供楼未必平过交租 来季再加息 压逼苦业主

发布 : 2018-10-04  来源 : 明报置业频道


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多伦多屋价走势今明两年可望续升,惟升幅有限,大致上与通胀幅度相若。预料今年屋价上升2%,明年屋价升幅预期略为转强,由较早前预测的2%调高至3%。



但是,预期加息是下一个大考验,负担能力绷紧,仍然是多伦多楼市最脆弱的一环,短期及中期来说,都属于负面因素。

多伦多房屋负担能力问题其实近期已见轻微改善,不过,过去1年半来,共管柏文的情况却转坏,因楼价愈来愈贵。

有评估报告指出,由于利息正在上升,负担能力成为更加逼切性的问题。

该报告强调,多伦多地区比国内大部分市场,更为容易受到大幅加息的影响。

事实上,皇银经济研究部的分析显示,5年期债券孳息率也是楼市不利因素,与负担能力同为中短期的负面因素。

这类债券孳息率上升,一般情况会扯高5年期房贷利率,增加供楼族的负担。

加息是大考验
报告说,规管的更改令到楼市更为平衡,此外,经济及人口基本因素也为楼市带来支持,不过,在接着下来的市道,利率上升是重头风险。

目前多伦多已无屋价急升的问题,但由于屋价高昂,利率上升的影响会较大。

自从去年7月,加拿大中央银行已经4度加息,将隔夜利率由0.5%推高至现行的1.5%。根据皇银经济研究部的预测,利率升势持续,今年第4季及明年分别再加息1次及2次,至明年底这个政策性息口将会上调至2.25%。

皇银的楼市概况评估审视与楼市有关的11项指标,结果显示,指标大多数短期都属正面,当中包括供应﹑出租住宅空置率,失业率﹑人口增长,以及新屋的落成量及库存。

报告称,大多伦多地区的租务市场继续紧张,空置率在去年秋季降低至16年低位的1%。此外,平均租金急升,今年次季1睡房柏文租金年计升幅高达10.4%。

全国来说,没有主要市场遇到即将来临的严重下跌风险。



负担能力减 成楼市脆弱因素
据路透社9月初向16名分析师进行的调查显示,多伦多今年屋价预期上升2%,与本年6月同类调查得出的展望相同。

多伦多明年屋价升幅预期略为转强,由较早前预测的2%调高至3%。

龙顺银行(Laurentian Bank)首席经济师Sebastien Lavoie称,B-20适应期之后,大多伦多地区楼市已经恢复升势,反映出市场有积压需求。

Sebastien Lavoie所指的B-20,是市场一般指称的压力测试,亦即是联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)就房贷规定所公布的指引。

满地可银行资本市场资深经济师Robert Kavcic亦不预期屋价大升,而是各市场的增长将会非常之温和。 Robert Kavcic说,多伦多及温哥华仍在适应过往的政策及加拿大中央银行的加息。

央行继续加息是市场共识。根据皇家银行及丰业银行的预测,隔夜利率将于第4季由目前的1.5%升至1.75%。

道明银行副首席经济师Derek Burleton更指出,相对于以往的周期,现时利率的影响较大,对需求造成的抑制可能比目前的预测更大。



柏文价升 供楼不再平过交租
多伦多共管柏文价格不断上升,房贷还款占收入比率超过40%,动摇供楼平过租的观念。

根据国家银行指出,整体来说,4月至6月期间,多伦多置业负担能力轻微好转,供楼占家庭收入的比率,单季回落0.2个百分点至68.2%,但与去年同期相比,还是加剧半个百分点。

过去一年,利率上升影响之下,房贷负担加重,不过,中位屋价也回落了3.1%,这些住宅的中位价格房贷供款占家庭收入比率略为下降,较前一季及前一年依次减少0.4及0.7个百分点。

但是,大部分家庭应当还是负担不起独立屋及半独立屋,因为次季期间,这些低幢住宅中位屋价虽然按年下跌4.8%,但实际上仍然高至897,747元,以25年还本期及5年期房贷计算,每月供楼占收入整整73%。

多伦多的中位收入稍逾7万。该银行表示,如果以税前的10%来储蓄最低首期,需要110.5个月,亦即超过九年,至于每月供款则达到4,282元。

在多伦多这个贵屋市场,共管柏文已被视为一般首置买家的唯一上车选择。不过,根据该报告,柏文屋价次季上升1.2%,年计的增长更高至8.7%,以致负担能力恶化,供楼占入息比率按年增加4.8个百分点至41.7%。

