银行调低房贷利率 无助大多市房产回暖

发布 : 2019-5-02  来源 : 加拿大置业频道


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最近三年期定息房贷利息吸引,以首期两成来说,一般息口比一年期﹑两年期,甚至浮息还要低一些。



不过,尽管加拿大多个商业银行调低房贷利率,但大多伦多地区房市依然没有回暖迹象,有地产经纪认为,除非取消房贷压力测试,多伦多房市很难春暖花开﹔而低房贷利率,或吸引均价50至60万元的柏文买家。

不过,满地可银行资本市场资深经济师Sal Guatieri表示,自从去年11月以来,房贷利率已经累积下调了80个基点,有助带动地产市道正在好转。

房贷市场行情显示,三年期定息产品的合约利息目前低于3%。在安省﹑卑诗省﹑阿省及大部分大西洋省份,一些包括提供现金回赠的房贷可以低至2.82%,而且也适用于重造的房贷。

如果借取房屋贷款数额不逾七成,浮息房贷更低至2.7%,不过,这类房贷没有固定息口的保障,亦即是利息负担会因为加拿大中央银行加息而加重。

值得留意的是,业界指出,三年期房贷还有一项优势,就是提早解约的罚息风险可望低一些。



5年期固定利率纷纷下调
进入3月以后,加拿大部分大银行相继降低房屋贷款利率,皇家银行率先在3月1日和3月13日两次下调其5年期固定房贷利率至现在的3.49%水平,其他商业银行也纷纷跟进。

以5年期固定利率为例,多伦多道明银行(TD)从过去的4.99%下调至3.49%﹔满地可银行(BMO)公布利率下调至3.54%﹔汇丰银行下调幅度最大,至3.04%。

一般来说,房贷合约平均维持约3.8年,意味着不少选择五年期的业主,因为提前赎契而须支付罚息,由此可见,对于有机会提早卖楼或转换贷款商的业主,三年期房贷会较为划算。

不过,五年期房贷始终是最受欢迎的产品。加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)的资料显示,只有7%的业主选用三年期房贷。

调低利率无助市场转旺
房贷经纪Cindy表示:「银行系统的这轮利率下调,既是季节性调整,也是因应当前的房产市场需求。随着天气转暖和联邦政府不久前公布的支持首次购房者贷款政策,最近申请住房贷款的购房者亦比以前略有增加。

「但这对多伦多房市的影响有限,因为阻隔人们贷款买房的最大障碍──『房贷压力测试』,始终没有松动。根据当前多伦多房价水平,大多数欲购房市民根本无法通过银行的压力测试、获得足额贷款。」

Cindy还表示:「当然,下调房贷利率带来的直接好处是,已购房业主在更新房贷时减少利息支出,减轻每月还贷压力,但这亦可能间接刺激人们的买房意愿。」

大鹏地产经纪董超宏说:「总的来说,银行下调房贷利率对市场影响甚微。现在影响大多区房市回暖的最大问题,是银行去年推出的房贷压力测试。由于大部分购房者的收入很难达到压力测试要求并获得银行贷款,被挡在房产市场之外。具体来说,低层住宅动辄上百万元,买房者要获得银行足够的贷款额度几乎不可能,所以现在市场上是有价无市,几乎没有成交量。」

董续说:「下调利率唯一对市场影响,是可能会促进部分高栋柏文市场火热。因为当前柏文单位的均价在五、六十万元,购买这个价位的单位基本上能通过银行压力测试,贷款利率下调,意味着房贷买家还贷压力减轻,所以或会有更多买家涌入柏文市场。总之,除非政府取消或放松银行的房贷压力测试紧箍咒,多伦多今年房市很难春暖花开。」



业界倡首置房贷还本期延5年 但屋价太贵作用不大
有地产界倡议,将房贷还本期延长,作为协助首置上车方法之一,但有分析指出,这措施对多伦多及温哥华的买家帮助不大。

加拿大住宅建筑商协会(Canadian Home Builders' Association)较早前提议,将首次买家的房屋按揭最长还本期恢复至30年。

近年来联邦政府多次收紧房贷规定来降低楼市风险,除了实施压测试之外,也早已将最长还本期缩短,将须要购买保险,亦即首期少于2成的房贷,下调至以25年为限。

该协会的建议是透过延长年期来减少摊还本金的数额,将压力测试的影响降低,令到一些原本不符合资格的买家可以上车,至于原已符合资格的人,则能够取借较大笔的贷款额,在选择方面可以升级。

根据Capital Economics的分析,如果首置能有多五年时间供楼,购买力可以提升8%。

全国来说,这措施对买家有实质的帮助,但在多伦多及温哥华等的贵屋市场,助力则不足够。

该公司的资深加拿大经济师Stephen Brown在报告中表示,问题在于买家的预算一般都远低于平均屋价,当中尤以大城市为什。

报告指出,在多伦多及温哥华这两个市场,平均首置买家的屋价与综合的平均屋价差距不小。他表示,有关的改动对多伦多及温哥华楼市的支持相对不大。无论如何,延长首置还本期目前应不在联邦政府考虑之列,部分原因可能是担心会刺激屋价上升。

自由党政府在大选前的最后一份预算案中抛出一些协助上车的措施,当中包括由加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)向二手楼市的符合资格首次买家提供屋价5%免息贷款。

这个联邦政府房屋机构估计,协助首置入市的计划最多会刺激屋价上升0.2%至0.4%,但如果将房贷压力测试所采用的甄别资格利率下调一厘,又或者延长还本期至30年,将会导致负债加重,此外,屋价的增长会比该协助首置上车计划高出五至六倍。



房贷利率回落 新屋市道转好
满地可银行资本市场资深经济师Sal Guatieri说,房贷利率已经累积下调了80个基点,带动地产市道好转。

毫无疑问,利息负担减轻通常都会利好楼市,刺激买气上扬。根据这名专家,房屋按揭的新申请回升至周期高位。这名经济师在分析简报中又指出,来自住宅建筑商的资料显示,近期新单户住宅销量稳步上升。

这名经济师表示,目前预期新屋销量将会增长。换言之,可望连升三个月。事实上,多伦多地区近期的新单户住宅场市道有升温的迹象。

根据建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association),2月份这些低幢住宅共卖出639间,年计的增长高至147%。

无论如何,这些包括独立屋﹑半独立屋及镇屋的屋价近期回软,继1月录得8.1%年跌幅,将基准价格扯低至1,130,046元之后,2月期间进一步回落至1,122,682元,单月下跌逾7,000元,年计跌幅也有8%。