压力测试不过关 业主转向私贷挨高息

发布 : 2018-11-15  来源 : 明报置业频道


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有研究报告说,联邦政府收紧房屋按揭贷款政策后,已迫使不符合银行贷款资格的业主转向房屋按揭私贷商。



统计数据显示,在今年第二季度,大多伦多地区有多达20%的房屋重新贷款来自于私贷商,与2016年同期相比大升了67%。

根据土地登记公司Teranet和多伦多的房地产经纪John Pasalis最新发表的一份研究报告,在今年第二季度出售的房屋中,来自私贷商的房屋按揭新贷款所占的市场份额为6.8%,与2016年同期的4.9%相比比率攀升了接近40%。

该研究报告是联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)自今年1月1日引入房屋按揭贷款压力测试的新规后,首次就私贷趋势提供详细数据的报告之一。

报告显示,私贷商在房屋重新贷款的领域占据更多的市场份额,这些房屋按揭贷款并不涉及物业的销售,很多业主申请房屋重新贷款来增加现有的房屋按揭贷款额,旨在整合和偿还诸如信用卡欠款等其他债务。

多伦多地产公司Realosophy Realty Inc. 的总裁兼持牌人John Pasalis指出,私贷商在房屋重新贷款的领域迅速占据更多的市场份额是讲得通的,因为私贷商的客户对象是那些负债更多的借贷者,他们在现时通常无法达到银行的贷款标准。

他说:「绝大多数转向私贷商的借贷者很可能无法通过压力测试,但他们需要以房屋为抵押借更多的贷款来整合他们的债务。」

在加拿大,私贷商属于C lender,包括房屋按揭贷款投资公司以及透过房屋按揭贷款经纪放贷的个人。至于加拿大的各大银行和信用合作社则属于A lender,诸如Home Trust和Equitable Group则属于B lender。



私贷利率高
华信金融的贷款经纪韩先生指出,向私贷商寻求房屋按揭贷款的借贷者通常是那些因为收入不够而被银行拒绝的人士,而私贷商在对借贷人的借贷资格进行评估时,收入并非硬件指标,主要的指标是物业抵押的百分比。至于这一百分比的计算公式就是将贷款的总金额除以房价估值。

他说:「通常而言,在大多伦多地区,因独立屋的房价不稳定,上述百分比需低于73%,方能达到私贷的贷款标准。如果是有管理费的镇屋或共管柏文单位,这一百分比是低于65%至70%。」

他又指出,私贷的一贷利率高达7%至9%,另外还要征收相当于贷款总金额1%至3%的费用。私贷的二贷利率高达10%至12%,另外还要征收相当于贷款总金额2%至3%的费用。



习惯低息 加业主房贷多不格价
尽管联邦政府以压力测咨收紧按揭,但一项调查发现,加拿大业主应付加息的能力并不特别出色,在安排房贷时,多数不会四处格价比较。相对于10个国家的平均水平,只是略好而已。

货比三家是消费者的明智做法,何况是房贷这么大额的款项。不过,汇丰银行的调查指出,房贷方面,加拿大人是最倾向于不格价之列,只有一半会看看市场有什么选择。

该银行的《Beyond the Bricks》环球调查发现,总体来说,61%的人在选择房贷时格价一下,试图找到更好的利率,比加拿大多出11个百分点。

这项调查覆盖10个国家,合共访问约一万人,当中1,000人来自加拿大。结果显示,会作出格价机会最大的是法国的供楼族,占了79%,紧随其后的是马来西亚及中国,份额分别达到72%及69%。

利息加两厘 两成业主感吃力
加拿大的业主不热中格价,可能因为多年来对低息环境习以为常。根据调查所得,还在供楼的加拿大人之中,整整78%的表示,在做了现行的房贷之后,利息未曾上升。
不过,这并不意味着加拿大的业主对加息不用担心,因为20%的业主及24%准买家表示,如果房贷加息两厘,供楼便会吃力,甚至应付不来,相对于10个国家的平均水平22%及32%,处境略为好一些。



利息加五厘 一半业主难负担
调查进一步了解受访者对加息五厘的应付能力,结果显示,供楼会有困难或应付不来的加拿大业主相应增加至48%,比总体平均水平高出一个百分点,至于准买家,处境相同的也占了46%,但明显低过平均水平的52%。

由于可见,比对其他一些地区,加拿大人应付加息能力好一些。不过,加拿大汇丰银行零售银行业务及理财部主管Larry Tomei强调,供楼族及准买家之中,如果利率继续上升,25%的人会遇到困难。

楼贵兼息升 无阻置业欲
今次的调查在去年9月至10月期间进行,亦即在加拿大中央银行开始加息之后,所以加拿大人应已预期利息将会继续调升。不过,虽然借贷成本应会上升,而且屋价不继增加,不少加拿大的准买家宁愿负担紧一些也要购买较佳的住所,所占的份额达到37%。