供楼平过交租的观念曾经是众多上车族的入市理由。不过,根据国家银行的分析,目前两房柏文的平均月租是2,322元,相对于中位价格单位的每月供楼开支2,443元,负担反而轻了121元,亦即5.2%。不过,一般上车族要买柏文也不容易,因为该银行的分析结果显示,次季期间,这些高密度住宅中位屋价上升至512,223元,若然只支付最低首期,储蓄需要44.7个月的时间,而房贷要求买家有入息91,620元,比中位收入多了2.1万。



屋价连升5个月仅表面风光
从表面看来,多伦多屋价连续5个月回升,不过,有经济师指出,这是表面风光,缺乏底气,还未摆脱调整。

自从今年4月,多伦多屋价一直回升,尤其是5月及6月,单月增长分别高至1.2%及1.3%,显现去年楼市调整前的风光。 Teranet-国家银行屋价指数显示,继7月上升0.8%之后,8月份多伦多屋价单月再涨0.3%,在11个成分市场之中表现中规中矩。然而,对于正要打算卖屋的业主来说,这未必是利好的消息。国家银行经济师Marc Pinsonneault表示,其实多伦多的屋价仍在下跌,近期升势其实只反映出每年这段时间的季节性常态。

他在分析简报中表示,以公布的指数来说,8月份多伦多屋价已是连续第五个月的上升,但经季节性调整之后,屋价走势其实刚好相反,这五个月都在下跌。

根据该屋价指数,全国屋价8月录得0.2%的单月增长,也是连升5个月,但经季节性调整之后,其实6月及7月屋价不升反跌,而8月则属持平。



走出「压力测试」阴霾 明年屋价料反弹
加拿大房地产协会(Canada Real Estate Association,CREA)房产报告显示,8月份全国房屋销售量已连续4个月上升,价格略有增长,明年将全面反弹回暖。

CREA公布8月份全国各地房产市场统计报告和对今明两年房产市场做出预测。在销售方面,8月份全国共销售房产39,366套,比7月(39,028套)增长0.9%,已连续4个月小步上升。两大房产市场多伦多和温哥华,房屋销售量8月比7月分别增长2.2%和2.9%。然而,如果按年比较,8月份全年全国房产销量比去年8月下降3.8%,依然低于2014年以来的历史平均水平。大多区8月销售房产6839套,比去年8月销量(6357套)增长7.6%,显示市场正处于逐步回暖状态。

CREA报告还显示,7、8两月的最新挂牌上市的房屋数量几乎没有变化,大约为6.9万套。已售房屋与新挂牌上市销售房屋数的比例,7、8两月分别为56.2%和56.6%,接近长期历史平均水平(53.4%)﹔截止8月底,挂牌上市房屋平均销售周期为5.2月,这些数据都说明全国大部分房产市场正在回复正常。

CREA预测,2018年全国销售房屋为462,900套,比去年预测的513,280套下调9.8%,而2019年预计销量为472,700套。

在房价方面,8月份MLS全国房屋综合调整价格(MLS HPI)显示按年比增长2.5%,排除季度调整的实际年度平均价格(The actual national average price )比去年同期增长1%,均价为47.5万元。其中,大金马蹄地区(包括大多区、咸美顿-伯灵顿区、尼亚加拉瀑布区等)呈上涨趋势,大多区8月平均房价比去年同期增长1.4%。

CREA预测,2018年全国房屋销售价格为49.4万元,比去年价格下降2.8%,但预计2019年全国平均房价为50.8万元,比今年增长2.7%,其中安省增长3.3%,房价上涨幅度最大。

CREA分析指出,去年10月政府宣布2018年1月将实施「房贷压力测试」后,许多房产买家提前入市,导致在压力测试实施前的两个多月,房屋交易量大增,去年12月全国房屋交易量创历史最高,而今年1月迅速萎缩,2018年大部分时间的交易量处于最近五年的最低水平。然而,大多地区从今年夏季开始率先出现反弹,如果政府不再出台限制房市政策,明年全国房市将会全面反弹回暖。

加中地产投资总商会会长孙志峰谈到﹕「目前大多区房产市场已经走出低谷期,最快明年初将回暖步入正常轨道。去年4月20日安省政府推出抑制房价过快上涨的政策后,大多区房市迅速降温,去年夏季跌到最低点,再加上央行提高利率和今年初银行执行压力测试后,市场上交易量明显萎缩,许多房产买家对市场信心不足。现在经过一年多的调整,各种利空政策已经出尽,我认为房市已经走出低谷。」

孙志峰还谈到﹕「大多区房市走向受政策影响很大,如果政府的房产政策不会有大的变化,我判断明年将全面回暖。现在市场上的购房主体是刚需一族,价格合理,正是入市好时机。但柏文单元特别是楼花价格已增长过头,购房者应尽量回避。」