买楼花要赚 先把自己分类 再将楼盘分类

发布 : 2018-8-09  来源 : 明报置业频道


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今年以来,渥太华及满地可摇身一变成为楼市新秀,表现强劲。至于大多伦多,本年上半年,二手楼市走势仍然量价齐软。不过,满银资本市场日前在报告中说,多伦多楼市销量及价格正在稳定下来。



另外,大多区6月房产市场新屋数据出炉,占新屋销售主体的高幢柏文价格继续上涨,建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association,BILD)发布6月份大多区房屋市场报告,结果显示,2018年6月柏文价格继续上涨,基准均价(Benchmark Price)为77.4万元,比去年同期上涨23.5%。

BILD主席兼执行总裁David Wilkes表示﹕「当前新建柏文的销售已经成为大多区房屋市场活跃的主导力量。

这几年来,多伦多的楼花很汹涌。怎么判断哪一个楼花好,应该怎么选择楼花?对于这个问题,很多投资者都感到苦恼。 Bay Street Group Inc., Brokerage的地产经纪Rhino Zhai表示,选择楼花可根据以下原则﹕

选择楼花的谬误
有的人觉得,广告多的楼花就是好,因为只有大公司才能撑得起这么大的市场费用。有的人觉得哪个楼花热就买哪个,大家都喜欢的肯定有道理。还有人觉得要捞便宜,买入的价格便宜了,以后的上涨空间当然就大呀!还有人把楼花当成股票,在楼市里面追涨买跌。

Rhino Zhai认为,「上面这些看法都有一定道理,但是都有失偏颇。我们购买楼花之前应该先把自己分类,再把楼花分类,两者互相符合的才是你应该选的。」

把楼花分类之前,先要把自己分类
「因为作为一个普通的投资者,相比于市场上的投资产品,我们对自己更熟悉。了解了自己之后,我们再用这个确定的标准去找楼花,事情就事半功倍了。」他说。

首先我们要先搞清楚自己买楼花的目的是什么。是纯粹为了投资?纯粹为了自住?还是投资自住兼顾?



纯然投资
是准备要长期持有,赚取更多的现金流;还是追求最短时间最大的投资收益?

纯然自住
想要这套单位满足你的什么需求呢?是要位于市中心?是要位于某个确定的社区?是要位于主干道或者地铁沿线?还是有特别的校区要求?

投资自住兼顾
你更看重哪一边?投资、自住的比例大致是多少?

要确定预算
明确了自己的目的,确定预算非常重要,尤其是今年楼花单价上涨非常多。很可能有一个楼花特别适合你,但就是超过了预算,一样没法购买。



楼花超过了预算怎么办?
由于楼花的特殊性,除了预算,付款方式也很重要。

有一些楼花前期要求的定金特别少,可以达到10%,偶尔还会有一些交房前只需要付5%的楼盘。这时候,有一些风险偏好比较大的投资者就可以不顾预算,并在交房期把楼花转出,赚取利润。需要注意的是,虽然这种投资杠杆特别大,但是,这种投资方法的风险比较大,大家选择前一定要慎之又慎。

把楼花分类
像其他产品一样,楼花并不是一种单一的产品,而是可以划分很多不同的类型。有的楼花升值快,有的楼花居住性强,有的楼花适合长期持有。

想要把楼花分类,除了需要了解楼花本身,还需要一些周边的情况,比如:

-开发商的信誉
-楼花的定价
-户型设计十分合理
-楼花所在的社区如何
-该社区的主流物业和某楼花的价位相差多少
-楼花所处社区未来前景如何,政府是否有计划大规模投入
-政府的规划是5年的、10年的、还是20年甚至更久的
-社区有没有交通线路方面的规划,比如说未来修高速或者通地铁的可能性有多大…等等。



楼花到底有没有学区?
Rhino Zhai说,「把学区这个因素专门提出来,是因为对于楼花是否有校区这个概念众说纷纭,没有定论。今天我就来和大家澄清一下这个概念。

「从理论上说,任何一个楼花都没有确定的校区。大多数楼花都位于交通要道附近,我们都知道一般来说,安静内街才有好学校,而在喧闹的地段学校质量一般都不是很好。

「那为什么在楼花宣传的过程中,有的楼花或明示或暗示的说自己有好校区呢?」

Rhino Zhai表示,像这种有可能有好校区的楼花,一般都要满足几个条件:
1.当下楼花所在地位于好校区之内(教育局有可能会变化校区范围);
2.周边同一地段的楼花不多(没有大规模masterplan);
3.以前交房的楼花被划到了校区之内

「如果一个楼花符合上面的条件,我们基本可以判断这个楼花是有好校区的。当然,这个结论并不是100%正确。毕竟校区完全由教育局制定,而且还经常会有变动。关于这一点,大家要留神。」Rhino Zhai说。