难望屋价大跌 买家秋初开始入市

发布 : 2018-9-27  来源 : 明报置业频道


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今年3月以来,多伦多地区的基准屋价都在按年下跌。



但皇家银行表示,有买家认为屋价不会大跌,因此在夏季较早前趁早入市。

与此同时,多伦多地产商会(TREB)的报告显示,8月份综合基准屋价止跌回升,与去年同期相比,上升1.45%。

因此,有人期待,省长道格福特参加省选时,曾提出上任后将废除前朝定下来的15%非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax,俗称海外买家税),这将可令房市全面回升。

迄今省长道格福特似暂未有行动,但有地产公司表示,万一省府真有动作,无形中鼓励了海外买家进入安省地产市场。而令人担心的是,长远来说,海外买家会损害地产市场。

不再等屋价跌 今夏买家开始入市
皇家银行表示,在大多伦多地区,有买家认为屋价无望大跌,因此在夏季较早前趁早入市。不仅如此,根据该银行经济研究部的分析,屋价经历了5个月的调整,或多或少反映结束的迹象。

皇家银行表示,大多伦多地区已有买家认为屋价无望大跌,因此在夏季较早前趁早入市。不仅如此,根据该银行经济研究部的分析,屋价经历了5个月的调整,或多或少反映结束的迹象。

自从今年3月,多伦多地区的基准屋价都在按年下跌。不过,皇银资深经济师Robert Hogue表示,屋价年计变动已不再回落。

近年来,不论省政府还是联邦政府均先后出招压仰楼市,导致大多伦多及大金马蹄地区炽热楼市降温,准买家心态出现一百八十度改变,由抢着入市改为观望,希望楼市调整带来执平货的机会。不过,Robert Hogue表示,这些买家将会失望。



他认为,近期二手市场销量按月上升,这样的情况反映出有买家知道难以指望屋价大跌,已经在夏天早些时候掉头入市。 6月及7月期间,大多伦多地区经季节性调整的销量由10年来的低位反弹,累积上升22%。

多伦多地产商会(TREB)报告显示,8月份综合基准屋价止跌回升,与去年同期相比,上升1.45%。

多伦多地产商会的资料亦显示,8月份的销量升幅也明显,根据这个地产组织推算,按年计增加8.5%。

虽然销量好转,皇银经济研究部认为,今后的一段日子,利率上升﹑压力测试及负担能力将会削弱楼市动力,因此屋价增长空间有限。

废海外买家税 对市场利少弊多
地产公司副总栽兼地产代理Ali Salarian指出,海外买家始终与加拿大无联系,当环球经济市场一旦有动荡时,海外买家便会将手上资产出售。

情况一如2008年发生信贷危机时,股民随即将资金抽走一样,影响是即时又难以估计的。

海外买家税于去年4月底由前安省自由党引入,Salarian指出,自该政策推行后,过去18个月,大多伦多地区地产市场显著回落。有屋主担心市场会进一步放缓,因此影响楼房买卖交易量。直至今天,大多伦多地区地产市场还未见显著复苏。有其他资深地产从业员指出,除了海外买家税的冲击外,今年1月开始实施的「压力测试」,令想入市的房屋准买家因为按揭要求收紧,借不到钱而买屋告吹,亦是市道仍然相对低沉的原因。

Salarian认为,政府应鼓励加拿大居民投资超过一个物业,以助稳定大多区的租赁市场。



多城独立屋价 料明年次季开始涨
国际评级公司穆迪分析(Moody's Analytics)预期,本国独立屋价格未来5年将一路温和上升,但看淡多伦多及温哥华两地短期表现,估计至明年首季仍会走软。

虽然如此,根据穆迪分析稍长一点的预测,这两个市场独立屋价格明年次季开始的一年可望回升。

据估计,明年次季起计的一年,多伦多独立屋中位屋价可望录得2.2%平均年增长,同期间温哥华升幅料更高至3.9%。

该公司预测,短线来说,加拿大全国独立屋中位价格变动不大,到今年第4季时,应会录得0.1%年计增长,明年升幅也只不过是1.1%。

较为远一点的预测来说,两年之后,独立屋住宅中位屋价可望转强,由2021年至2023年之间,年计增长均应超过4%。不过,相对于过去两年的表现,这幅度的增长显得逊色。根据该公司的加拿大楼市展望报告,2016年及2017年间,年计升幅分别高至12%及8%。

多伦多及温哥华短期表现则预期会更加失色。穆迪分析在报告中表示,今年首季,这两个贵屋市场独立屋价格按年计算已经分别下跌了5.4%及4.6%,而且暂时应未能止跌,但幅度可望收窄。

根据预测,今年次季至明年首季,多伦多独立屋中位价格平均年跌幅应会达到1.1%,至于温哥华,跌幅更加多一些,是1.4%。

穆迪分析指出,加拿大中期及长期屋价展望改善,但短期宏观经济则稍逊,诸如与楼市关系直接的人均可支配收入增长及新屋价格和地价指数在未来数年趋势向下。

这间评级公司在报告中预测,至少在短期之内,多伦多及温哥华屋价将要调整。

虽然如此,根据穆迪分析稍长一点的预测,这两个市场独立屋价格可望回升。



屋价过高逾五成 预期至少两年需求仍受压
根据穆迪分析,多伦多独立屋价已告回落,但过高的情况仍然显著,将会导致需求受压。

穆迪及地产服务公司RPS Real Property Solutions的数据显示,多伦多独立屋中位价格由过高逾六成回落至逾五成。

穆迪投资指出,屋价过高的市场,市道倾向朝调整方向发展。

与此同时,负担能力的困扰也会导致市场需求减弱,再加上诸如新的压力测试及省政府的转让税的干预,有可能会带动屋价回落至长期的水平。

根据穆迪的加拿大楼市展望分析报告,短期之内,多伦多独立屋价过高的持续恶化情况看来已经结束,只是程度仍然严重,至少两年内仍会抑压需求。



买屋比租屋划算 有数得计
加拿大专业按揭协会(Mortgage Professionals Canada)日前发表研究报告指出,长期来看,若能支付两成首期付款,买屋比租屋更划得来。

该会首席经济师邓宁(Will Dunning)表示,从统计数字来看,在过去20年内,加国房屋价格每年平均上升6.2%,而加拿大人每年平均薪酬只上升2.6%,屋租则每年上升2.7%。因此,有部分分析员认为,对年轻人 来说,租屋比买屋实际。

不过,邓宁从分析加国各地的266案例中,得出另一个结论,就是买屋较租屋划算。他假设按揭利率维持在3.25%,在差不多98%的分析个案中,于10年内买屋所付的支出,当中包括按揭供款﹑公用服务费用﹑税项﹑维修﹑管理费与保险等开支(以本金还款计),平均来看,比租屋每月少付1,295元。他所指的以本金还款计算的开支,是计入了两成已付首期付款及每月陆续还款的节约回报。

他续称,如果10年后按揭利率升至4.25%,在92%的分析个案中,买屋所付成本还是低过租屋,平均计算每月少付1,014元。

一旦按揭利率升至5.25%,在82%个分析个案中,在10年内买屋所付开支,平均比租屋每月少付726元。