柏文愈来愈贵 供款占收入四成 买楼上车吃不消

发布 : 2018-11-29  来源 : 明报置业频道


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共管柏文渐成为多伦多置业负担能力转坏焦点,在楼价及利息同升的形势下,房贷要求的入息已与收入脱节。



今年第三季,多伦多的low-rise(低幢住宅)类物业如独立屋﹑半独立屋等的负担能力略为改善,但相对较易负担的柏文则背道而驰,转差之严重程度,足以影响整体水平恶化。

根据国家银行的分析,7月至9月期间的第三季度,低幢住宅中位价格为$887,025,相对第二季下跌1%,至于年计的跌幅更高至6.3%。

该银行经济及策略研究部在报告中指出,上季期间,这些住宅房贷还款占收入的比率回落至72.8%,单季及年计分别改善了0.2%及3%。

柏文买家申房贷 要年入9.3万
柏文的情况刚好相反,季内楼价续升,与去年及次季相比,依次增加1.7%及6.1%,将中位屋价推高至$521,239。

由于楼价及利率齐升,这类高密度住宅对于尤其是首置及年轻家庭也变得愈来愈难买得起。根据该银行,以最低首期﹑25年还本期及5年定期计算,房贷要求的年收入增至93,602元。

多伦多地区的中位家庭收入只有7万元,这意味着若只支付稍逾5%屋价首期,至少一半人的收入未符合资格,不足之数也不少,达到2.3万元。



供楼占收入 逾四成
与此同时,共管柏文的每月供楼负担亦日益加重。以第三季来说,房贷还款占了收入的42.8%,比去年多了3.4%,仅一个季度也恶化了1%,平均每月供款2,496元,与两睡房单位平均租金2,333元相比,高出163元。

无论如何,这类单位还是比低密度住宅容易负担得多,因为多伦多地区独立屋及半独立屋上季的房贷入息要求高至几乎16万,比中位收入高出一倍有多。

此外,根据该银行指出,如果拨出税前收入的10%储蓄最低首期,需要约109个月的时间,亦即稍逾9年,但柏文则只是46.5个月。

该银行的资料显示,自从2000年以来,储蓄柏文首期平均需时只是25.7个月。



二手柏文占总销量 近四成
另一方面,地产公司Re/Max日前发表的报告指出,今年以来大多伦多的二手共管柏文单位销售量约有2.5万宗,占总体销量的36.7%,与2013年同期的30.1%相比,有显著增加。自2013年以来,柏文占二手房屋总体销量的比例,呈现按年上升的趋势。

该公司指出,除了因为可负担能力外,投资者进入柏文市场都是柏文占总体房屋销量增加的要因。这份报告同时指出,只有柏文单位的销量,在2017年以来,能够逆市而上。

柏文平均价格 与镇屋持平
今年1月至10月,共管柏文的平均价格由51.26万元,升至55.18万元,升幅为8%或4万元,在同期内,镇屋均价持平。

Re/Max的安省副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示,柏文能够成功主要因为可负担能力。

他又说,销量增长主要来自过去2年,在2016年至2017年,增长有4%,之前并未有太多的柏文存货,柏文亦未有太大的价格升幅。他又表示,有意置业人士在选好地区后,发觉柏文价格与独立屋相比,价格相宜30%至40%,虽然居住的地方是细小了,但是却可居住在同一社区内,最终选择柏文,可负担能力是柏文愈买愈好原因。



爱蒙顿柏文均价23万 27个月入息就可买楼
根据分析,安省以西阿省爱蒙顿的共管柏文买家令人羡慕,收入不仅可应付房贷要求绰绰有余,而且稍逾两年的入息便相等于整个物业的价格。

国家银行经济及策略研究部分析显示,全国10个主要市场之中,大部分市场的买家均能够负担共管柏文,例外就只是多伦多﹑温哥华及维多利亚。上个季度,多伦多地区的柏文中位屋价稍逾52万,比中位家庭入息7万元高出六倍有多。

温哥华的情况更为恶劣,虽然屋价单季回落0.5%,但仍然处于逾64万的水平,与77,429元家庭收入相比,高出超过七倍。同属于卑诗省的维多利亚的屋价与收入相差的幅度也相若。不过,其他主要市场的柏文则明显较为容易负担,当中以爱蒙顿买家的处境明显较为有利。

根据该银行的分析,上个季度,爱蒙顿中位家庭收入最高,超过10万元,但柏文的中位价格却略低于23万,换句话说,只是相等于27个月的收入。

值得一提的是,甚至乎支付最低首期,这个阿省首府的一般买家应有足够的能力来取得房屋按揭,因为房贷要求的入息只是4.1万元左右,比当地家庭的中位收入少了几乎6万。

温哥华买家处境则是天渊之别,因为房贷的收入要求达到11.5万元,反映出半数家庭的收入尚欠3.8万元才符合资格。