替想结婚孩子买房产 先叫他写好婚前协议

发布 : 2018-7-26  来源 : 明报置业频道


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对很多家庭来说,房地产是最大的资产,同时也是最大的费用。



土地转让税、收入税、遗产管理税、家庭法…。

当大家在考虑房产证上写谁名字的时候,往往因为法律知识不足,导致以后出现很多不必要的金钱损失和麻烦。

鼎正律师楼的丁一丹律师表示,房产永远不只是一个交易,而是一个需要长久计划的财富。

她列出几个需要考虑的重点如下:

土地转让税
在很多华人家庭里,父母会帮孩子买房子,但又担心孩子日后无法管理好房子。比如,如果孩子日后结婚,那这个房子很有可能会是婚房。如果以后不幸离婚了,即使他的名字不在房产证上,配偶还是将对这房子有拥有权。

有这顾虑的父母,一般都会选择上房产证。同身为房主,父母有权阻止孩子日后卖房,再次贷款,或把其他人加到房产上。但如果孩子日后结婚并和配偶长期住在房子里的话,这房子还是有可能被视为婚房。如果这点是主要顾虑的话,最保险的方式就是做个婚前协议。

以土地转让税的角度来说,最好是刚开始就把父母和孩子都写到房产证上。如果以后在房产证上加人,那从法律角度来说,就算现房主把房子「卖」给了加上去的人,尽管实际上是免费「送」给了加的人。如果房上有余下的贷款,那被加上去的人(被视为买家)需在这余下贷款金额上付土地转让税。而免税条款一般都只可用于已分开或离婚的夫妻。

如果以后在房产证上减人,那同样的,算是减掉的人把房子「卖」给了还留在房产证上的人。同样的,留在房产证上的人需在贷款金额上付土地转让税,除非两人是已分开或离婚的夫妻。

还有,从贷款角度,每次房产证上加人或减人,那贷款需要从新做一遍,因为贷款人更改了。在这过程肯定会有新的贷款手续费以及律师费。



收入税
当你卖掉房子以后,房子卖的钱算是你的收入 (capital gains),而需在这上面付收入税。如果你的房子是你的主要住房(principal residence),那卖的金额是免税的(principal residence exemption),一对夫妻只能有一个房子作为 principal residence。

那问题来了。如果父母和孩子都在房产证上,之后这房子卖了,那孩子不需付收入税,但父母很有可能需要付。这是因为父母一般自己已有个房子是 principal residence,因此孩子的房子不能再次为视为父母的principal residence。

另外,如果父母准备买另一个房子(不是 principal residence),并决定免费送给孩子的话,那税务局会视房子按照市价(fair market value)卖了出去。而「卖」这房子的父母需根据房子的市价付收入税(capital gains),同样的,只有夫妻才能在这方面用免税条款。



父母作为担保人
因此,如果父母想避开收入税,又足够相信孩子,父母可以不上房产证,直接当孩子的担保人,利于房贷款。

但这样的话,父母承担的风险很大–如果有天孩子付不起房贷款了,那贷款机构有权要求父母把所有余下的房贷付清。

而且父母不会有任何权利– 作为担保人,父母在法律方面无法阻止孩子卖房,再次贷款,或结婚并把此房做为婚房。

但不用太担心,还有其他两个选择。

一,父母可以在房子上以自己的名义注册一个贷款,并在贷款条款上写一些限制(比如不能再次贷款)。

二,如果始终担心孩子有可能与配偶离异的话,那还是写好婚前协议。



遗产管理税
很常见的是,房子会是遗产的一部分,而父母都想以最便宜以及顺利的方式转给孩子。

最好的方式是跟孩子一起以Joint Tenants的方式拥有房产。 Joint Tenants 的意思就是当一方过世后,另一方将自动继承房子的100% (right of survivorship),而且,任何以 joint tenants方式拥有的遗产都不需付遗产管理税。

但一般父母都是以tenants in common的方式跟孩子共同拥有财产,因为这样组织起来比较灵活。如果一个 tenants in common 过世了,那他对房子的拥有权不会自动消失,而是会跟着他的遗嘱走(如果没有遗嘱,跟着加拿大遗产法走)。

总结
丁一丹律师表示,当父母想帮孩子买房时,最好从一开始就考虑好所有土地转让税,收入税,遗产管理税,以及家庭法的影响。

「上述意见仅是提供基本的法律知识,并没有代表任何法律意见,最好的方式是咨询专业的律师行。」 她说。