银发族倾向原居养老逆向按揭

发布 : 2018-8-02  来源 : 明报置业频道


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随着加拿大人年纪老化,不少业主有出售房屋套现,用以支付退休生活的压力﹔但HomeEquity银行委托IPSOS于今年6月进行一项调查,继续留在自己住所居住,对退休人士的重要性。



HomeEquity表示,据该项调查,93%年龄64岁以上的加拿大人,感到在现有家居退休养老很重要。

为了令加拿大退休人士继续住在已有居所,不用出售现有房屋,又有足够资金应付退休生活所需,市场的「逆向按揭」(reverse mortgage)的融资方法,已成为不少退休人士的选择。

另一方面 ,有不少父母为助子女置业上车,会考虑使用逆向按揭来资助他们达成置业目标。

不舍离开居住社区
据HomeEquity执行副总裁Yvonne Ziomecki表示,加拿大人年纪愈大,愈留恋原居所,他们珍惜所住社区,享受独立生活与熟悉的家居环境。

HomeEquity的统计发现,有关「逆向按揭」的查询急剧增加,2017年的查询比2016年上升1倍。 IPSOS的调查还显示,65岁以上的加拿大人中,69%表示维持独立是退休时留在自己居所的最主要原因。

51%逾75岁加拿大人表示,重视与家人﹑朋友与社区接近,这是留在原来居所的关键原因。在同一个年龄组别中,有40%表示,退休时留住在现有居所,能留住记忆与感情。



资助子女上车
年前有报道,居住于楼市炽热的多伦多及温哥华的成年青年,愈来愈多需要父母协助支付首期。家长看好未来楼市走势,会考虑使用逆向按揭来资助子女达成置业目标。

毫无置疑, 无论房产市场走势如何,不少人的观念都是拥有「砖头」最实际,希望拥有自己的窝﹔但是楼价始终难以负担,被形容为上车盘的柏文价格步步高升,入场的贵用更令人却步,所以,很多年青人都需要依赖父母资助才能入市。

但问题来了,已踏入退休年龄的父母也要为日后生活筹谋﹑同时又想助子女一把,应怎办呢﹖他们可能会考虑逆向按揭(reverse mortgage)。

年老后押房养人
房产向来被认为可靠的长线增值投资项目,由上车盘,小屋搬大屋,到年纪老大再由大屋搬起面积较小的单位,当中赚到的钱,可让自己和老伴安享晚年。但是,若果不舍得迁离住上多年的房子,而每月又要钱应付开支,加上需要一笔资金,怎办好﹖

「年轻时贷款置业,年老后押房养人」,这是坊间常听到的说话。即是说,当年买下的房子,已供完按揭,现在虽然无按揭一身轻,但养房子的开支不少,地税、水费、电费、天然气、房屋保险、保养...还有电话、电视、互联网等等;有座驾的,还要应付车保、汽油、保养...,即使每月领取加拿大退休金(CPP)和老人金(OLS),但每月开支还是紧张,外出饮茶吃饭买菜要计分算毫,遑论出门旅游享受金色年华的人生了。
不过,房子这时可以「回馈」一同生活了多年的主人,作为业主,可以选择逆向按揭(reverse mortgage)。



加拿大房屋入息计划
逆向按揭(reverse mortgage)是成立于1986年的加拿大房屋入息计划(Canadian Home Income Plan,简称CHIP)。所谓逆向按揭,即把物业抵押给金融机构,然后获得一笔或多笔款项。有关金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来升值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估,按其房屋当时的评估值,减去预期折损和预支利息,按人的平均寿命计算,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去,一笔过或是按月支付现金给借款人,迄至借款人去世时,贷款机构收回住房,又或是借款人出售物业时归还贷款。

终生居住
借款人可贷得的款项,是根据年龄及性别而定,年纪愈大,百分比相对愈高。

逆向按揭的重点,便是让户主可贷得一笔款项,同时在有生之年都可长住毋须迁离。
而且,与一般向银行贷款不同的是,户主毋须还钱,本金和利息会一直滚存,直至户主百年归老或是房屋出售。

加拿大不少上了年纪的业主已清偿按揭,但是他们入息不多,需要收入及储蓄支付房屋开支、维修以及其他使费。业主可用这笔钱补贴生活开支过活,其特点是毋须搬家,又有一笔钱。待至他日房子售出,贷款机构取回本金和利息,尚有余钱的话,会留给指定的继承者。住得愈久,利息滚存愈来愈高,剩余的售屋款项便也愈来愈少。当然,这是要兼顾多项因素,包括贷款额的多少、物业升值多少以及户主的寿命。



要衡量利弊
逆向按揭的利息是以复息计算,有可能债务的增长高于物业价值,但无论如何,本金加利息设了以屋价为上限,业主有生之年都不必担心要卖屋还债。

但缺点是,万一户主若有一天想卖掉物业迁去另一居所,便可能会有问题。另外,使用逆向按揭的,要冒着耗尽所有房屋净值的风险,万一日后若是突然需钱急用,将不会再有房产作资金流。