱已可购置宽敞的居所，物业也要有好的配套，尤其是医疗要优质但开支要低，物业的保安要严密，才会住得安心，乐享天年，「选择海外退休的地点，交通方便也很重要，一来可方便回香港探亲朋戚友，也方便家人来探望，如住所附近有好的酒店，家人和朋友来探望时，也可住在酒店配套。还有，退休居住的地方，如大马的华人所占比例接近三成，左邻右舍同声同气，会更易融入」。
最后，他说在退休前在香港赚钱，退休后最好在物价水平低的地方生活和消费，如此便能真正轻松做到他的著作所提倡的「退休做中产」！