遏炒楼 倒卖楼花抽重税(图)
发布 : 2019-7-06 来源 : 明报新闻网 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
市民买卖楼房时宜注意相关的税务责任。（明报图片）
在2019年的联邦预算中，CRA获得了2000万元的资金，用于追回房地产交易中偷逃的税款。CRA使用高级风险评估工具，分析和第三方数据，在发现当事人未能支付房地产交易的所需税款时，会提示采取行动。
具体而言，CRA的重点是确保纳税人在其纳税申报表上，报告其主要住所的交易情况；正确地报告房地产销售所产生的任何资本收益，而该收益不适用居民主要住所交易的税务豁免；以及报告房地产「倒手」交易获得的收益，该收益为100％的应税收入。
而在界定何种交易为「倒手」交易时，存在一些争议。本周加拿大税务法院的一个判决可以作为参考。
在该案中，多市公车局的一位公车司机和他的兄弟在1999年购买并搬进了位于旺市的一幢两层三睡房镇屋。他的兄弟参与支付了首期，馀下的家庭开支包括还按揭，都由兄弟俩共同承担。2003年，公车司机的兄弟开始谈恋爱，并于2007年4月结婚。女方搬进了镇屋，夫妻俩在2008年2月生了一个孩子。
这这段时间，公车司机开始考虑要与兄弟分家，他最初的计划是卖掉现有的镇屋，然后搬到一个面积较小但距离上班地点较近的地方。2006年，该司机相中一个两睡房的共管柏文单位，而该单位正处于销售楼花的阶段。当时柏文的入住时间是定在2008年4月，但该日期被推迟了几次，最终改到2010年。
然而，还没等柏文交吉，情况发生了变化。兄弟俩的父母有半年时间回牙买加居住，但在2008年12月，他们的父亲在牙买加居住期间去世。他们的母亲觉得在牙买加独自生活不安全，于是也搬进了儿子的镇屋。住房空间顿时显得拥挤起来。2010年8月，公车司机的柏文单位交吉，但他立刻著手出售，因为他只能继续居住在原有的镇屋，而且还要让已结婚的兄弟搬出去，以便让自己和母亲有足够的居住空间。
2010年10月，该单位售出，净收益为13412元。纳税人在2010年的纳税报表中将该收益列为资本收益，按净收益的50%来纳税。即13412元的一半再乘以资本收益税的税率（安省为53.53%），约为3590元。
而CRA对他进行了重新评估后，认为那13412元应该列为完全应税收入，税款就应该是7100多元，而且还要重罚。特许会计师梁万邦表示，到底是按收入还是按资本来计算税率，是要看纳税人的真实意图。
而税务法院在对上述案例判决时，同样也是基于这一原则。那位公车司机向法官称，他如果不是因为他父亲的去世，且母亲回到加拿大，他本可以出售镇屋搬去柏文单位，将柏文作为他新的主要居所。
法官采纳公车司机的说法，认为他并没有将柏文单位转手倒卖的意图，因此将收益列为资本收益无可置疑。CRA需要重新评估并取消罚款。
梁万邦表示，由此可见业主的意图何等重要，需要有确凿事实来证明。「比如说，你给现年17岁的儿子在多伦多Downtown买了一个楼花，想著他将来考上多伦多大学，正好解决了他的住房问题。结果他没去多大，去了安省伦敦市的西安大略大学，你只好把刚刚交吉的楼花又给卖掉，那就算是有合理的解释和意图。」