资金周转 加按套现 慎防违约 装修须申请

发布 : 2018-8-16  来源 : 明报置业频道


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一般来说,买房子只需要自己存下来的钱作首期 (down payment) 和一家银行的贷款(一贷,First Mortgage)。但银行贷款逐渐收紧,有不少想买房的人从银行申请不到足够的贷款。而随着房价近几年快速增长,也有些人想从自已的物业套出更多钱去应急。此时,把物业加按即第二贷款(二贷,Second Mortgage)成为一个选项。

但是,当考虑借二贷的时候,需要知道一些什么基本法律知识呢?

二贷和一贷有什么区别呢?鼎正律师楼的丁一丹律师说,「一个重要的分别是,如果借款人没有按时付一贷的贷款,而二贷发现了这件事,那么二贷有可能会用自己的钱去付清借款人欠的一贷。此后,二贷就会告诉借款人,我们帮你付清了你的一贷,你现在全是欠我们的了。」

二贷代还一贷 争取优先分钱
二贷为什么要这么做呢?因为如果有一天借款人付不清贷款,二贷想自己单独出售借款人的房产,不希望一贷也参与。因为一贷一般是银行,而银行卖房子的过程中,会花费比较多的律师费和其他费用。那就意味着房子卖出以后,还完一贷所剩可能不多,二贷不一定能分到多少钱。

对于借款人来说,避免欠二贷钱是件好事,因为二贷的利息,一般是比一贷要高出不少。

那么二贷怎会知道借款人是否欠一贷钱呢? 「当借二贷时,一般二贷会要求借款人签一个法律文件,授权给二贷随时查看借款人有否欠一贷钱。很多时候,如果借款人想借二贷,就必须签这个文件。」丁一丹说。



二贷还款期限比一贷短 留意延期利息会否调升
通常二贷的还款期限要比一贷短。当借款人签贷款合同时,要注意贷款期限到底有多长,以及这个期限结束以后,能否可以延续贷款。

丁一丹表示,房贷合同中会包含两个期限:贷款期(Term)和还款期(Amortization)。 Term 是指贷款人将贷款贷给借款人后,到贷款收回时这一段时间的期限。

Amortization是贷款人用来计算借款人每月要还的金额的。举例说,John 预计在25年内还清贷款,并与贷款人签了一份4年的贷款合同。那么John 的贷款期(Term)是4年,还款期(Amortization)是25年。当借款人的 Term 结束了 后,借款人需要一次性付清剩下的贷款才能清掉二贷。如果到Term 结束 后,借款人没有钱一次付清余下的金额的话,贷款人可以说借款人违约了,即便借款人每个月都按时付款。

如果二贷有延期的选择,那么借款人要注意延期是否有附加条件。一般来说,延期的代价是下个term 会更短,或利息会更高。



留意三种情况 延缓二贷交接
通常借二贷的客户是需要这笔钱去应急的,不论是为了买房产,生意上的资金周转,或其他的用途。时间上可能比较紧迫,所以要事先考虑周全。通常有三种情况会延缓二贷的交接。

第一种情况
大部分贷款人会要求把他们加为房子保险的受益人。这个加的过程虽然不慢,但有些保险公司会限制房屋保险上能加多少个受益人「。根据经验,我们见过有些保险公司最多允许三个受益人。」丁一丹说。

第二种情况
通常二贷会要求看到借款人欠一贷的金额。有些贷款人会相信借款人提供的信息,但有些会亲自去向一贷查询。有时候二贷会要求借款人用二贷的钱去付清一贷。根据一贷的效率,这个过程也可能会需要几天到一周。

第三种情况
借款人房子上有担保权益(security interest)。比如借款人租用了暖气炉,冰箱,或其他付月费的电器,电器公司有可能在借款人的房子上注册了担保权益。如果借款人付不清这些电器的费用,电器公司可以从卖房产所得的款项中抽这个钱。一般二贷会要求注册的担保权益退步到他们后面。根据电器公司的效率,这个过程可能会需要几天甚至一两周。



贷款违约多限制 借款人勿擅自大装修
在借二贷的时候,最应该注意的是什么属于「贷款违约」。简单地说,借款人必须完成规定的义务,包括按时还贷,交地税,和交付保险等;同时借款人不可以擅自做一些事情,比如在未经过贷款人同意的情况下去进行大装修。违反这些条款,就属违约。

除了法律文件上一些笼统的违约条款,一般每个贷款人也会有自己定义的条款。比如有些贷款人会禁止借款人再次向其他贷款人借款,也就是说,借款人的房产上只能有他们一家贷款。

当借款人不按时付贷款时,贷款人有可能会要求借款人一次性的把剩下的贷款付清。在法律上,这叫做「加速条款」 (Acceleration Clause)。如果借款人继续不按时还贷,贷款人可以把借款人的房产上市出售,用卖了的钱偿还贷款。如果清偿贷款还有剩余,贷款人必须把剩余的还给借款人。

但是,一般来说,就算借款人不按时付贷款,只要在短期内能把欠的钱补上,贷款人一般会停止加速条款和卖房手续。

如果真的无法付清贷款,借款人也可以在贷款人卖房子的同时自己去卖房子。只要能赶在贷款人完成所有卖房手续之前 (Power of Sale procedures),借款人可以随时卖房子去把贷款付清。

但需要注意的是,只要借款人不按时付款,贷款人就会开始增加付清贷款的费用,比如说律师费,验房费,卖房费。

丁一丹表示,总之,借二贷要比借一贷的风险大。最好在办理贷款前,找律师咨询一下。