楼花转让vs全新现房 视个人财力 Deal
发布 : 2018-12-13 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
大多数人在买东西的时候，都更趋向于买全新的而不喜欢买别人用过的货品。
很多选择买房自住的人，也会考虑购买刚刚落成的全新物业，或是快要建成的楼花转让。
但是，买楼花转让和买新落成的现房有何区别呢？
一般情况下，楼花转让的价钱比买全新现房便宜，举例说，卖家在较早时以$45万买入一个单位，现以$55万转让楼花，但以现时的市价，若购买类似的全新现房，价格可能要$60万，所以，有些买家会倾向购买楼花转让。
此外，嘉德置业的李丁说，如果大家购买现房的话，随便找一个地产经纪在MLS系统上，就可以找到非常多的房源。
但是楼花转让的话，因为很多开发商不允许公开转让信息，所以大多数楼花转让都是私下进行的，这就需要通过一个可以找到更多楼花资源的地产经纪寻找房源。
楼花转让和购买新现房，两者性质有什么不同？李丁阐释如下﹕
楼花转让和全新现房的区别
所谓楼花转让(Assignment)，是在原购买合同的基础上通过Assignment将转让人的名字改为受让人。在Final Closing时，受让人拿到物业产权成为物业的第一手房主。
费用上有什么差别
如果是购买现房，买家主要需要准备的费用是：
首付（看客人的财务状况，一般是准备房价的35%），土地转让费，律师费。其余一般由银行贷款支付。
购买楼花转让，买家要准备的费用
楼花转让时就需要支付的费用：
对方已支付开发商的的首付款，转让差价（谈好的楼花转让的价格 – 楼花的原始价格）
之后还会交的费用﹕
对方还未交清的首付，Occupancy Fee（入住费），土地转让税，律师费，楼花产权交接杂费。其余一般由银行贷款支付。
为什么买楼花转让比买现房便宜
如果不看杂费只看物业成交价。购买现房，买家只需要支付首付（一般是成交价的35%），其余是贷款。
购买楼花转让，买家需要支付原始楼花购买合同上的首付款 + 转让差价，其余是贷款。
也就是说，购买楼花转让，买家需要多准备转让差价×65%的现金，这就直接增加了买家的经济负担，但这也就造成了楼花转让价格比现房价格便宜。
当然，如果有些买家不需要太多贷款买房，或可以直接全款买房，购买楼花转让绝对是一个不错的Deal。
楼花的HST Rebate问题
其实购买楼花是要交税的，但是一般在原始购买合同上的价格都是包了税以后的价格。
购买合同上写的价格=开发商出售该楼花的价格+13%的HST–HST Rebate
HST对应的税分别是GST=5%×楼花的价格，省税=8%×楼花的价格
政府对新房的HST有一部分退税：
关于GST Rebate：如果房价低于$45万，GST的36%会退还；45万以上的房价没有GST Rebate。
关于HST Rebate：HST的6%会退还给业主，但最多只能退$24,000。
但是政府为了防止炒楼花，只有在业主符合一些条件后才会给HST退税。
自住房，并且交房后1年内不出售。
在产权交接时不需要先缴纳HST Rebate的部分，之后也不需要退税。
投资出租房。
产权交接时，需要先交齐HST Rebate的部分，然后凭完整的一年租约申请HST Rebate。最快30天可以拿到退税。
李丁说，所以购买楼花转让作为投资出租房的话，买家还需要再额外先准备好大约$24,000的现金，作为预交的HST Rebate，虽然之后就能退回来，但是办理产权交接时是还是要准备。
很多选择买房自住的人，也会考虑购买刚刚落成的全新物业，或是快要建成的楼花转让。
但是，买楼花转让和买新落成的现房有何区别呢？
一般情况下，楼花转让的价钱比买全新现房便宜，举例说，卖家在较早时以$45万买入一个单位，现以$55万转让楼花，但以现时的市价，若购买类似的全新现房，价格可能要$60万，所以，有些买家会倾向购买楼花转让。
此外，嘉德置业的李丁说，如果大家购买现房的话，随便找一个地产经纪在MLS系统上，就可以找到非常多的房源。
但是楼花转让的话，因为很多开发商不允许公开转让信息，所以大多数楼花转让都是私下进行的，这就需要通过一个可以找到更多楼花资源的地产经纪寻找房源。
楼花转让和购买新现房，两者性质有什么不同？李丁阐释如下﹕
楼花转让和全新现房的区别
所谓楼花转让(Assignment)，是在原购买合同的基础上通过Assignment将转让人的名字改为受让人。在Final Closing时，受让人拿到物业产权成为物业的第一手房主。
费用上有什么差别
如果是购买现房，买家主要需要准备的费用是：
首付（看客人的财务状况，一般是准备房价的35%），土地转让费，律师费。其余一般由银行贷款支付。
购买楼花转让，买家要准备的费用
楼花转让时就需要支付的费用：
对方已支付开发商的的首付款，转让差价（谈好的楼花转让的价格 – 楼花的原始价格）
之后还会交的费用﹕
对方还未交清的首付，Occupancy Fee（入住费），土地转让税，律师费，楼花产权交接杂费。其余一般由银行贷款支付。
为什么买楼花转让比买现房便宜
如果不看杂费只看物业成交价。购买现房，买家只需要支付首付（一般是成交价的35%），其余是贷款。
购买楼花转让，买家需要支付原始楼花购买合同上的首付款 + 转让差价，其余是贷款。
也就是说，购买楼花转让，买家需要多准备转让差价×65%的现金，这就直接增加了买家的经济负担，但这也就造成了楼花转让价格比现房价格便宜。
当然，如果有些买家不需要太多贷款买房，或可以直接全款买房，购买楼花转让绝对是一个不错的Deal。
楼花的HST Rebate问题
其实购买楼花是要交税的，但是一般在原始购买合同上的价格都是包了税以后的价格。
购买合同上写的价格=开发商出售该楼花的价格+13%的HST–HST Rebate
HST对应的税分别是GST=5%×楼花的价格，省税=8%×楼花的价格
政府对新房的HST有一部分退税：
关于GST Rebate：如果房价低于$45万，GST的36%会退还；45万以上的房价没有GST Rebate。
关于HST Rebate：HST的6%会退还给业主，但最多只能退$24,000。
但是政府为了防止炒楼花，只有在业主符合一些条件后才会给HST退税。
自住房，并且交房后1年内不出售。
在产权交接时不需要先缴纳HST Rebate的部分，之后也不需要退税。
投资出租房。
产权交接时，需要先交齐HST Rebate的部分，然后凭完整的一年租约申请HST Rebate。最快30天可以拿到退税。
李丁说，所以购买楼花转让作为投资出租房的话，买家还需要再额外先准备好大约$24,000的现金，作为预交的HST Rebate，虽然之后就能退回来，但是办理产权交接时是还是要准备。